【热门】房地产服务产业:什么是房地产服务产业链?

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海通证券研究报告复印件概要

研究背景。 我们此前在“领域不死，规则改变——房地产价值链重构”中介绍了房地产价值链未来的快速发展趋势。 本文属于房地产服务产业链系列的研究第二部分，首先说明什么是房地产服务产业链，产业链的相关特征和投资目标。

什么是房地产产业链？ 从整体上看，房地产产业链分为广义产业链和狭义产业链。 广义的产业链包括房地产和被房地产吸引的钢筋、水泥、机械、家电、家庭纺织等产业。 广义的房地产产业链除了受到房地产领域的影响外，还受到宏观经济等其他因素的影响。 房地产狭义产业链是指涉及房地产开发过程，涉及住宅建设、住房补助和住房服务三个方向的相关产业。 房地产狭义的产业链与房地产自身快速发展的关系更紧密。

什么是房地产服务产业链。 从房地产狭义产业链的内涵来看，首先包括增加市场和库存市场两个部门。 房地产服务产业链是指对库存市场的服务和管理。 因此，根据以上划分形式，房地产服务产业链包括城市集、房地产金融、中介服务和房地产服务四大部分。 换句话说，房地产服务产业链首先立足于房地产库存市场，属于房地产狭义产业链的中端和后端部门。

从海外经验看房地产服务产业链的表现:

日本:住宅诉求结构的变化决定了房地产领域增长率的变化。 从1965年到1974年，日本新建住宅占住宅总库存的96%，从1975年到1985年仅占45%。 1985年以后，日本的存款市场明显开始占主导地位。 因此，二手房证券公司表现得比单手市场更活跃。 根据数据统计，从2001年开始，日本近畿圈二手房的成交数量连续13年增加。 年均增长幅度在5%以上。 东京圈与此相似。 从股价表现来看，以房地产中介为主体的东急ivabe股价在1999年至年的大部分时间内优于以房地产开发为中心的三井住友房地产。

美国:年，美国房地产开发、房地产及其他服务、房地产经纪业务收入的比例分别为38%、42%、20%； 换句话说，美国房地产服务事业的收入达到了62%。

从股价表现来看，从2004年到2009年的过去10年间，世界魏理市股价仅在2008年和2009年走入美国房地产板块和房地产开发商之首。

评价和投资。 截至2008年8月4日，a股市场动态( ttm ) pe为11.98倍，房地产板块动态( ttm ) pe为11.32倍。 通过跨境研究，我们关注房地产服务产业链下的行业企业，包括:1)中介行——世联行( 002285 )。 2 )房地产业——彩色生活( 1778.hk )3)城市套餐——捷顺科技( 002609 )、美集团( 000333 )、青岛海尔( 600690 )、华夏幸福( 600340 )4)房地产金融——诺亚的财富。

风险提示。 区域基本面下行风险。