“当黑马杀入前十，解密世茂房地产(00813)高增长的“金钥匙””

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如果你想在内房板块寻找投资机会，你不能错过世茂房地产( 00813 )这个“成绩优秀生”。

进入“然后站立之年”的这家大型住宅企业，在2019年激烈的市场“互相残杀”中，毫无疲惫的样子，越南战争越来越勇敢，简直成了成长强劲的黑马，成为了强者路线的一员。

带头修复评价，前景广阔

从市场角度来看，即使在2019年领域增长放缓的前提下，世茂房地产在2019年香港股票市场上也非常闪耀——即使在年内不稳定的市场上，股价依然有52.8%的涨幅(根据万得区间涨幅数据，分红等

(行情来源:智通财经)

但是，近年来，房地产领域增速放缓、控制常态化、债务高峰临近等多种因素的制约，叠加了公共卫生事件的不利影响，房地产领域的评价值也在下降。 3月以来，随着周边市场波动加剧，恒指大幅下跌，香港股市对内房板估值进入谨慎的历史“冰点”。

但是，经过3月初市场的大幅误杀，同样是世茂房地产开始领先港股内房股底部的复苏之旅——最近10个交易日大幅上涨了近30%，几乎回到了3月下跌前的水平。

(行情来源:富途证券)

究其原因，全国疫情逐渐控制，领域销售逐渐恢复，3月初，全国30个大中城市商品房成交面积逐渐恢复。 随着全国疫情继续好转，预计第二季度将逐渐恢复正常水平。

据智通财经app报道，年初以来，世茂房地产深受南下资金欢迎，香港股票通持仓比例上升，最近几个交易日内连续获得大量资金净流入，5日1.36亿港元，10天内净流入达到2.04亿元。

(资料来源:智通财经app )

除了缓和了困扰提高房地产板块评价的因素以外，企业自身2019年美丽业绩数据的“辅助攻击”也不能奏效。

销售利润双丰收，房地产业务增长明朗

作为新掌舵人的许世坛作为上任一年后的第一份年报，世茂不动产( 00813 )的这份“沉重”成绩单也受到市场的关注。

据智通财经app报道，报告期间，世茂的销售额达到1115亿元(人民币，单位以下相同)，同比上升30.4%。 毛利额为341亿元，比上年同期上升26.6%。 毛利率继续维持在30%以上的水平，超过了区域平均水平。

财务报告显示，年内核心业务净利润上涨30.6%，约达153.25亿元(年:人民币117.32亿元)。 年股东应该从核心业务净利润上升22.5%约占人民币104.78亿元(年:人民币85.51亿元)。 每年每股分红额为145港仙，比上年上升20.8%，涨幅每年上升0.8个百分点。 这是企业连续14年分红，分红稳定增加，继续有效地为股东带来利益。

值得注意的是，世茂的年合同销售额为2600.7亿元，达到了过去最高，比上年大幅上升48%，目标超额达成，完成率达到124%，连续3年超过50%的复合增长率的领导领域，合同额上升到第9位，排在领域前10位

2019年，企业实现销售复苏达到1950亿元，同比上升42%，在2019年领域贷款紧缩的情况下，世茂的销售复苏率依然维持在75%以上的良好水平。 另外，随着19年销售的加快，大部分退款在今年第一季度完成，到19年末集团资金充裕，账面现金约596.2亿元，为集团未来的稳定发展提供了坚实的保障。

与财务报告同步，世茂房地产发布了更名的消息。 公告指出，其中文名称由“世茂房地产控股有限企业”改为“世茂集团控股有限企业”。 实际上，近年来，为了“去房地产化”而迅速发展并更名的房地产企业不少，世茂似乎正在准备为下一项业务的分割铺路。

世茂房地产在公告中认为，基于广泛的业务领域，董事会改变企业名称将更有效地反映集团的业务现状，有助于企业在网络上的形象和未来业务的迅速发展。

另一方面，企业管理层在2019年的业绩会议上说，企业的房地产和酒店将在今后2、3年内分期发售，房地产应该比酒店业务先登陆资本市场。

财务报告显示，企业物业管理收入和其他，每年大幅度增加约16.07亿元至2019年约27.01亿元，第一是物业管理规模的扩大和合作项目管理费的增加。

2019年是世茂房地产规模化迅速发展的“元年”，房地产服务企业品牌正式从焕新升级为“世茂服务”。 随着新企业品牌的推出，世茂服务积极开拓第三方业务，世茂服务已经进入超过60个城市，合同项目360余项，合同面积突破1亿平方米，为240万业主和客户提供生活服务。

因为物管领域是只需轻资产经营就能持续创造稳定现金流的领域，所以兼具成长和抗波动的双重属性，房地产子公司的上市也成为了近年来房地产公司的通常操作。 随着世茂管理规模的扩大这个轻资产业务对企业来说越来越重要。 由此，一方面房地产业务被分割，可以作为独立的上市平台融资，另一方面市场给物质管理企业的评价值比以前传达的房地产企业有明显的溢价，可以期待在某种程度上提高母公司的评价值。

财务稳健融资多样，土地储备丰富高质量

据智通财经app报道，世茂房地产是高速增长的道路，降低本插件的重要性也没有被忽视。

一般来说，债务方和融资价格的管理是降低本增效不可或缺的环节，关系到企业财务状况的稳健性。 在债务方面，世茂纯负债率为59.7%，连续8年维持在60%以下。

值得一提的是，在2019年，世界茂实现了现金流的强烈管制，保障了资金的安全和充裕。 现金比率为1.6倍，短期债务能力强，具有良好的资金流动性。

另一方面，企业融资渠道多种多样，另一方面完全利用公开市场机会，在债市稳健募集，国内债券的成功发行也会使国外债务上升。 积极扩大金融资源，世界茂融资储备额充足，到19年底集团整体未使用的银行和金融机构融资额超过500亿元，国内企业债务偿还额达到143亿，其中65亿已经发行成功。 比较公共卫生情况下市场的各种不利因素，世茂已经做好各项准备，通过多元化融资渠道，集团19年的综合融资价格进一步下降，从18年的5.8%下降到5.6%。

财务状况稳健和融资价格下降在企业占地方面更有潜力。 2019年，世茂权益前土地储备约7679万平方米，商品值超过13000亿元，遍布全国120个城市，总项目数达到349个。 企业战术布局首先以一二线和强三四线城市为中心持续优化，土储值达89%，土储分布高质量，达到了投资的收敛焦点。

从地域因素来看，在广东香港澳门大湾区内，世茂押注香港、深圳、广州、珠海等潜力城市，土地储备品值达3800亿元，位居集团总土储藏之首。 长三角、华北地区、福建地区作为世茂长时间深耕的热点区域，货值分别为3300亿元、2330亿元和2150亿元。

报告期间，世茂一共获得土地115元，总额约1557亿元，计容面积达3092万平方米，单方面价格达5035元/平方米。 其中，新获得的土地资源87%以上位于一二线城市和强三四线城市。 土地一方的价格特征和储藏资源的配置红利，也为世茂未来经营质量的提高提供有力的保障。

受年初突然公共卫生情况的影响，房地产的销售下降，根据4月2日的企业公告，集团今年3月的合同销售额约为203.2亿元，比上年同期增加6%，国内的疫情对策形势好转，生产恢复稳步推进，企业的恢复趋势非常明显

本质上，市场的长期诉求没有消失，只是有点落后。 经过这个角色或驱动客户对居住环境有更深的思考，高质量的产品和服务得到越来越多的青睐。 随着对住宅的诉讼的恢复，具有较强运营能力的住宅企业有望率先恢复。 作为先进的标杆企业，世茂房地产本身的土储质量高，价格低。 另外，企业具有突出的并购能力、运营能力和产品能力，综合实力强，未来附加值空之间相当大。