【热门】三年后的深圳，房价会破10万吗？

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作者|黑桃a

数据支持|梯度大数据

6月24日下午，闷热的深圳下了小雨。 干旱的慈雨本来是可喜的，但盼望的这场雨只有几滴，有点失望。

不下雨，空煤气看起来更无聊，天快热了。

深圳市土地房地产交易大楼门口排着长队，无论是过了一个小时，还是淅淅沥沥下雨，还是下着涌来的热浪，都没有动摇排队者的决心。 队里很多人穿着雪白的衬衫，笔直的短裤，让这个队感到不可思议，有点在探长的电影里社会人开堂是很严肃的。

警长说，时间没到，还不能入场，人们没有异议，继续排队。 有人窃窃私语，闭上眼睛在心中暗自认为“企业明年在深圳市场喝粥还是吃饭，取决于今天下午”。

排队的人都是中国房地产圈的金领人，他们必须在这里竞拍五块土地。 深圳在2019年首次集中了供应地。 我一次做了五个地块。 过去五年，深圳一共只供应了21块住宅土地啊。

即使吃完这顿饭，也不知道什么时候有下一顿饭。 在这种无形的压力下，被拍卖的数十家住宅企业代表喘不过气来。

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《叙事诗级》的土摄

很多住宅企业代表来之前从董事会那里收到“军令状”，无论如何都要拿到土地。 否则，明年企业将在深圳市场上掉米锅。

中国全面调整楼市以来，各地严格继承了“住宅不炒”的基调，大部分三四线楼市已经没有利润了，各路住宅企业要抱团取暖，在二线城市扎堆游戏。 但是，一线城市的土摄总是狼多肉少，何况这里是深圳，拿地就像蓝天一样难。

心里是一回事，现场上牌又是另一回事。 残酷的现实只认识实力，不相信运气。

来到现场的住宅企业有实力，中央企业占了1点半，但真正有底气、能频繁上牌的住宅企业很少。 大部分开发者代表最终连卡都拿不起来，前面提出的巨额保证金权换了入场券在现场游览。

一共5个区域，每个区域的拍卖公司都超过了10组，现场竞争的激烈程度超乎想象。

首次竞拍的宝安尖岗山分区，去年年底被冲走了。

该地块于年12月19日挂牌时，总建筑面积为5.9万平方米，需要建设商业自保项目，但昨天再次竞争时，总建筑面积增加到12.1万平方米，可出售大楼价格为4.8万元\/平方米 这样门槛实际上就低了。

拍摄开始后5分钟，这片土地达到了最高价格限制，转移到了人才室面积的投标环节。 最终，越秀地产以59.08亿元竞争，建成19610平方米的人才室，可以出售大楼价格约5.8万元\/平方米，溢价率约为56.8%。

这是越秀地产第一次进入深圳市场，第一次面对贵地的过江龙还是豪迈的，竟然以59亿元的高价占领了尖岗山地块。 现场马上说，以这个价格越秀地产的后续很难消化这个盘子。

但是越秀地产好像已经不在乎那么多了，不管价格怎么样，拿了再说吧。

在5宗地块中，面积最小的光明区小地块应聘房企业最多，但拍卖过程也最短。

23家住宅企业参加竞争，开始拍摄后仅5秒钟，报价5次，电气建设房地产在当地以最高竞价取得了该地:该地块地价20.12亿元，人才住宅面积19030平方米。

5秒突击，名副其实的闪电战！

龙华红山块的竞拍也很有趣。

这是这次拍卖总额最高的，挂牌起始价格为45.41亿元，最高价格为65.85亿元。 最初华侨城和金茂两家角逐，价格迅速关闭，但在人才住宅面积竞争阶段陷入了冗长的持久战。

在持久战阶段，华侨城、金茂、招商三个先行角力，后来华润中途杀掉了。 这四家住宅企业战斗了40分钟后，中海地产和龙光地产也参加了战局。 不管发生什么，两匹最晚入场的黑马是多么凶猛无比的冷酷角色。 全场牌最激烈的是中海和龙光，双方号码牌不断翻盘，一直胶着30分钟，最终中海地产将这块土地转让给了龙光地产。

经过150多次热斗后，龙光地产以65.85亿元的最高价格、人才房总面积36700平方米、大楼地价66988元\/平方米的代价，获得了深圳龙华区得到的第四块土地。

到目前为止，龙华地区的历史记录是金茂和电建联手创造的。 年6月，金茂和电建合作以82.92亿元取得龙华一处地块，大楼地价为56781元\/平方米。

最终，这场土地竞争以5个地块的溢价率达到45%，所有地价达到价格上限的情况成交，总成交额为223.84亿元，刷新了深圳住宅地块成交额的历史记录。

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供给、诉求、楼价、深圳“三角不可能”

这首叙事诗级土摄刚结束，深圳的“刚需”们就开始坐了。

常识上，面粉的价格这样上涨，今后面包的价格也不会便宜。

随便算粗帐，加上建筑价格、税金、大楼营销价格，这些大楼的最终市值几乎必须是大楼价格的两倍。 否则，地产商很可能会吃亏。

稍微导出一下，3年后，龙华平均价格突破了10万美元，西乡平均价格获得了8万美元。 我认为现在我们不能看光明新区，那时楼价是6-7万美元，大家可能爬得更高。 与此相对，在南山、宝安等区，新盘开放到10几万，还觉得奇怪吗？

香港离深圳不远。 这样下去，深圳的楼价也离香港不远。

近年来，受楼市管制政策的影响，深圳楼价进入了横盘阶段。 年7月，深圳新建住宅成交价“连续二十一个月下跌”，这个信息上了热搜，但人们很快发现，跌幅真的很小。

之后，受“三价一体型”、“731新政”等限制政策的影响，去年9月以后，深圳楼市陷入了低迷。 这个低迷是成交量，不是价格。

但今年深圳楼市变暖的迹象很明显。

根据中原地产统计数据，今年5月，深圳新房住宅上网本4605套，环比上升70.3%，上网本面积44.2万平方米，环比上升71.6%，新房住宅上网本量创3年来最高。

如果成交量上升，深圳楼市的库存也迅速下降。 截止到2019年5月末，深圳市整体新建住宅库存为296.8万平方米，根据过去一年的平均成交量计算，去年只有11个月。

这意味着存款市场发出了紧急信号。

整个中国楼市都有泡沫，这些都是共识，具体每个城市都有各自的情况。 价格方面深圳的房价领先全国，如果说泡沫化非常严重的话就不像话了。

深圳和香港不一样。 香港从港英政府时代开始，就有意控制土地供应，香港没有开发出有大量库存的土地，另一方面，楼价出现了扭曲。 深圳政府尽量增加城市的土地供应，但遗憾的是，深圳没有多少土地可以开发。

深圳总面积为1997.47平方公里，是中国一线城市中面积最小的一个，不到上海、广州的三分之一，达不到北京的零头。

在土地供应方面深圳这几年增加了供应，但在土地出让结构上商业用地和工业用地比较大。 例如，深圳转让了61块土地，其中商业用地和工业用地占51块，仅10块属于住宅用地，这10块住宅用地中6块被深圳人才安居集团、深圳大鹏人才安居有限企业占领，这些都是70年的自我保持

深圳由于土地资源极度不足，每次转让住宅用地都会引起住宅企业的激烈争夺，这次所谓的“史诗性土拍”应该也不是最后一次了。

供应方的窘迫已经变成这样，但申诉方的刚性需求在扩大。

今天，深圳的实际管理人口超过2000万人，城镇化率为100%，但住宅者的比例很小。 另外，深圳是全国人口净流入第二大城市，仅次于上海。

深圳产业一直在向高端制造业和高端服务业转型，总结起来，这种转型相当成功，最近深圳南山区的粤海大街在网络上很受欢迎，其中已经出现了一斑。 但这种变革意味着深圳成为人才密集型城市，对高端人才长时间、强大而持续的魅力是深圳的生命线。

楼价威胁着深圳的生命线。 前几天为了搬到东莞松山湖，充分证明了楼价成为深圳这个城市的一大痛点。

供给有限，诉求旺盛，价格还没有上涨的“不可能的三角”组合摆在深圳面前。

3

各方面都在和时间竞争

首先，申诉人几乎无法抑制，而且也没有必要抑制。

深圳无疑已经成为南中国最重要的经济引擎。 有深圳经济的推进，整个珠江三角洲经济可以迅速前进。 深圳的动力源是来自世界各地持续不断的各界人才。

深圳本来就是贫穷的南国渔村，唯一的特点是，是中国改革开放度最高的城市，除此之外，别无他法。 也就是说，深圳之前的这个“不可能的三角”不从抑制控诉开始。 因为不管从什么想法来看，破局者都要优先考虑深圳的持续繁荣。

供应端是这几年深圳的主要攻击方向。

“十三五”期间，深圳预测新增住宅约为180万套，而“二次住宅改革”计划在今后18年内建设住宅的也只有170万套。 长达18年的供给计划都很难符合“第十三个五年计划”5年的住宅需求，可以看出深圳的住宅供求平衡被打破的状况将会持续很长时间。

为了保障住房供应，深圳这几年在住房用地转让方面相当谨慎。 例如，住宅用地只出让了10件，其中6件被深圳人才安居集团、深圳大鹏人才安居有限企业占领。 转让给商业化住宅企业的其他土地，从竞争中要求配置人才室，人才室的配置面积也是竞争的重要环节。

例如，在这次的“史诗性土摄”中，龙华红山地块最后被龙光地产拿走，龙光拍摄了36700平方米的人才室面积是很重要的，其他4个地块的情况也差不多。 在这次土摄中，人才室配置的总面积为158570平方米，其中中海光明大分区的人才室配置面积为42330平方米，居第一位。

但是，受到深圳市总面积的限制，这一供给端的上升空之间毕竟有限。 这也是多家住宅企业筹集巨额资金购买土地的底气。

住宅企业介入深圳市场的逻辑实际上非常直接:既然这个“不可能的三角”的诉求无法抑制，供给方结束后，只需要等待时间。 随着时间的推移深圳的楼价只能继续上涨。

一位当地产业人认为，如果将来深圳的保障性和人才住宅占新房供应的60%，如果商品住宅的价格上涨，就会完全市场化，即使在高价获得地块后，创造的高端产品也会被市场接受。 这个逻辑其实是深圳的楼价上涨，和供求两极争时间。

明显的事实是，通常在拍摄分区后，新磁盘将在9个月左右进入市场，最少在1年以下。 但是，这几年深圳拍摄的地块都是这样的理由，很长时间没能进入市场。

比如24日下午，最初拍卖的宝安尖岗山地块与宝安泰禾庭只隔了一条街。 年末，泰禾以57亿竞争尖岗山两个住宅用地，楼面价格分别为5.13万元\/平方米，7.99万元\/平方米，后者的楼面价格刷新了当年深圳单价记录，但泰禾的项目因计划、价格限制等原因，土地 这次尖岗山地块被取为越秀地产。 这是越秀地产第一次进入深圳市场，后续开发的压力不容忽视。

但是，更引人注目的龙华地块状况略有不同。

龙华地块的角逐相当激烈，华侨城、中海、金茂、龙光等多家房企业轮流举牌，经过100多次竞价，获得龙光地产。 其总金额为65.85亿元，建设人才住宅面积36700平方米，大楼地价已经突破6万，溢价率突破70%。

但是龙华地块竞争形势的激烈有市场原因。

年深圳新繁荣周期以来龙华区是深圳楼市增长最快的区域之一，因此与该区域目前的房价相比，龙光最后竞争的价格也不太高。 另外，这次转让的红山块位于龙华的中心区域。

龙华地块去年刷新了高价。 年6月2日，电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价获得，大楼地价达到56781元\/平方米，当时周边销售新房的平均价格从5.5万元到6万元\/平方米，真正的“面粉使面包升值。 最近三年，附近的新楼盘龙华金茂府每平方米售价超过10万元，标榜自家楼盘的“高性价比”。

去年9月，附近某房地产大楼的平均价格为6.4万元\/平方米，结果，现在附近毛坯房销售为7.1万元\/平方米。

龙华金茂府现在没有正式定价，但周边预计已经有12万美元左右的价格。 这个项目的最小户型是155平方米，这样的话，最便宜也差不多是1800万套房。

在昨天的竞拍中，金茂也曾一度想拿下这个地块，但最终还是被龙光地产拿走了。 龙光地产在龙华区已经有很多项目，所以取得这次土地后，至少手中的存款价格先上涨，综合来说比其他住宅企业更有特点。 这可能是龙光这次豪迈的原因之一。

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结语

“房住不炒”是当今中国楼市的主旋律。 这四个字有两个意思。 一是强调“住宅”的属性，即正好需要的肯定。 二是强调“不炒”，即否定投机性房地产交易。

目前整个中国楼市存在泡沫确实是客观现实，控制楼市泡沫已经是主流共识。 但是，楼市是区域性非常强的市场，各地的现实状况大不相同，应该也不能一概而论。

深圳竞争热潮的背后，深圳楼市实际上需要的东西越来越多。

多年来，深圳的经济增长率都是全国耀楚，目前深圳已经有超过2000万人的实际人口，这个数字还在急剧增加。 今天，来自世界各地的资本，来自世界各地的高端人才流入深圳，但深圳1997.47平方公里的总面积没有增加。 深圳的土地储备少一个，人口和财富还在迅速增加。 这在消除他的长度时，深圳的楼价会怎么下降呢？

今后三年，如果深圳的总面积不能扩大，楼价破十万美元的住宅企业们真的很有可能获胜。 因此，破局的关键是行政区域划分层面的重大变革。

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