【中年女人梦碎乳山：买海景房背后的“看房团”乱象】

本篇文章4807字，读完约12分钟

关于王庆华购物时收到的乳山海景房的推进单。

临海也没有开春暖花，王庆华的海景房梦想破灭了。

花了200元组织到山东威海乳山市看海景房后，来自西安的她被“胁迫”支付25万元购买了40平方米的海景房，销售经理承诺可以“售后”，每年支付4万元的租金。

购买后没有看到租金，王庆华把房地产企业告上了法庭。 法院在一审中认定合同中没有约定“售后服务”，她败诉了。 上诉，二审法院维持了原判。

王庆华的遭遇不是孤例。

乳山市物业管理部门相关人士介绍说:“为了吸引购买者的目光，他们(开发者)调动购买者的心理，故意夸大银滩当地的交通、医疗、购物等条件，以本销售、租赁等违法形式引导顾客，达到了交易的目的。”

即使是现在，只要在网上搜索“乳山看房团”的关键词，就会出现戏剧性的现象。 另一方面，很多“看房客”的投诉遭遇“陷阱、强卖、被骗”的上网本，另一方面是房地产中介的“看一线大海、宜居、上升潜力”的广告。

200元去乳山看海景房

二审败诉后，王庆华回顾了这一年的“痛苦”，感到懊悔。

2019年6月25日，陕西西安市民王庆华被购物时拿到促销单的5、6名年轻群体拦住，山东乳山市银滩被称为“东方夏威夷”，据说很多外国人在那里囤积了海景房。 “200元一晚3天，我去那边玩。 ’年轻人极力推荐。

在宣传表上说:“远离雾霾，寻找蓝天白云。 面朝大海，春暖花开”这句话感动了44岁的中年女性王庆华。

同年7月6日，王庆华和全国各地不同口音的“看租房人”来到了乳山。 中途，员工严厉地看着她们，不允许个人交流，一对一跟进。

乳山银滩图。 资料来源:乳山市政府官网。

在海岸停留半小时后，员工带王庆华们去了银滩“悦澜湾”的房地产销售处。 王庆华说，卖场员工带她们参观样板房和70平方米、50平方米的房子，购买后不入住就可以交给他们租金，“每年4万元的租金，不重复一次10年合同，3年12万元的租金。

王庆华说，当时的销售员看着她有点犹豫，还说每平方米打1000元折扣，除了可以“售后服务”外，今后去海南、天津等房地产企业旗下的楼盘有30天的自居权，“全国置换，无

在某种优惠条件下，王庆华放弃了警戒心，当场付了25万余元(包括1万元团购金)购买了70平方米的房子。 王庆华说，当时对方阅读合同条款时，她对对方小组头晕目眩，不细看直接签字。

大乳山滨海旅游度假区。 资料来源:乳山市政府官网。

签字后，对方没有给她合同，说还需要“完全”，然后可以给她。

支付了。 王庆华他们被送到离卖场26公里远的另一家酒店入住。 夜深了，王庆华越觉得“上当了”，第二天还没天亮，她就偷偷去柜台要求退房。

房费没有退还，王庆华说，最后双方协商，她换成了40平方米的房子，前一天付的房费中了这所房子的合计金额。

回到西安后，王庆华多次催促，销售人员“威海辰远置业有限企业(以下称“辰远置业”)以照片的形式将合同寄给了她。

但是，根据合同第24条的规定，销售者约定分割解体零售、恢复正式销售或不采取变相正式销售的方法销售商品。 不以“售后服务”和“变态售后服务”的形式销售未竣工的商社。

根据合同第24条的规定，销售者约定分批拆解零售、恢复正式销售或不采取变相正式销售的方法销售商品房。 不以“售后服务”和“变态售后服务”的形式销售未竣工的商社。

王庆华以为被骗了，没有协商，结果把销售者辰远置业和带她去看的中介“西安洪冠德要房地产市场营销策划有限企业”告上了乳山法院。

王庆华告诉我，自己购买的是“悦澜湾”小区，与辰远置业签订的也是“悦澜湾商社的预约书”，实际上这个小区被称为“闻涛美域”。 辰远置业有“售后服务”违法行为，未按合同约定自合同签订之日起30天内办理登记备案。 她呼吁解除买卖合同，对方返还了缴纳的250247元房费(包括1万元的团购金)。

“辰远置业”主张，带王庆华看房的地方、开具的收据都是“温涛美域”，预约书中也记载了这些。 没有备案的，可以随时登记备案。

这件事争论的焦点是王庆华和辰远置业是否应该解除签订的买卖合同。 王庆华是否有权要求辰远置业返还购买款项和赔偿损失。

乳山法院审理后认为“悦澜湾”是“闻涛美域”，这些都明确记载在双方签订的预约书的注释中。 王庆华主张辰远置业在销售室过程中有“售后服务”的违法行为，合同中没有约定此事，而且王庆华在收到不动产后是否出租是自愿行为。

结果，乳山法院驳回了王庆华的指控。 败诉后，王庆华向威海中院上诉。 今年11月3日，威海中院审理后驳回王庆华的上诉请求，维持原判。

威海市政府的官网上，购买者在悦澜湾购买，约定为“售后服务”。

冲突背后的“售后服务”承诺

王庆华说，在整个过程中，最终让她买房是卖场员工的约定，可以“躺在家里花钱”、“售后服务”。 买房子的时候口头答应了，但她付款后，合同上写着不做“包租售后服务”。

王庆华表示，当时卖场的员工为了让他们相信可以“售后服务”，出示了未签字盖章的“住宅委托经营管理合同”。

情报记者根据该合同，“悦澜湾”园区委托威海养老服务企业录用，租赁期限为10年。 前三年，养老服务企业每年支付住房总额的15%作为收益后七年，每年养老服务企业净利润的60%由居住地总面积计算出单一居住地的利润支付当年的利润。

“售后服务”是指房地产开发公司将商品房出售给购买者，然后在一定期限内房地产开发公司自己租赁该商品房，或者代替购买者租赁该商品房，将得到的租金归购买者所有。

我国《商品房销售管理办法》规定:“房地产开发公司不得用‘售后服务’或‘变态售后服务’的方法出售未竣工的商品房。” 在随后的几年里，国家发改委、住房建设部又多次发布通知，强调违反期间的“售后服务”。

据乳山市政府官网报道，至少从2009年开始，乳山市政府提出严厉打击“售后服务，回归本销售”的违法行为。

年1月，根据乳山市委发布的关于巡视整改情况的通报，房地产企业和房地产中介为了达到销售目的，不择手段，虚假推进房地产项目，夸大推进。 以“售后服务”为名欺骗客户，与客户签订“商品房买卖合同”后，与实际交房合同约定的复印件不一致，发生了故障。

但是，在明文规定和监督管理严格的情况下，当地依然存在“售后服务”的现象。 据情报记者介绍，威海市政府的官网、人民网的指导留言板上有购买者，在“悦澜湾”购买房间，约定为“售后服务”。

今年5月6日，一位买家在威海市人民政府官网投诉，2019年10月被带到乳山“悦澜湾”的房间，销售经理购买房子后，“可以无忧无虑地托管，出租，每年总房费的5%，约4万

“通过销售和大楼负责人的引导，我支付了5万存款和1万优惠券”，该购买者知道“售后服务”的行为违反了，要求收回这笔钱。

另外，根据公开文件的例子和媒体的报道，乳山房地产市场也显示了“包租售后服务”的现象。

根据公开的审判文件，去年4月25日，馀梅与“富大房地产企业”签订了“商品房买卖合同”，购买了83平方米的房子，同年10月27日支付了743444元的总价款。 付款后，双方再次签订《房屋委托经营管理合同》，馀梅将房屋委托给富大房地产企业经营管理，管理期限为4年44个月。 根据合同，住房管理期间富大房地产企业四年支付的余梅租金是总房费的22%。

但后来富大房地产企业没有付房租。 根据其辩驳，房屋总额在90万元以上，不是一个余梅认为的74万元，而是余梅支付的房费已经是90万元以上扣除租金的部分。 馀冬梅解释说，商品房买卖合同的日期是“回填”，富大房地产企业在2019年8月之前将合同交付给她，她认为住宅的合计金额在90万元以上。

乳山法院审理后，馀梅已经在认购书上手写注明“管理的4年租金达到房费”，然后在委托经营管理的合同保证书上签字，确认接受管理经营的返利租金227940元，由他人租赁经营相关房屋。

根据《商品房销售管理办法》第11条的规定，房地产开发公司不得用“售后”或“变相售后”的方法销售未竣工的商品房，但涉案商品房在销售时是现房，不是未竣工的商品房，因此，必须使用“售后”的

结果，乳山法院驳回了馀梅的指控。 馀梅上诉后，威海中院维持了原判。

但是，与王庆华、馀梅和房地产开发公司的“售后服务”纠纷相比，李泰在拿到了部分“售后服务”的租金后，就和房地产开发公司上了法庭。

根据审判文件，李泰购买了“威海广澳旅游投资有限企业”开发的商店，总房费为913900元，签字后支付了首付463900元。 购买后，双方签订了“售后服务”合同，租赁期限为年7月1日至2021年6月30日，10年广澳旅游投资有限企业承诺向李泰每年支付总价款8%的租金。

但李泰收到4年租金190881元(拖欠101393.40元)后，威海广澳旅游投资有限企业不再支付租金，双方签订的“租赁售后服务”合同违反相关规定，应该无效，“售后”

对于开发者的“违反自我证明”行为，双方都上了法庭。 经过一审、二审后，威海中院最终维持一审判决，威海广澳旅游投资有限企业支付李泰剩余租金539991元。

与开发者“违反自我证明”相比，在情报记者整理的多个案件中，法院审理时，上述“方法”是原建设部颁布的部门规则，不属于法律、行政法规，双方签订合同也不存在违法目的，因此合同比较有 开发者自己以违反这个“方法”为理由主张合同无效不成立是违反诚实信用的，法院大体上不支持。

“看房团”的乱象

这些纷争的背后是外地“看房团”存在的乱象。

情报记者观察到，为了吸引这些外国房客，其他城市的房地产商进行“代理销售”以获利。

一份公开的审判文件明确了外国房地产商对乳山海景房的“代理销售”的利益状况。 在这场纠纷中，北京琳轩阁房地产经纪有限企业与乳山松海房地产开发有限企业有代理销售关系，销售位于银滩旅游度假区的“闻莺苑”地区的房地产。 根据加薪，业务员介绍成交量的三套不动产，佣金按总货款的12%结算。

关于12%的佣金，某大型房地产公司的员工传达澎湃的信息，在行业内通常4‰，5‰，已经是很高的提成率，12%的佣金属于“暴利”。

2019年，《第一财经》在乳山进行了调查，海景房主要是“养老”的概念，在北京、上海、天津等大城市进行网络撒播式的推进。 海景房销售团队在当地组织了房间团，考虑到环保，乘公共汽车把潜在的买家带到海景房卖场。

今年10月，有报道称“男子旅行是免费的”。 乳山市调查后，姚某参加“看房团”来乳山考察，自愿购房、限制自由、强制购房等情况不真实。 对此，《南方日报》表示，房地产买卖是你的感受，但由于顾客再三出现觉得“上当”的情况，政府有必要验证当地房地产开发是否确实有不公平的交易，如果有的话应该处罚 不公平不仅是强制交易，也是故意隐瞒重要的交易新闻、非法劝诱等模式。

乳山市物业管理部门相关负责人表示，“执法检查中乳山银滩海景房销售中介抓住监管空白色，机构设在北京、上海等地，为了引起购买者的注意，他们故意夸大了银滩的当地交通、医疗、购物等条件。

在乳山市政府网站今年9月发布的“定位、房地产、配套转换银滩海景房具有海景和前景”的复印件中，阐述了乳山海景房的迅速发展过程，并回顾了未来海景房的前景，“从20世纪90年代初开始，乳山银滩就在房地产 时间，银滩沿岸一线塔吊林立群楼竞争，随着房地产代理商在全国各地布子设立点，进行立体轰炸式推广销售，“银滩海景房”卖了大江南北。 ”。

悬挂在塔上的多条烂尾巴别墅来源:中国房地产新闻。

群楼竞争的海景房后面，大量的空套餐和销售萎缩。 空关于位置，上述复印件的分解原因主要是，有些为旅行度假购买的业主每年来银滩住一段时间，其余时间在工作城市生活。 有些业主以银滩的自然环境为对象，为退休养老买房，未达到退休年龄或退休后不能离开居住地，短期处于闲置状态。 有些业主不打算购买住房进行投资，长时间处于空闲状态。

(为了保护当事人的隐私，文中的李泰、馀梅是假名。 ）