【北京写字楼的“至暗时刻”：空置率创十年新高】

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为了吸引租户，许多写字楼积极降低租金，使今年的市场租金水平下降了8.4%。

从今年第三季度开始，北京朝阳区许多写字楼的租户收到传单，定位为cbd、金融街、望京等地区的写字楼。 其中也有甲级写字楼。 中介说，现在北京核心区域的写字楼价格“比较合适”，有意向的租户可以考虑搬迁。

根据仲量联行公布的世界最昂贵的写字楼市场排名，北京金融街和cbd地区分别位居第三和第七。 现在这两个地区的一些写字楼必须用分发传单的方式出租，情况不容乐观。

受供应量大小、产业结构调整、新型冠状病毒流行病等因素叠加的影响，北京写字楼市场面临“黑暗时刻”。

高力国际最近发表了报告书，年，北京写字楼市场空的设置率达到了19.4%，创下了近十年来的最高记录。 另外，写字楼市场的租赁水平从2019年末的383元/月平方米下降到351元/月平方米，减少幅度达到8.4%，同样创下了近10年的最高记录。

为了降低空的安装率，许多业主通过价格优惠等方法进行租赁，办公楼之间竞争激烈，前所未有。

该机构认为，第四季度的市场诉求有很强的恢复，但由于供给持续增加，明年的市场表现依然不乐观。

承租人争夺战

年初发生的新型冠状病毒大爆发是北京写字楼市场上最大的“黑天鹅事件”。 由于疫情影响了公司的扩大和录用，市场的诉求大幅减少。

北京国贸地区写字楼管理员对21世纪经济报道记者说，一家大公司去年12月初与房地产商签订了租赁合同，计划春节后搬迁。 但是受疫情的影响，该公司最终放弃了搬迁计划，决定在价格更低的双井地区继续工作。

从今年下半年开始，随着疫情得到比较有效的控制，办公楼市场的诉求逐渐恢复。

高力国际华北区理事长严区海指出，这方面是因为控制疫情的指控在下半年集中释放，另一方面也是办公楼所有者亲自为公司提供了更有竞争力的租赁条件。

为了吸引租户，许多写字楼积极降低租金，使今年的市场租金水平下降了8.4%。

“这样的租金减少幅度符合市场预期，在新的诉求有限的情况下，市场库存租户的竞争会更加激烈，公司在经济衰退时期对办公室租赁价格的变化会更加敏感。 这样激烈的竞争不仅存在于子市场之间，也存在于不同级别的写字楼之间。 ”。 严区海表示。

他指出疫情期间，租户从甲级转移到了乙级办公楼。 但是，后来在甲级写字楼提供更有竞争力的租赁条件时，也出现了公司逆流向甲级大楼的现象。 业主之间的竞争状况很明显。

但是，由于前期差距很大，年市场成交量依然很低。 根据高力国际公布的数据，除去个人用和租赁面积后，今年全年北京写字楼市场的净吸收量不足3万平方米，创历史新低。

北京写字楼市场空的配置率高，租金下降，这是过去两年这个市场处于需求以上的供给状态的大背景。

据悉，年以来，北京写字楼市场供应量进入高峰。 但是，从2019年开始，申诉没有同步扩张，一次也在缩小，供求平衡的问题也在加剧。

高力国际指出，北京甲级写字楼市场的新供应和诉求维持在长时间的2倍以内，供求平衡的问题从2019年开始强调，在疫情发生的年份，新供求比又上升了近5倍。

据此，写字楼市场的租金从去年的高价开始连续三年被召回，调整幅度合计接近13%。

诉说变迁史

2019年被认为是北京写字楼市场的转折点，这很大程度上是诉讼结构发生了变化。

仲量联行根据申诉的优势和阶层，将北京写字楼市场的申诉分为基础申诉、从动申诉和动能申诉三类。

其中，作为诉求结构的基础，基础诉求的租户面积达到了51%。 这种诉求由风险低、知名度高的公司租户组成，包括中央企业、国企、跨国企业、民营企业巨头、世界500家。 这一主张的一部分具有稳定和持续的优势，在市场上追求合理的租赁水平。

动态申诉的租户面积占28%，以内资和外资中小企业为中心。 这种指控低调，稳定性不及前者，但对市场有很大的影响。

动能的诉求占21%，这种诉求主要来自新领域，办公室面积扩张速度快，支付能力最强，可以领导市场租金的增加，但风险也相对较大。

仲量联行指出，年来，随着政策端的推进，p2p、网络、共享经济等新兴领域的行业持续形成、融合、交替，持续带来新的动能诉求，保证了市场上租赁的诉求持续强烈。

从资金来源来看，在此期间，内资的诉求正在增加，取代外资成为北京写字楼市场的诉求主体。

但是，2019年，由于政策变化等外部原因，p2p等领域出现了深度调整，市场上新兴动能的诉求不足，面对经济下行压力、中美贸易摩擦升级等影响，北京办公楼市场的诉求缩小，工资

根据仲量联行的观点，北京写字楼市场依然产生新的动能诉求。 比如人工智能、云计算、5g、新基础设施、医疗健康和保险等行业将来有可能成为办公楼市场的生力军。

但是，到目前为止，疫情冲击和经济增长停滞对市场持续施加压力，租金下降将从2021年底持续到2022年初。

严区海也有同样的看法，他说:“2021年对北京甲级写字楼市场来说将是非常考验的一年。” 据初步统计，明年将有近160万平方米的新项目进入市场( 2019年超过90万平方米)，这也将对市场产生前所未有的冲击。

他说，市场的新诉求正在恢复，但需要进一步注意可持续发展。 在持续供应高峰之前，市场租金将继续下降，但减少幅度应该比今年小。

大力国际综合考虑宏观经济增长稳步复苏、北京疫情防控比较有效、办公楼中性解放等三个基础宏观条件，预计北京写字楼供需平衡明年也会恶化，市场空设置率将达到高峰

世界魏理市华北区研究部的孙祖天主管对21世纪的经济报道记者说，明年北京写字楼市场依然有密集的新供应量入市，但在疫情防控常态化的保障下，在北京整体转移的呼吁下，空配置率的上升速度多少有些放缓