“首家绿色科技物业股上市！第一服务（2107.HK）获四大核心亮点支撑”

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最近，港股房地产板块的ipo浪潮有很大的恢复势头，迄今为止也有很多证券商指出。 多个重磅、具有代表性、管理规模上位的物管龙头，以及在某细分行业处于领先地位、具有鲜明特色的房地产企业，预计将从4季度到明年初陆续登陆香港市场。

因此，近年密集发售的一点物管企业成为了实际测量行情水温的“温度计”。 这个温度的高低不可避免地与最近的投资环境、资金流动的一些变化密切相关。

另外，超人气巨无霸ipo阿里集团的招募期即将到来，现在香港金管局等预测阿里集团这次在香港冻结的资金将达到数兆港元，由此带来的抽水效果，在稍微受欢迎的房地产企业ipo上市后的表现上。

例如，作为“先锋”发售新股优良的商业服务时，其最新的交易价格只比募集股价高5.80%。

港股绿色科技房地产第一股有机会回到投资者的视野

另一个例子是10月22日在香港联合处主板挂牌交易的第一服务( 2107.hk )，第一天上市的开盘低于募集股价，之后上市的合景悠活和世茂服务，将这种“不温不火”的状态

根据股票募集结果或公开购买数据，在几乎同时期最初发行的4家物业管理企业中，发行(静态)股价收益率最有特点的是第一服务，购买倍数最多的是优秀的企业服务(第一服务次)， 来自第三方项目的收入复合增长速度最快的企业也是第一服务，从最初的市场价格规模来比较，显然规模少的第一服务的业绩灵活性也最大，所以是必要的

根据第一服务发布公告，其每股价格为2.4港元，接近募集股价区间上限，公开发售部分预约为66.69倍，共收到95689份比较有效的申请，这些数据直接反映了企业对投资者的认同度很高

海通国际负责ipo项目的垄断推荐者、稳定价格操作者，根据历史数据，其破发率很低，从房地产板块新股发售的第一天的表现来看，今年以来发售的6个主板房地产股中，第一个交易日获得了“开门红”， 因此，如果没有大的外部因素，第一服务卡上市的第一天实现正利润应该会以大致的比率出现，因为现在的第一天上市破产，与企业的基本面和评价因素没有太大关系。

业内人士预计，蚂蚁集团ipo后，香港市场将逐渐恢复正常状态，此外，越来越多的资金将沉淀在市场上成为库存资金，届时，这里被低估，被抑制的第一服务将成为领先房地产板块整体变暖的“急先锋”

四大亮点支持企业内部价值的提高

受短期市场情绪的影响，港股房地产板块最近遭遇了整体大幅回调，许多房地产股出现了20%~30%幅度的回调。 短期板块遭遇了大幅度的召回，但从长期的立场来看，物质管理领域的长期逻辑，即未来的物业管理领域无法从集中度和景气度的持续提高中获益。

物质管理领域的长期评价是以板块内的一股业绩持续高速增长为前提，合同管理面积的持续获得和由此转换为管理面积，实现管理收入的高速增长，来自增值服务和第三者的收入也可以深耕和着力 从历史数据来看，目前港股前20大房地产股(截至2019年)的营业收入和净利润年复合增长率分别达到48%和68%。 因此，我们坚定地认为这个领域的评价中枢会维持在较高的位置。 此外，我们还看到了在基本面稳步增长空之间足够、具有快速发展特色的行业主要房地产股。

因此，我们进一步总结了第一服务所具备的四大亮点，这些要素可以持续挖掘企业的投资价值，为股价表现和企业评价带来长期的支持。

第一个核心点:课程快速增长，除了物业管理的大课程外，还有绿色人居服务市场快速增长的诉求。

中指院的数据显示，绿色人居处理方案市场绿色科技咨询和系统安装服务部门的市场规模从年人民币77亿元增加到2019年人民币204亿元，复合年增长率为27.6%，目前这个市场竞争结构分散

现在企业已经在17个省34个主要城市开展累计约90个绿色科技咨询项目，在7个省10个主要城市进行22个能源运维项目，获得绿色人居处理方案业务板块收入，前景广阔。

第二个中心亮点:企业迅速提高的领域地位。

根据中指院提供的数据，根据综合实力，第一服务从去年的76位迅速上升到去年的31位。 企业领域地位迅速提高，依赖其快速增长，按管理面积增长率计算，企业在中国房地产服务百强排名中进入top6。 按收入增长率计算，企业在中国房地产服务百强排行榜上进入top8。

第三个核心亮点:企业快速业绩成长力，持续强化经营独立性。

-2019年，第一服务收益的复合增长速度为28.4%，毛利的复合增长速度为32.8%，由于整体毛利率的持续提高和运营效率的维持，第一服务的归母净利润的复合增长速度达到了近40%。 同步第一服务的管面积和合同面积的复合增长速度分别为38.9%和50.2%，快速增长力将持续为企业基础设施的健康和韧性的提高做出贡献。

此外，企业具有强大的独立业务开发能力，第一表现在来自第三方项目的高成长性。 -2019年，第一服务第三方管理服务收入的复合增长速度约为120.7%，同期第三方房地产的管面积和第三方房地产合同面积的复合增长速度为88.6%和89.5%，这些增长速度都远远高于整体增长水平。 截至2004年4月30日，第一服务的第三方项目部署了全国28个主要城市。

第四个核心亮点:商业模式的独特性和作为绿色技术房地产第一股的稀缺性。

目前，第一服务绿色人居处理方案、物业管理服务及增值服务等三个业务板块已经形成了“三足鼎立”的局面，共同推进了第一服务的快速持续增长，企业业务已经涵盖了物业的整个生命周期 绿色人居处理方案业务板块在2019年和年前的4个月分别占第一服务整体收入的24.7%和30%。 第一服务致力于为用户提供绿色健康、数字互联的人居体验，是香港市场首次以绿色科技为主题价值上市的物管企业，作为港股绿色科技房地产的第一股，具有良好的市场识别度和稀缺性

的绿色技术这一细分行业，第一服务已经在国内领域领先，截至去年4月30日，企业管理的99个物业管理项目中，33个物业管理项目通过了“绿色建筑”的认证，中 被选为“绿色建筑标志”时，按管理建筑面积的比例计算，第一服务在年中国房地产服务百强公司中居第三位。

综上所述，第一服务的上市成功对企业的长期快速发展产生了积极的意义。 从经营角度展开，ipo再次为企业的快速发展带来了足够的资金，其业务可以依靠绿色科技课程和核心技术迅速扩展，继续驱动内在性增长和外延性扩张的二轮增长，进一步增强企业的投资价值。 展望未来，上市后的第一服务更值得期待。