【4000平方米店铺经营10年拒交租金 房东却输了官司】

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面积超过4000平方米的餐饮店在购物中心经营了将近10年，但没有付房租。 购物中心起诉了饮食店，法院审理了三次，结果是饮食店方面的胜诉。

时间返回年，嘉业国际城购物中心管理员南京嘉业商业管理有限企业(以下简称南京嘉业)与南京真知味饮食娱乐有限企业(以下简称真知味)签订租赁合同，租赁期限为15年，合同为“租赁期限”

正是这份合同的“全面正式营业”这6个字，使双方陷入了和解的困境。

真知味认为:“免费租赁从购物中心的全面正式营业开始，不计算免费租赁的话就无法计算租金。” 购物中心没有达到全面的正式营业状态，所以不支付房租是有充分理由的。 ”。

因此，南京嘉业于去年12月向法庭申诉真知灼见，要求解除合同，支付租金、综合管理费等费用。 法院对该案进行了一审、二审和再审，最终导致南京嘉业败诉。 但是，双方围绕租赁纠纷的争论还存在。

最近，《每日经济信息》记者在嘉业国际城市购物中心进行了实际调查，发现除了位于5楼的真知灼见餐饮和ktv还在营业以外，整个购物中心几乎处于停业状态。

值得一提的是，嘉业国际城市购物中心位于南京河西cbd区的优良地区，应该成为该地区所需的商业补助之一。 嘉业国际城市购物中心被废弃的理由是什么？ 南京嘉业和真知之间的租赁纠纷是怎么发生的？

门可罗雀的南京嘉业国际城购物中心经过记者吴若凡拍摄

焦点:合同六个字，引起了房租纠纷

合同是真知灼见，也是南京嘉业的病根。

根据合同，真知味被南京嘉业租赁嘉业国际城购物中心5楼5-1、5-2、5-3、5-7、5-8店铺用于餐饮店经营，共计3951.23平方米。 房租对应的公共面积是338平方米，租赁总面积是4289.23平方米。

合同规定，租赁期为店铺正式工作日和购物中心全面正式营业时间上的后一天为6个月，自正式计算租金之日起3年前的租金为1.5元/平方米/天，第4~6年的租金每年增加4%，第7~10年

年1月，真知味嘉业国际城购物中心店试驾。 年9月28日，南京嘉业策划嘉业国际城市购物中心开业典礼的年10月16日，南京嘉业向真知灼见发送了“催促函”，催促年3月28日至年9月30日的租金和综合管理费。

但是，自去年1月试车以来，真知味除了向南京嘉业支付了200万元的综合管理费外，还没有支付过1分钱的房租。 催金未果后，去年12月，南京嘉业向法庭控诉了真知灼见。

真知灼见认为，租期是在购物中心全面正式营业后，如果租期没有开始，租金是无法计算的。 南京嘉业因为合同没有规定“全面正式营业”的定义，所以不能从真知灼见收取租金和管理费。

从常识上来说，真知灼见的租户店铺经营了多年，但没有支付一分钱的租金，即真知租金的支付情况与实际录用情况背道而驰。 这位南京嘉业方面强调，作为承租人不能承担所有不动产租金的价格，获得相应的利益，因此承租人的真知灼见反而无限期免费采用不动产，这显然违背了合同精神。

但是，在真知灼见方面也感到冤屈。 其创始人沈加华在接受《每日经济信息》记者采访时表示:“当初不想去嘉业国际城市购物中心是嘉业招聘打不开局面，然后硬拉我去，给我一些优惠政策。

味方认为，当初南京嘉业承诺了“一流综合体”，但至今尚未全面正式开业。 由于其经营存在问题，购物中心的现场人流和商业气氛不足，很多商户流血。

“我不是坏事。 我们在这里亏了十年也有五千万美元以上。 真知是嘉业勉强维持经营，现在赤字还在继续。 搬家后损失更大。 ’沈加华告诉记者。

结果: 3次对账公堂，房东输了官司

这个“租赁店10年租金0元”事件，让南京嘉业和真知灼见三次对簿公堂。

一位相关人士告诉《每日经济信息》记者，在双方诉讼中，争议最大的是合同中“全面正式营业”的提法，这也是法院一审和再审判断“真知灼见无需支付租金”的依据。

这关系到两个时刻。 一个是真知灼见的开业日，另一个是嘉业国际城市购物中心的开业日。 到底哪个时刻是后者？ “全面正式营业”怎么定义？

南京市建邺区人民法院一审时认为，南京嘉业以真知灼见拖欠长时间租金和物业管理费为由提出的解除租赁合同等诉讼主张，缺乏确凿的证据支持，事实和法律依据不足，理由不足，不能成立。

南京嘉业于去年9月28日策划了嘉业国际城市购物中心的开业仪式。 但法院一审认为，开业仪式是南京嘉业一方亲自举行的庆典，与购物中心是否全面正式营业没有必然的因果关系，不足以说明购物中心全面正式营业。 因此，法院在一审中驳回了南京嘉业的诉讼请求。

嘉业不服一审判决，向南京中院上诉，提出了“购物中心已经全面正式营业”的证据。 也就是说，统计了所有租赁面积和百货公司总面积的比例。 另外，提出了开业相关媒体报道、商店租赁合同、事业费、水电费的采用情况等资料，显示百货公司的开业率接近80%。

但是南京中院是二审，客观上嘉业国际城购物中心的租户和人的流量没有达到饱和状态，但真知味作为饮食的经营者，认为这不应该作为拒绝租金的理由。 因此，二审最终决定真知味支付南京嘉业租金、综合管理费等共计1550万元，但驳回了南京嘉业的合同解除要求。

对于这样的结果，在真知灼见方面当然是不服的。

在今年8月的复审阶段，南京嘉业解除了双方租赁合同，要求真知味归还涉案房屋，并责令真知味支付拖欠租金1291万多元、物业费407万多元、拖欠租金违约金113万多元、拖欠物业费违约金81万多元

复审中，南京中院要求南京嘉业提交购物中心承租人签订租赁合同所对应的租金征收方面的证据，南京嘉业拒绝提交，《最高人民法院适用(中华人民共和国民事诉讼法)方面的解释》第90

另外，南京中院认为购物中心的开业仪式是南京嘉业的单方面举办，只是形式开业。 报纸上刊登的购物中心开业广告和信息报道等只反映了南京嘉业举办购物中心开业典礼的时间，不能说明开业仪式时实际上传开业的商户数量和比例，购物中心

关于南京嘉业提出的部分商店水电费缴纳证明和其他商户的租赁合同，南京中院认为缴纳水电费并不直接说明商店的实际开业。 南京嘉业提出了与其他商户的租赁合同，租赁合同的履行基于承租人实际上传百货公司，支付租金，租赁合同直接说明商户上传百货公司，实际开业的事实

南京中院经过再审后的判决，取消了二审判决，维持了一审判决。

但是，南京嘉业方面在接受《每日经济信息》记者采访时认为，以租金征收率说明开业情况是不正确的。 本来真知味是否支付租金，与其他店铺是否支付租金无关。 “百货商店的开业率是按面积计算的。 租金的征收率能统计到什么程度？ 与企业经营有关，提供的名单可能不足。 根据这样的出租水流统计开业率是不正确的。 ”。

而且南京嘉业表示，租金的征收情况和实际开业情况是不能反证的。 租金的征收率必然低于合同签订的开业率，因此很多商店拖欠租金，比如真知灼见租金的征收只有0%。 上述知情人士告诉记者，如果按合同核对南京嘉业提供的流水清单，那家百货公司的租金征收率仅为11%。

但是，这些疑问似乎没有用。 在真知灼见方面依然要求按合同履行。

现状:明明位置优越，为什么经营难以继续下去？

南京嘉业房地产有限企业开发的嘉业国际城计划总建筑面积约为25万平方米，由4座高层主体建筑和1座裙子建筑共计5座建筑组成。 其中销售4栋高层( 1栋和2栋在公寓式酒店约7.6万平方米，3栋在酒店式办公室约4.2万平方米，4栋在高级办公楼约3.5万平方米)。 五栋是大型百货公司的约3.4万平方米(即嘉业国际城市购物中心)，一部分卖给小业主，剩余部分由开发商自己所有。

最近，《每日经济信息》记者实地访问嘉业国际城购物中心时发现，这个项目确实有大部分商店停业的情况，目前只有5楼的真知灼见餐饮和ktv正常营业。

从位置上看，嘉业国际城购物中心位于南京奥体大街和庐山路的交叉点，位于南京河西商务区cbd的核心地区，与河西中央企业cbd的绿轴b区相邻。 处于这样优秀的地区，南京嘉业国际城市购物中心的经营为什么困难？

我知道现在嘉业国际城购物中心有220个小业主。 南京嘉业方面对《每日经济信息》的记者说，企业一直花钱经营亏损。 今年租赁期满后，想和小所有者重新协商收益率(原来约定的租赁收益率为8% )的问题，但所有者方面想继续以年化8%的收益更新合同。 这显然不能被南京嘉业方面接受，嘉业国际城市购物中心也在年后停业了。

因为很难和小业主达成协议，所以期间又经历了很多诉讼。 据南京嘉业介绍，年百货公司与数十名业主签订了经营协定，之后数十家商店继续开业，但由于经营不善，纷纷开店。 五年来，南京嘉业与剩余小业主的谈判依然艰巨。 经营管理不善和产权租赁纠纷也导致嘉业国际城市购物中心的荒废。

南京嘉业方面对记者说，现在正在谈论小业主的整租，寻找专业的承租人统一经营，但租金的部分不一致，现在也处于僵持的阶段。

8安居客房地产研究院院长张波对《每日经济信息》记者说，上述模式是典型的“售后服务”模式，开发人员将经销商卖给投资者，与投资者签订租赁合同，这些购买者已经将购买业租赁给开发人员指定的租赁对象 这种模式也是许多开发公司公认的投资开发的重要好处。

但张波指出，重要的是这5年(商业项目培养期通常开始的5年)，如果商业项目培养成功，开发公司的收益点是吃租金差额。 而且，这种租赁类不动产的最大问题是租赁期满后的重新连接问题。 有些买家必须更新租赁合同，才能谈业务项目的统一性。 这些售后服务类项目有很大的不明确性，这些不明确性对弱买家来说是风险。

现实上，嘉业国际城市购物中心确实出现了经营不善。 但是真知灼见一直在持续经营，没有受到购物中心停业的影响。

观点:合同精神和合同条款，哪个重？

出租方承担了4000平方米以上不动产的所有租赁价格，出租方反而不花一分钱租金就采用了不动产十年。 常识上，这确实违背了契约精神。

对此，知名房地产律师信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣对《每日经济信息》记者说，根据现在的《合同法》的规定，合同应该遵循公平和诚实信用的大体，南京中院这一判决显然是各方当事人

他说，就像一审、二审、再审的判决结果一样，即使作为承租人持续经营10年，也不需要支付租赁价格，与经济市场上的权利义务一致。 味道应该对公司每年的利润收入进一步提出证据，说明现实情况。

“此案的法官在审理中有自由裁量权，但在平衡各方面权利时有明显的不平衡，违反基本的生活常识是很多人不能接受的。 最核心的是诚实信用，这是签订合同的灵魂，也是双方当事人必须服从的。 没有对价的合同，在现实中很奇怪”张茂荣律师坦率地说。

另外，《合同法》公平大体上合同双方都有等价关系。 出租方的目的是获得住宅经营的利益，出租方是获得租金，这是合同的第一份复印件。 租赁合同从一审和复审的观点来看，租赁期限没有计算的情况下，这相当于租赁人在说明“全面正式营业”之前，租赁人无需支付等价报酬就可以免费采用。

张茂荣律师说:“一方实际提供房子，另一方实际录用也不支付费用。 根据合同法，根据生活常识，不顺利，可以用良知评价。 但是，现在双方当事人的义务依然完全不平衡。 ”。