“住宅工业化：万科沉重的翅膀”

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“年后，住宅工业化是万科的重点，我们将在3年左右的时间里在工厂化方面取得很大的进步。 ”年2月，万科a(000002.sz )董秘谭华杰在年业绩介绍会上表示。

不可思议的是，“住宅工业化”跃进到万科最核心的战术地位，但根据《证券市场周刊》的采访，机构分解师对企业的这项业务不太关注。 今后两年，万科的目标是将住宅工业化率从18.5%提高到主流产品的100%，但业界对能否实现这个目标表示怀疑。

从和谐积极，从理发性试验走向规模化生产，经过13年的孤独前进，万科住宅工业化真的要突破，显然面临很多束缚。

住宅的工业化率远远低于王石构想

在年度报告书中，万科首次将“住宅工业化”放在经营战略的第一位，其住宅工业化由装修室、工厂化和绿色建筑组成。

住宅工业化是指将楼梯、墙体、外墙瓷砖、窗框、浴室等零部件标准化、批量生产，向项目现场输送零部件进行组装制作整体住宅。 万科内部人员表示，以1-8层小高层住宅为例，采用工业化生产方法，生产效率提高40%-55%，设备周转率提高60%，最大限度节约能源，改善结构精度，泄漏、墙裂等质量通信

基于长期快速发展战术目标下的管理压力、价格削减以及效率和质量提高的诉求，除了国家宏观政策的诱惑外，万科从1999年开始探索工业化生产模式。 2007年，万科住宅工业化研究基地建成，成为“国家住宅工业化基地”，技术成果向实践转变的宣传应用阶段开始了。 截至年底，企业累计交付工厂化住宅701万平方米，年新增住宅工业化面积272.29万平方米，占18.5%。

18.5%，不仅离万科理事会主席王石的预期目标差距很远，还远不及该领域的长沙远大住宅工业有限企业(以下称为“远大住工处”)。

王石表示，2007年底，今后5年内(到年底)企业工厂化生产比例将提高到50%。 2005年，远大居民工的工业化率达到60%，2009年达到85%。

从测定住宅工业化水平的另一指标预制率来看，2007年万科住宅工业化技术在上海首次运用，预制率为30%，到2007年万科南京上坊保护房项目预制率超过75%，达到日本同行水平 从公开新闻来看，万科住宅工业化项目的预制率从11%到75%。

万科建筑研究中心的一位内部人士对记者说，各个项目的预制率与市场定位、国家规范、专家审查等多种因素有关，根据现阶段产业链的状况，预制率越高，价格越高，但像日本这样的住宅产业

从2007年到年末，万科建筑研究中心累计投入约6亿元，开发了上海新英里、北京假日风景等多处住宅工业化楼盘，但各项目的利润情况尚未公布。 万科年报的数据显示，金色雅筑到年末累计投入7亿元，累计实现利润2.63亿元，投入产出约37.57%。

另外，万科的上述内幕表示，虽然每个住宅工业化项目的利润率不同，但是工业化的利润率比现在的产品低，但整体上住宅工业化项目没有损失。 万科财务报告显示，从2007年到2007年，万科房地产开发和经营业务毛利率从41.87%下降到36.44%。

万科非常重视自己的住宅工业化战术，但某行业知名的房地产证券拆除师目前对住宅工业化没有深入研究。 因为现阶段的住宅工业化只是一个概念，对企业的业绩没有大的影响。

内外制约

2009年6月，深圳市专家经济技术服务中心丁成章先生写的《万科做“住宅工业化”吗？ 》中说:“万科现在进行的“住宅工业化”的事业和之前开发的楼盘在程序上没有太大的差别。 所谓的“住宅工业化”楼盘和项目的一部分建筑部件是使用oem (俗称“品牌生产”)的方法从oem制造商那里购买的。 ”。

时隔三年多，丁成章反复认为万科的住宅工业化还是卡生产。 他对证券市场周刊的记者说，万科没有自己的住宅工业化生产线。 上述万科内部的人印证了这一说法，他说在过去的住宅工业化项目中，万科都与各地的构件工厂合作，购买零部件制造了房间。

一位投票人表示，国内现有的预制生产线14条，其中13条由某企业提供核心设备，万科为了大规模进行住宅工业化，必须建设自己的生产线。

万科内部人士说，年，企业在佛山与一点单位合作建设了生产线，但投资金额还不清楚。 根据上述投票者的推算，一个住宅工业化工厂的投资大约需要2亿-3亿元。

年收入一千亿的万科为什么不早点建设住宅工业化生产线？ 丁成章认为，万科经常稳定运营，投资风险管理意识高，但投资住宅工业化生产线需要大量资金，在市场呼吁未开发的情况下，不能说是真正的投资转化率。

与此相对应，远大的住建工作为国内第一家综合住宅整体处理方案制造商，远大的住建工在长沙、沈阳等10多个城市共有8家住宅工业化工厂。 但是，根据业界人士的分析，远大的住宅劳动技术理念太先进，步伐太快，如果未来几年住宅工业化不成功，成为“烈士”是不可避免的。

外部是不完全的产业链

在住宅工业化不规模化之前，价格必然很高。 万科副总裁王文金说，从长期来看，随着工业化工程规模的扩大，采购价格和技术人工逐渐下降，出现了工业化工期短、人工少、能耗低等优点。 遗憾的是，对于追求物美价廉的中国顾客来说，工业化方法生产的住宅利润出现在内部结构中，肉眼难以看到，长期出现才能的优点难以成为费用的诱因。

专家表示，住宅工业化美国模式的前提是建筑零部件早就完成了工厂化制造，在统一的技术标准下，零部件制造、零部件销售、施工安装、市场营销等各环节都存在许多中小企业，专业化分工已确定，万科有明

对万科来说，最近的处理部件的生产、运输是工业化链条的重要环节，需要在合理的运输半径内多培养有资质的厂家。

住宅工业化能加速吗？

王石最初确立的目标是到年万科的住宅工业化率达到100%。

“工业化的100%是梦话”丁成章对此深表怀疑。

年，万科将年的目标分别修正为pc，装配式内壁和内外壁的无灰目标分别修正为20%、60%、50%，年基本实现工业化主流产品装配式内壁100%、内外壁的无灰100%、pc40%。

1月23日，王石在接受媒体采访时表示，经历了绿色化、住宅工业化的转变，“万科真正开始了持续增长年”。 “根据最保守估计的10%的增长率，万科有望每年成为3000亿家住宅企业。 ”。

万科能达到目标吗？ 这成为所有投资者心中悬挂的疑问，取决于万科住宅工业化战术能否顺利推进，以及中国整体住宅工业化市场是否到来。

amt咨询认为中国住宅工业化时代的到来需要三个前提条件。 一是房地产暴利模式的终结。 二是政府的大力推进，其手段主要包括标准制定、技术认证、财政金融方面的经济政策三是人工价格、原材料等生产要素的价格变动加速住宅的工业化。

现在住宅工业化已经受到很多政府部门的重视，国家还没有统一的标准规范，但北京、上海、江苏、深圳相继颁布了一点设计、施工检查规范。 保障性住宅建设材料零部件采购新闻平台已经有1917家注册公司，总入库产品4025件。 另外，上海将在年内实现市组装一体型住宅面积占住宅开工总量的20%左右。 北京在“十二五”期间，以保障性住宅为重点，提出年工业化建设方法的住宅达到当年开工建筑面积的30%以上。

郁亮认为，采用工业化方法建设保护室有很多特点。 “保障性住宅建设规模大，进度要求快，套结构设计容易标准化，节能环保要求高，适合工业化方法建设。 ”。

万科期待着保护房的工业化，年万科在12个城市投入保护房项目30个项目，2006年万科参与保护房建设后累计为社会提供了447万平方米的住房。 据远大住宅工人内部的人说，他们现在主要争取保护室等政府的顾客。

根据正略均策，万科工业化规模达到一定水平后，可以比现在的工业化建设价格低20%。 但是，如果销售价格不足1万元/平方米的话，像保障性住宅那样用工业化的方法进行大体量的建设的话，建筑面积会增加3%，但实际上不经济。