【热门】雅居乐：消失的60多亿

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原标题:雅居乐:消失的60多亿来源:中国房评报道

3月23日股市开始，雅居乐集团( 03383.hk )股价下跌8.6%。 根据午休雅居乐公布的2019年度业绩报告，毛利润为183.58亿元，同比减少25.6%。 投资看到分红的香港股东马上用脚投票，跌幅狭窄的股价再次下跌，回收时的跌幅达到了13.3%。

年雅居乐的毛利率为43.9%，但2019年下降到30.5%。 作为成长性不强的中型房地产公司，毛利率下降这么明显，股东很难接受。

迄今为止，雅居乐依靠海南清水湾等项目的结算，支撑着企业整体的高毛利，但随着海南采取全岛限购政策，房地产市场成交急剧下降，雅居乐清水湾也从“现金奶牛”变成了“慢动作”。

只有告别对清水湾等文旅大盘的利益依赖，尽快加大大城市住宅开发业务，文旅大盘和城市住宅开发成为“两辆马车”，雅居乐才能改变眼前的局面。

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雅居乐于2019年实现预售金额1179.7亿元，超额完成1130亿元的年销售目标，同比增长14.9%。 销售面积比上年同期增加11.7%，为891.1万平方米。 销售额同比增长7.3%，为602.39亿元。

这几个数字还可以。 虽然2019年雅居乐的毛利润只有183.58亿元，但去年的毛利润为246.74亿元，比去年减少了25.6%，减少了60多亿元，毛利率也比去年减少了13.4。

毛利下降与海南雅居乐清水湾项目的销售下降有直接关系。

2007年，雅居乐花了10亿元获得清水湾第一期12地块，计划总建筑面积296万平方米，大楼价格低至226元/平方米。 2008年，雅居乐取得了清水湾的第二期土地，但这次楼价仅为207元/平方米。 此后，雅居乐占领了第三期土地，完成了占地15000亩的清水湾全面布局。

雅居乐在清水湾的拥有地价格共计约25亿元。 但是海南省政府为清水湾项目的投资设置了门槛:第一期计划开发建设的总费用不得低于53亿元，10年内投资需要达到130亿元。

当时启动资金不足的雅居乐与上市推荐人摩根士丹利进行了交易，将清水湾项目30%的所有权卖给摩根士丹利，以换取53亿元资金，使项目落地。

之后，雅居乐清水湾赶上了海南国际观光岛的好消息，项目大卖。 2009年开业6年内，销售额达到了450亿元。

当时投资机构为这个项目计算了账目: 300元/平方米的平均楼面价格、3500元/平方米的建安价格、8%的营销费用、2万元/平方米的销售平均价格计算，雅居乐清水湾的毛利率在70%以上

这给摩根士丹利带来了冷酷的利益。 由于股票的倒卖和红利，摩根士丹利仅在清水湾的一期利润就超过了200亿元。

从2009年到2009年，清水湾累计为雅居乐贡献了近890亿元的销售额，被称为“现金奶牛”，成为近10年雅居乐股价的有力支撑。

雅居乐清水湾销售额业绩占有率:

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年4月，海南省出台了新的房地产市场限制政策，开始限制全岛购买，坚决实行“房地产依赖”战术。

结果，清水湾的销售业绩下降到了83亿元，而2019年上半年清水湾确认的收入只有10亿元。

在2019年度的业绩发表会上，雅居乐集团董事会主席兼社长陈卓林解释说，毛利率下降是因为海南岛的政策。 “我们在海南地区的收入变小了，整体毛利率下降了。 ”。

雅居乐副总裁潘智勇补充说，海南地区的收款数比同期少，每年为113亿元，但2019年不到40亿元，海南地区销售的毛利率达到50%。

潘智勇预测，年雅居乐可以维持总利润率水平的30%，主要通过海南地区的收款提高和非房板的迅速发展。 "年一定比2019年好，哪儿也不去. "

陈卓林在发布会上说:“将来要看海南的政策，我个人认为总有一天会开放的。”

“海南岛今年一定有放松的消息。 这是100%。 ”同样，重仓海南的富力掌门人李思廉也在2019年3月的业绩发表会上鼓励股东，海南认为迟早会放宽房地产限制。

但是，根据时间的说明，这两家住宅企业的掌门人都误判了形势，低估了海南省政府坚决贯彻“不炒房”和“不把房地产作为短期经济刺激手段”的政治决心。

年3月7日，许多地方政府从供应方放宽房地产限制，促进房地产项目再生产时，海南省政府不仅没有追随，逆行式加码还推出了进一步紧缩房地产的政策:追加土地商社实施现房销售制度。

现在的住宅销售制度会大幅降低开发者的杠杆率和利润率，给开发者带来更大的资金压力。 开发者以前认为廉价得到的海南项目是“现金奶牛”，今后必须考虑这头牛吃多少草，以及奶的产量急剧减少。

海南的“房地产依赖”政策不是短期的，雅居乐在海南有400万平方米以上的土地储备，有近1000亿元的商品价值。 不要希望充分利用这些资产，在海南放松房地产管制。

其实，雅居乐年轻时在广东做的项目，很多顾客都是香港人。 能赢得香港顾客的欢心，证明雅居乐的产品实力很强。 看过雅居乐项目的人说雅居乐的产品是典型的改善型居住产品。

长时间接待精致的庭院、出色的外立面、奢侈和功能兼备的社区，以及香港顾客培养的细致服务，是早年雅居乐能打造文旅大盘的理由。

现在雅居乐在华南、华东地区的业绩贡献率最高，不知道雅居乐能否在这些主战场上发挥自己的优势，并不是把将来赌在海南。

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