＂羊慧明：楼市泡沫危机已超2007年＂

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本报特约记者谭丽莎成都报道

“炒作囤积商会引起金融风险，不利于社会和谐。 ”。 对不动产非常有研究的着名学者羊慧明这样说。 以下是羊慧明接受记者采访时对话的实录。

记者:最近两个月，一线城市房价暴涨，随之，新房成交量全面下跌。 你觉得这个怎么样？

羊慧明:房价越高，超出了当地经济的快速发展水平和很多居民的容错性，真正能买得起房子的人越少，也就是说比较有效的诉求就越小。 上海的4万~7万/平方米的豪宅层出不穷，即使是年收入10万左右的中产阶级，来津的人也很少。 有钱人，炒房在炒，最终卖给谁呢？ 涨价是泡沫破裂的可变盘的信号。

这几天我去成都的几个高级楼盘注意，发现经常冷淡，偶尔有客人去问价，知道是手头有房子打算买炒菜的人。 内地楼市已经出现了这种不自然的现象:没有多个房子的人买不起，也租不起房子，所以房价暴涨房租下降。 有房子的人有几十套几百套囤积在那里，为了不让人用，等着涨价炒作。 成都的银都花园绿杨邨是1990年代建设的小区，烧毁了十几年了也没有采用装修的清水室。

中国楼市已经成为期货市场一样的游戏场。 摆脱了真正的民生诉求状况，被人为煽动，成为挂在空上的大楼。 以北京、上海、深、杭等一线城市为例，住宅地价已经是美国大城市地价的几十倍，房价也“超美追英”，但上升在加速，“地王”继续刷新地价记录，北京的楼价是“开发商”

记者:现在房地产业有泡沫吗？

羊慧明:欧美投资性购房合理，约束机制也稍成熟。 投资性购房通常在本期销售量的15%以下，人们都出售精装房，投资者购买房子后立即入住或出租，以实现其招聘价值。 而且租赁收入足以支付贷款，通常可以用10年左右的租赁收入回收购买住宅的投资。 中国一线城市投资性购房比例超过40%，房价租金在50倍以上100倍以下，远远超过正常楼市的警戒线。 内地炒房买了几十套几百套清水室，扔在那里装修才能借人来炒。 我们必须说在我们这样的快速发展中经济中，住宅作为民生的必需品，大量囤积住宅煽动房价对经济的快速发展非常不利。

记者:如果房地产市场不健康会怎么样呢？

羊慧明:竖着炒房提高房价动摇了房地产市场健康快速发展的基础，给社会带来很多危害。

首先是引起金融风险。 囤积炒房的人也通常使用银行贷款。 比如温州人，他们炒的钱从哪里来？ 不仅是部分自有资金，第一是银行贷款。 一个温州人手有几户人家，付给银行就能借几千万元钱，去全国各地的炒面。 开除房子连续抵押，炒作大量贷款。 炒房子就像炒股票一样，炒期货不管买不买，越涨越买。 这种疯狂的市场特征是，只有上升，不能下降，而且上升就必须上升，跟风的人们，能承受上升的势头。 一旦不上涨，预计涨幅变小，买家马上收手，销售盘蜂拥而至，从开发者转移到炒房手中的巨大库存“堰塞湖”瞬间崩溃，房价马上开始暴跌。 但是这时，没有人敢买，房价一落千丈，成交量很快就降到了冰点。

2008年在以深圳为代表的一线城市楼市上演了这样惊险的场景。 本来，北京、上海、深楼市的上轮调整是好事，但因为刚开始调整就来了金融危机，很多人承认“房地产救济经济”，银行急剧放贷，利率降低，两套房贷暗中缓和，充分调整。 平民买不起房子，但富人多余的钱多被“通货膨胀预期”、“人民币大幅贬值”等言论所迷惑，热钱流入住宅市场，利益集团炒作上涨，房价上涨，泡沫再次

二是煽动地价高的房价，只能制造房地产市场的暂时虚火，不利于中国整体经济的持续快速发展。 房价高涨和要求供应房子的恐慌，迫使现在不想买房子的人提前夺取住宅，但只不过是明天的控诉。 房价高的房价和相应高的人力价格有点削弱了城市的竞争力，经营困难的公司搬家，居民卖高价房子搬到房价低的环境气候更好的小城市，出城涨潮是美国人在纽约、芝加哥等大城市 这就是伦敦、东京、巴黎等房价高的城市衰退的原因。

如果中国不控制炒面，问题会比世界上这些老化的经济更严重吧。 城市房地产占整个经济的30%到50%，以虚高的房价支撑是非常危险的。

三是人为炒高房价影响社会和谐。 普通大众租不起房子，但有钱人还在提高房价牟取暴利。 中式炒房正在创造越来越大的贫富差距。

记者:那么，你认为政府应该采取什么比较有效的措施来抑制炒面？

羊慧明:首先要鼓励通过金融手段自主抑制投机购买的指控。 银监会公布的第一套住房首付比率和利率的7成优惠，购买2套以上住房首付的4成利率上涨10%的政策是明智的，炒房风行的时候更严格，特别是对热点城市，2套住房贷款

二是尽快开物业税。 因为在成熟市场经济中，有物业税。 也就是说，市场价格越高的房子物业税的比率越高，买几百所房子空的人也不租。 中国也必须借鉴相关经验，实施递归物业税，对一户居民居住的第一套房可以免除物业税，或者只缴纳售价0.1%/年的最低物业税。 对第二套以上的普通住宅在国际上征收几乎相同的物业税，即年税率0.5%-1%左右的高级豪宅按等级征收3%、5%以上的高额物业税，其标准因城市而异。 例如，在北京，300万元至500万元的豪宅每年收3%的物业税，501万元至1000万元的房子收4%的物业税，1000万元以上的房子收6%的物业税。

三是对买了空 3年以上的房子征收/ [/k0/]置税。 年税率在3%左右。