“2011年万科赚96亿 王石1504万年薪超任志强1倍”

本篇文章5243字，读完约13分钟

编辑: 3月12日晚，房地产巨头万科a(000002 )发表年度年报，在持续控制的情况下，净利润首次接近百亿大关。 据年报报道，年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%，创历史新高。 万科说企业积极推进绿色和工业化战术，社长郁亮表示，企业自2008年以来向“质量效益型增长”转变的努力是有效的。

年万科挣了96亿王石1504万年薪超过任志强的一倍

随着房地产领域进入下半场，未来将侧重于提高增长质量和效益。 房地产巨头万科a(000002 )发表了年报，在控制持续的情况下，净利润首次接近百亿大关。 据年报报道，年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%，创历史新高。

董事局主席王石的年薪也创下了a股房企业干部的最高纪录，从企业收到的税后报酬总额为857万元，计算缴纳的647万元个人所得税，合计金额达到1504万元，是其他房企业的大个子华远地产( 600743，股票吧) ( 6077 超过2倍，在作为总裁的全体高管的年薪上，领域领袖万科也以11137万元的报酬稳定在a股住宅企业的高层。

万科表示，限购等一系列限制政策的影响，年房地产市场成交明显放缓。 但是，面对市场环境的巨大变化，万科每年维持1075.3万平方米的销售面积，销售金额为1215.4亿元，同比增长19.8%和12.4%。 继年销售额突破千亿之后，是宋联领域的销售冠军。

由于积极销售、谨慎投资，万科在整体融资环境紧张的环境下，依然维持着比较好的资金状况。 年末，企业拥有货币资金342.4亿元，超过短期贷款和1年内到期的长期贷款235.7亿元，净负债率也为23.8%，继续维持在较低水平。

虽然企业资金方面良好，但在取得土地方面还是采取慎重的态度。 董秘谭华杰说，未来一年，企业将基于稳健的经营，关注土地市场可能发生的调整，但总体来说，在开展新项目方面更为严格。

根据万科a(000002 )今天发表的年度报告，报告期间万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%的净利润96.2亿元，同比增长32.2%，净利润增长指标与2009年相当接近全面 预计比上年上升1.7个百分点，实现历史新高的每股利润0.88元，每10股支付1.3元(含税)的现金红利。

从销售指标来看，万科实现了年销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，比上年增加19.8%和12.4%，这是企业年销售额突破千亿后第二次在领域内唯一的住宅年度销售千亿的企业

由于结算速度的减缓，万科出售的未结算资源维持在相当高的水平。 到年底，万科合并报告范围内未结算面积达到1085万平方米，合同金额对应1222亿元，比年末分别增加59.6%和49.0%。 已经销售的未决资源的增加为今年的业绩提供了良好的保障。

国内房地产市场成交明显放缓。 根据万科提供的数据，去年全国商品房销售面积增长率比上年下降5.2个百分点全国14个主要城市在去年成交面积同比减少29.6%后，年持续减少19.2%，特别是在年下半年成交放缓的趋势更明显。

万科表示，在企业进入的54个城市中，25个城市的销售业绩位居当地市场前三，其中深圳、东莞等11个城市居首位。 万科销售额在50亿元以上的一线企业数量也从去年的8家增加到了13家。

年万科的工业化住宅和绿色住宅也在稳步推进。 去年万科工业化项目每年开工272万平方米，比去年增加2倍以上万科通过国家绿色三星审查的项目为273.7万平方米，比上年增加265%，约占50%。

万科的“快速周转、积极定价”战略对其结算纯利率产生了一定的影响。 年万科结算纯利率为15.01%，比上年下降0.51个百分点。 万科董秘谭华杰认为，年下半年，市场景气度下降，公司折扣销售行为增加，住宅销售毛利率不应受到影响。 他预计在未来时期，企业的结算毛利率和纯利率将相对下降。

在项目储备方面，万科依然保持着比较谨慎的态度。 年万科新增加了52个开发项目，根据权益计算计划建筑面积约为922万平方米，平均大楼地价约为2707元/平方米。 另外，万科参与城市更新改造类项目6个，根据权益计算计划建筑面积约227万平方米。

受王石留学的影响，万科在年报中，为了进一步提高优质管理水平，万科已经选择了“千亿计划”，即千名员工开始海外研修，计划费用亿元，从年开始，陆续组织了很多工程系统管理干部和技术骨干到日本研究

万科年末的负债率上升到77.1%，销售额突破千亿

销售额突破千亿，万科公司株式会社(万科a(0000002 )、00002，以下简称“万科”)的资产负债率也上升了2.41个百分点，达到77.1%。

根据万科昨晚发表的年报，年营业收入为717.8亿元，比上年增加41.5%，净利润为96.2亿元，比上年增加32.2%。 销售方面，据年报报道，万科实现了每年1075.3万平方米的销售面积，销售金额为1215.4亿元，同比增长19.8%和12.4%。

年万科产品结构依然延续着以中小户型一般商社为中心的特征，销售的住宅中144平方米以下的户型占有率达到88%。

万科总裁郁亮星期一宣布，中国今年也将实施房地产调控政策，但与第一套房的银行贷款管制相比有所缓和。

郁亮表示，房地产销售在去年第四季度大幅下跌，至今仍处于低迷状态。 这迫使包括万科在内的房地产开发商降价销售。 但是，中国政府楼市的降温政策引起了房价的下跌预期，因此买家现在也有展望。

万科有342.4亿元现金

根据万科年报，年末万科拥有货币资金342.4亿元，低于年末的378.2亿元，另外万科年末的短期贷款和1年内到期的长期贷款为235.7亿元，超过年末的167.8亿元。 这一减少反映出万科资金链也很紧张。

对此，万科方面也表示，年度房地产领域的销售还款变慢，融资渠道也大幅收缩，领域的资金压力明显增大。 根据国家统计局的数据，在年全国房地产开发资金来源中，国内贷款的比例只有15.1%，是往年的最低点。

业界人士解体，上升的负债率和去年的市场环境不好，退款速度减缓，助长了万科贷款的压力。

月5日，万科向华润深国投信托有限企业申请金额为10亿元和20亿元的两个信托借款，投入7个项目。 借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。

业内人士认为万科高周转战术面临新的挑战。 急剧上升的对外保证比例、高额的到期信托偿还、接近临界点的大楼的蜕化率、以及突然停止的采取行动等迹象，显示出万科远比想象中更放心。

但是，也有业界认为万科融资也在为保证大规模增长率做准备。

与此相对应，截至年末，万科合并报告范围内销售的未结算资源面积共计1085万平方米，合同金额为1222亿元，比年末分别增加59.6%和49%。

年，万科现有项目预计新开工面积1328万平方米，竣工面积890万平方米。 万科在今后一段时间里，领域的资金环境依然不乐观，在重复“以现金为王”的战略、确保经营的安全性和稳健性、开展新项目方面更严格，坚决拒绝“宁可错过，也决不能出错”的方针

值得注意的是，万科的年资产负债率为77.10%，与年末的74.69%相比上升了2.41，万科类的预收账户从年末的744.1亿元大幅增加到1111.0亿元，但预收账户不构成实际的偿还压力，除了预收账户后，企业以外，

万科表示，期末净负债率为23.8%，继续保持在较低水平。 负债结构健康，利息负债占所有负债的比例仅为22.1%，利息负债中长期利息负债的比例为53.2%。

众房企业齐称

需要加快项目资金周转。

实际上，今年以来，国内房地产调控未见缓和的迹象，房地产开发商也开始筹措资金，加速偿还的心情越来越紧迫。

根据12日华远地产( 600743 )股份有限公司(华远地产，600743 )发表的年度报告，年末资产负债率为72.29%，比上年的77.55%下降，年度银行借款期末馀额为27.41亿元，占负债总额的40.27%， 其中短期贷款和一年内到期的长期贷款为12.81亿元，占金融机构贷款的46.75%，短期贷款的压力比上年度增大。

华远地产表示，年将继续利用控股股东的资金特点和企业品牌特征，关注新形势下融资政策和融资手段的一些变化，寻找合适的新融资方法，拓宽融资渠道，以多种融资渠道和多种合作方法进行融资，积极

积极高速发货回收资金的是龙湖地产。

3月12日，龙湖地产有限企业(龙湖地产，00960.hk )宣布，全年销售回收率超过9成，手头现金超过人民币145.3亿元，净负债率43%，整体平均债务价格6.4%。 另外，龙湖管理层昨天在业绩发表会上明确表示，现在国内银行贷款环境也有利于龙湖，银行给予龙湖授信400亿元以上，300亿元以上未录用。

据年报报道，年龙湖合同销售额从14.9%增加到人民币382.7亿元，销售总建筑面积329万平方米，同比增加33.9%，同时将年销售目标提高到390亿元。

龙湖管理层昨天宣布，在严峻形势下，将继续贯彻高周转战术，致力于“增加利润，签订退款合同”，严格管理债务水平，确保财务健康。

昨天万科下跌2.91%，收于8.35元/股。

万科a手动收购342.4亿美元的定金增加到了1200亿美元

3月12日，万科股份有限公司(以下称“万科”)在港口公布了业绩。 根据业绩报告，截至年末，万科年销售额同比上涨12.4%，达到1215.4亿元，净利润同比上涨32.2%，达到96.2亿元。

局部来看，受宏观环境的影响，万科部分项目的收益率只有1%到2%。 但这不是万科管理层最关心的指标。 万科总裁郁亮说，资金的回收速度和销售量才是万科的关注点，即使出现赤字也要保证销售速度。

加快销售进度，万科通过信托等方法融资。 截至年底，万科持有现金达到324亿元。 郁亮确定加速融资是为了给适当的机会拿土地。 万科最惯用的手段是通过收购获得土地。

增加资金储备

“集团根据市场状况采取积极的定价战略，毛利率不是集团最关注的指标。 目前集团微小项目的收益率约为1%到2%。 ”。 郁亮指出。

报告期间，万科房地产业务毛利率比上年减少2.16%至30.44%。 这种倾向暂时不会改变。 郁亮预计万科今年的毛利率将从2009年的水平，即22%恢复到25%。

郁亮说，资金的回收速度和销售量才是万科的关注点，即使出现赤字也要保证销售速度。

今年2月，万科实现销售面积72万平方米，同比上涨31.1%，销售金额73.4亿元，同比上涨20.7%。 七个月来，万科首次实现了销售面积和销售金额同比上升。 而且，今年2月，万科的销售平均价格比今年2月的1.107万元下降到了1.019万元。

除了加快回收资金的销售外，万科也通过信托等方法融资储备现金。

3月5日，万科宣布向华润深国投信托有限企业申请金额为10亿元和20亿元的两个信托借款，投入7个项目。 借款期限均为两年，利率分别为10.6%和10.5%。

郁亮介绍说，这几年，万科的融资价格约为8%到10%的年利率。 目前内地住宅企业融资价格已经普遍在15%的年利率以上。

万科的财务状况远远好于其他房地产公司。 万科业绩报告显示，预收账户增加到1200亿元，因此年末企业资产负债率上升到77%。 但是，除去应收账款后，该企业的净负债率仅为23.8%。 根据世联地产( 002285，是股票吧) ( 002285 )的数据，截至去年第三季度，内房公司净负债率平均为48%。 此外，截至年底，万科持有的货币现金为342.4亿元。

“临近期限的信托偿还和未支付的土地费用给万科敲响了警钟。 ”。 不透露姓名的房地产领域的分解师说。

到年底，万科短期贷款和一年内到期的长期贷款为235.7亿元。 万科支付的土地价款总额约300亿元，信托借款总额在100亿元以上。

但这不是万科加速资金回收的真正目的。

融资是为了拿土地

值得注意的是，万科今年没有推出新的土地项目。

“年，万科‘宁可错过，也没错’，但现在集团加速融资是为了取得越来越多的地位。 ”。 万科管理层在业绩会上表示，该企业将实行谨慎拿地的战略，万科今年拿地，但由于现在的土地价格还太高，因此相对于往年的战线会收缩。

万科业绩报告显示，截至年底，集团土地储备为3547万平方米，基本上可以满足今后2~3年的开发诉求。

“集团不会使用囤积地的快速发展战略。 ”郁亮说。 现在万科只在中国的54个城市拥有楼盘，将来会考虑土地的空之间。 到年末，万科楼盘一个月内的蜕化率约为50%，早前的60%略有下降。

“资金量是内房公司收购或购买土地的胜利法宝。 ”。 世联地产市场研究部高级研究员吴志辉说。 近年来，万科通过收购去拿土地，大幅降低了土地价格，相信将来会成为这家企业实践的战略之一。

公开数据显示，仅上半年万科就收购了10个项目，其中最大的笔是30亿元的广州新光城市花园。