“开发商坐地起价 警惕楼市“兴登堡凶兆””

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海外环外某楼盘最近现场至少有000人来，一次前往该楼盘的高速公路长期堵塞，开盘现场爆炸，演唱过程也很难维持现场秩序，因此多次被迫中断。 这2000多人中，1700多人大约一周前支付了5万元的“意向金”，当天的房源只有400套，歌号不到500，房源就实际购买了空。

值得一提的是，最终这个楼盘的售价比以前开发者对外的说法高2000元/平方米，涨价超过10%，所在区域内同类产品的单价历史创新高。 爆炸性的市场诉求似乎很难让开发者放弃客厅价格的想法。

在盛衰中，中房指数研究院的最新报告提出警惕“兴登堡凶兆”(这是预测股票市场崩溃的市场指标，其核心理念成为股票市场，大量出现近52周的新高值和近52周的新低股票，市场前景 。 现在楼市交易恢复，开发者呈现价格高、高端顾客购买意向活跃的状况。 在楼市没有新的严格政策的情况下，市场出现了越来越普遍的乐观情绪，这是兴登堡凶兆的前奏。

兴登堡凶兆？

“这可能是开发者的营销战略，但我依然怀疑要坐下来提高价格。 ”。 知道上述事情的一位业界人士说。

类似的情况不是个案。 随着最近成交量的连续复苏，很多开发者正在讨论“随行市”的定价战略。 而且，国内很多城市都出现了这样的选址价格。 在南京，城东紫气钟山这个项目引起了临时涨价。 该楼盘推出了以65-70平方米为主的60家套房来源，前期普及的很多房源总额控制在100万以内，“蓄水”情况良好，多个买家提前支付了2万元的诚意金。 开盘前一天晚上，意向顾客说:“老顾客的开盘价格根据以前的定价每平方米上涨100元，新顾客上涨200元。”

另一种情况更普遍存在:前期相对低价的房源获得较好的销售成交后，开发商迅速对后期的房源停止优惠，逐渐提高价格。 有些楼盘的最新价格已经超过了这个价格调整前的最高位。

不透露姓名的开发者市场负责人表示:“现在，很多楼盘都有点优惠的市场反应，开发者在充分的理由和空之间谋求恢复，或者直接提高价格。 特别是销售任务完成状况良好的楼盘和销售业绩压力小的开发者。 ”。

在广州，楼市也再次“计量价格一齐上涨”。 最近开始的项目，销售火爆，一点楼盘变成了“日CD”。 8月末，当地有名的楼盘二期开始，发售的266套单位仅2小时就售罄，成交金额达到3亿。 当天开设的另一大开发商旗下楼盘，300多套单位全部发售，3小时内销售近9成，平均1分钟成交1套，销售金额接近3亿元。

但是，统计上没有发现与这些情况相对应的数据表现。 中央银行最新数据显示，8月上海个人住房支出贷款继续下跌，同比和环比分别减少183.8亿元和13.3亿元，其中新建住房和二手房贷款分别减少5.1亿元和5.5亿元。 分析认为，除了统计与实际市场成交的时间差外，第三套住房贷款等进一步紧缩的信用政策也是这一数据首次下跌的重要原因。

一位代理商的地区负责人对本报记者说，虽然信用政策确实变得严格，但仍有很多空子可以钻取，而且，银行信用数据不能体现现在楼市的现状的是，通过不重复的支付和银行的个人住宅来调整融资资金。

有点地方楼市的成交数据也令人困惑。 根据威和楼市专业评价网共同提供的数据，上周( 9月6日-9月12日)上海市商品住宅成交面积为25.6万平方米，环比上升6%，连续两周维持在20万平方米以上。 全市商品住宅成交平均价格为20011元/平方米，环比下跌11%。

研究表明，低端楼盘占据主力成交位置是成交平均价格下跌的首要原因，不是真正的房价下跌。 但是，除了高端楼盘本身的销售量和销售表现的原因之外，有关部门还有信息称对高价楼盘销售的入市节奏的控制再次成为了统计数据“人为下调”。

也许，比尔市“兴登堡凶兆”的出现，本身应该引起各方面的警戒，但当有人为了要素隐藏了这个凶兆时，风险本身就有可能被忽视和扩大。

二次探底:排斥难以持续

最近，soho中国董事长潘石岩继续“浇冷水”。 他表示，最近在供应量大幅增加、政策不缓和的前提下，楼市实现“年黄金时代”可能比较困难。 在租赁比这么低的情况下，房价反弹，只会“越走越危险”。

中房指数研究院的解体师从最近中央上层对楼市控制的表现中坦率地说房价是决定控制效果的重要指标。 “楼市的反对过高而超过警戒线的情况下，不排除新的政策限制的到来。 如果楼市价格恢复20%以上，制定更严格的政策的可能性相当大。 ”。

中国房地产指数系统调查显示，许多市场总监对四季度的政策趋势依然抱有悲观的期待，认为政策会更加严格。 37%的受访者认为会维持现状，剩下的13%不清楚，不认为政策会缓和。

开发者负责人说，新政前所未有的严峻程度是市场对这次政府管制的决心保持着很高的期待，这是目前楼市最大的不明确因素。

但是，关于四季度房地产市场的趋势，市场总监表现出普遍的乐观主义。 75%的受访者认为四季度楼市形势会好转，25%不明，没有人认为四季度楼市成绩不好。 我几乎不能认为上海第四季度的房价会下降。

在如上所述乐观评价市场后，许多房地产商说，仍然使用积极的优惠措施来推进销售。 四分之一的受访者选择了降价的直接方法，但越来越多的人选择了非价格优惠措施。 市场的乐观期待和自身营销战略的对比，一方面是因为四季度楼盘大量集中上市争夺买家而产生的，另一方面也反映了房地产商价格上涨带来的更严格的政策担忧。

“新政中的反弹不会持续多久，或者让楼市两次触底。 ”。 世联地产( 002285，是股票吧)认为。

“二次控制”没有到来，并不意味着成交量可以持续增加，价格可以实现普遍的复苏和迅速的上涨。 根据世联的研究，这座楼市会排斥，引起楼市的“二次触底”。 退一步说，如果真的迎来政府的“二次规制”，只有楼市的“二次摸底”会加速。