“中江地产紫金城空城五年 江中集团面临亏损”

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江西省南昌市某地区位置好、体量大的商业地产项目，建成5年后也是“空城”。 保证该项目的售后服务的江西江中制药(集团)有限责任企业(以下简称江中集团)需要向业主们支付租金。 但是，如果不能招募商品，这显然是一个满足不满的“黑洞”。 发生纠纷，查明其根源，商业地产项目如何保证健康的销售和运营，仍然是很多地产商需要反思的问题。

江西南昌紫金城是中江地产( 600053，算是股票吧) 2006年开发的融住和商业一体化项目。 那时中江地产的控股股东是江中集团，为了处理紫金城商店的销售问题，江中集团成立了江西时商旅游商业运营管理有限企业(以下简称江西时商)。 购买紫金城商店老板，把商店归还江西时商，江西时商可以统一对外招商运营，以江中集团为担保者。

现在也已经过去5年了，紫金城商店依然是“空城”。 “我们在没有收入的前提下，为业主支付了2亿元以上的租金。 我们计算了。 今后每年支付的租金在2亿元左右。 ”。 江中集团负责废屋的员工对记者说，这样下去公司会一直狡猾到倒闭。

江中集团董事会秘书吴伯帆对《每日经济信息》记者说，企业现在只是给业主写信，停留在协商的水平。

单方面提出合同解除

年元旦前后，南昌市紫金城商店的老板们陆续收到了“给紫金城商店老板的信”。 这封信是江西时商和江中集团共同寄的信，要求提前解除经营委托合同，用合同成本赎回业主的商店，支付合同成本的50%的经济补偿。

“我年前收到了江中集团的信，年后又接到了电话，让我办理了退店手续。 ”。 孙志诚(化名)拿着信告诉了《每日经济情报》记者。 他们在电话里说，即使业主不办理退店手续，届时也不要支付租金，风险业主自己支付。

孙志诚提到的信是江西时商和江中集团寄给紫金城商店老板的“给紫金城商店老板的信”(以下简称信)。 从去年12月21日开始，紫金城商店的老板陆续收到了这封信。

据信，紫金城购物中心建成已经5年多了，但依然是无人问津、商家没有入住的“空城”，企业很焦虑。 紫金城购物中心一共销售7.2万平方米，把各层大商店分成小块销售，为难协商租赁店的商户，这是紫金城商店招不到商，不能开业的问题。 这个希望是因为提前赎回业主的店，降低了业主和企业的风险。

除此之外，还列举了商店持有模式错误、商店长期不开业就会贬值等数件开店理由，指出紫金城商店陷入困境，不处理的话就会挽留企业。 企业破产后，业主们的权益就无法保障了。

一封信，马上引起业主的极大不满，数百名业主组成联盟，他们多次不退店，继续按合同向江中集团支付租金，要求直接到合同期限结束。

“从2007年到现在，投资5年多，收益率仅为50%。 如果我们买紫金城的商品房，还在500平方米的话，现在的平均价格已经超过万，翻了一倍，至少上涨了100%。 ”。 一个叫卢的老板对记者说。

孙志诚说，江中集团为了让业主退店，手段多样。 首先，要向大家发布信息，强调风险，以江中集团倒闭为理由，迟早要辞去商店的工作，收回本金和补偿。 其次，与公司某业主相比，让业主领导做业主的思想工作。

1月6日上午，记者在江中集中办公楼大厅，有很多来咨询和处理的业主，江西科学技术师范学院的一位老师也来办理开店手续。 她对记者说，如果不看院长的面子，她也不想辞职。

据江中集团市场部负责人介绍，紫金城的约3900名业主中，已经有1000多名业主办理了退店手续。

产权销售隐藏着危险

外部很多人退店的消息正在传开，在同盟的业主眼里，这是江中集团放出的烟雾弹，是为了让业主早点退店。

“其实给我们让店也不是不可能。 如果江中先生能兑现当初约定的124%的利益，我们也可以把店还给江中先生，但是江中先生离开现在开的店的条件相差很大，我们当然不答应。 ”。 孙志诚对《每日经济信息》记者说，江中集团以财务紧张为由要求提前解除《经营管理委托合同》，“不能创建国有企业，把损失转嫁给业主”。

根据孙志诚向记者提供的“经营管理委托合同”，业主购买商店后，业主甲方将商店由乙方江西时商经营，从经营管理委托期限的第4年开始，乙方按照合同中记载的收益率向甲方支付租金，第4年9.36%，第5年

“我们当初在保障这个利益的同时，以江中集团为担保，投资紫金城。 ’业主万说，当初签订购买合同付款后，他甚至不知道自己的店在哪里，而是全面委托江西省的时商经营。 “我不知道经营了5年，空城堡只有一座，撑不住，我们的收益也没有保障。”

位于南昌市赞水滨的紫金城项目具有优越的地域位置，位于赣江大桥和八一大桥之间，西临赣江，东望青山湖，南接青山路，东接洪都街，北靠城市快速路堤防，占地110万平方米 中江地产打算把紫金城建设成南昌市第一个超大型复合房地产项目和时尚生活习惯中心。

但是，紫金城商店从2007年开业到现在已经过了5年，依然是“空城”。 许多商店的门上都有锈迹，商店里堆满了厚厚的灰尘。

“我们一直在招商，几年来招商的费用花了七八千万元，但一点效果也没有。 ”。 江中集团紫金城项目部的一名员工告诉记者，招商不成功的主要原因是紫金城商店的产权式销售模式，业主太多，难以统一协调，商户听说有成千上万的业主，很害怕。

事实上，紫金城商店在2007年进行产权式销售时，有行业失败的例子。 2006年10月，沈阳万达商业广场因为经营产权式商店的销售，最终被拆除。 在销售巨头的广告中，美国沃尔玛、新加坡美食广场、红星美凯龙家庭广场等公司宣布入住，但在开业前，推进中的几家主力店没有按期进入，推进没有实现。 开业六天后宣布停业。 后来沈阳万达广场两次复业，都没能挽救颓废的命运。 万达广场想回购商店的时候，回购价格很难平衡，所以“流产”，最后被迫拆迁。

这些没能对江中集团起到警告的作用。 以迅速回收资金为目的，中江地产在经营紫金城商店时，将其分期销售，由控股股东江中集团江西时商统一租赁运营，江中集团保证投资者权益。 但是多年不能开业，最终投资者和运营者都陷入了赤字。

江中集团或缺陷黑洞

据江中集团紫金城项目部员工介绍，紫金城商店面积30万平方米左右，已销售面积7万平方米以上，销售金额12亿元左右。

2007年，中江地产开发销售紫金城项目时，其控股股东为江中集团，当时江中集团拥有两家上市企业，江中药业( 600750，股票吧)和中江地产。 为了帮助中江地产迅速销售紫金城商店，江中集团在成立江西省时，商家向业主租赁了商店并作了保证。

年后，江中集团实行存续式分立，分为江西江中制药(集团)有限责任企业和江西中江集团有限责任企业(以下简称中江集团)，江中集团持有的中江地产股份由中江集团承担，控股股东来自江中集团 但实际管理者没有变化，依然是江西省国资委。

“虽说江中集团与中江集团分开了，但在很多人事和管理等方面，还没有分离。 紫金城商店的问题，江中集团不是还在给中江地产擦屁股吗？ 江中集团内的一个人告诉了记者。

上述江中集团紫金城项目部的员工告诉记者，全部紫金城商店回购所需资金约需要18亿~20亿元。 江中集团不能发这么多现金流量，只能用各种方法采购，包括向银行贷款。 “现在，股票抵押获得的前4亿元贷款已经下来，可以应对一些业主退店的问题。 ”。

中江地产1月4日接到控股股东中江集团(持有该企业股份3亿6000万股，占该企业总股东资本的72.37% )的通知，中江集团宣布将该企业拥有的6000万股无限制出售给南昌农商银行北京西路分行。

江中集团董事会秘书吴伯帆对记者说:“(我们)没有强制收购，自愿退店大致是公司和业主的协商过程，我们把风险告诉业主，给大家回避危险的选择。”

业主选择开店，江中集团面临的是不少资金支出——业主不退，江中集团在今后几年面临的是巨额损失空。 退却还是不退却，对业主来说是进退两难的选择，对江中集团来说，也同样前面的路很难走。