【＂鬼城＂房价从5千涨至1.5万 人气是如何回来的？】

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随着城市化的高速发展，过去十几年，各地修建了新城新区，一下子建成了大量的大楼。 从年到年左右，包括鄂尔多斯、云南呈贡新城、郑州郑东新城、贵阳金阳新区、河南鹤壁、江苏常州武进、惠州大亚湾新城、营口鲱鱼圈等地，一点领域极高空部署率，因此曾经从外部将“空城”“。

但是现在，曾经的“空城”“鬼城”发生了很大的变化，变成了繁华的“不夜城”的情况也不少。

许多“鬼城”变成了“不夜城”

年，贵阳的金阳新区(年改为观山湖区)被外部称为“鬼城”。 11年黄金周后，由于“购买房子”的“救济市”政策，“贵阳成鄂尔多斯2.0”的消息更是络绎不绝。

但现在，这个地区非常繁荣。 数据显示，2019年观山湖地区总产值增长了10.7%，固定资产投资增加了10%，增长率居全市第一。 规模以上的工业增加值增加123.3%，增长率排名全市第一。 通常，公共预算收入达到53.8亿元，增长6.7%，总量排名全市第一。

一位当地官方人士告诉第一财经记者，目前观山湖区已成为贵阳新城市中心，生态好，产业繁荣，夜市发达，人口已经超过50万人。 “如果当年不建设新区，贵阳老城区在交通方面一步也走不出来。 ”。

2000年初，贵阳决定缓解老城区拥堵，扩大城市快速发展空之间，在老城区西北部金华、阳关一带领域建设城市新区，金阳新区应运而生，是今天的观山湖区。

图为贵阳市观山湖区中心区新华社图

来自贵阳的王先生说，新区的迅速发展有一个过程。 金阳那边是新区，最初人很少，但现在很繁华，房价也上涨了很多。 年，贵阳老城区房价低于6000元/平方米，金阳新区(观山湖区)低于5000元/平方米，但目前观山湖区达到15000~16000元/平方米，明显超过老城区，全市房价最高 “买新区房子的改善型很多。 老城区真拥挤，我亲戚在新区买。 ”。

郑东新区的迅速发展也很相似。 近年来，随着内部人口移动和城市功能的升级，以前空空动荡的中央商务区现在人气绝顶。

数据显示，郑东新区2019年gdp初步计算为1139.63亿元，跃居全市第二位。 另外，据郑东新区官网报道，目前郑东新区建设区域面积超过150平方公里，人口达150万人。 2019年上半年，郑东新区全口径财政收入达到163亿元，同比增长12.2%地方公共预算收入达到49.4亿元，同比增长11.2%，收入规模继续领导全市各县(市)区、开发区，郑州乃至

根据连锁网站的数据，现在郑东新区是郑州房价的高地，单手单价在每平方米3.5万元到4万元左右，城西中原区等在1.5万元左右，价格差距非常大。

同样的例子是昆明呈贡新区，年，呈贡被外界评价为“是用巨额资金积累起来的空城堡”。 但据媒体报道，年昆明地铁1号线南段开通后，贡贡与昆明市中心一片相连，交通网更完善。 之后的一年，采用了位于呈贡的高铁昆明南站。 随着地铁、高铁两“轨道”的开通，呈贡逐渐摘下了“空城”的帽子，实现了从“空城”向“轨道城”的蜕变。

省会中心城市生活人口引进快

为什么这些曾经的“空城堡”“鬼城”发生了这么大的变化？

58安居客房地产研究院分院院长张波对第一财经记者分析说，新城区是过去10多年房地产市场快速发展的重要阵地，但新城建设有两个值得关注的优势，一是许多城市的新城因定位和规划问题开发体量过大，区域 另一方面，高速铁路建设对许多新城的迅速发展起着重要的推动作用，高速铁路的人流在新城开发中积累了很多人气，引起了大量投资性住宅群的关注。

张波说，近年来许多新城开始形成完全的居住氛围，郑东新区这样的新城房价和关注度不断提高，本身与城市购买的诉求有重要关系，其重要因素之一是人口引进。

人口引进出现在两个方面，一是面对城市原来的中心城区、旧城区面积小、快速发展空之间不足等问题，通过新城区的建设，引出旧城区，许多老城区人改善了居住环境

另一方面，省会城市、中心城市往往吸引大量外来人口，特别是省会城市可以吸引省内其他地方市的人口，吸引工作、快速发展、职业生涯。 在中西部许多省，省会城市往往是省域的各级核心城市，集中了教育、医疗、产业、资金、人才、交通等各种因素，是省域快速城市化的龙头。

近年来中西部省城市人口引进步伐很快。 特别是在人口总量大的省域，城镇化率越低，省会城市生活的人口导入潜力越大。 以河南为例，2019年河南总人口达到10952万人，比上年末增加46万人。 常住人口9640万人，常住人口城镇化率为53.21%，与60.60%的全国水平还有不少距离。

这也是郑州大规模扩张的巨大潜力。 河南大学经济学院名誉院长、中原快速发展研究院院长耿明斋教授认为，河南省人进城，郑州优先。 沿海江苏、浙江都不是，有第二个选择。 近年来，洛阳作为河南省域副中心的力量也在加强，但郑州快速发展的能源不能分流。

根据郑州市统计公报，2019年全市年末常住人口达到1035.2万人，比上年增加21.6万人。 这也是郑州连续9年常住人口超过15万人，人口迅速增加的趋势。

根据今年8月郑州市政府发布的《2019年郑州市城市建设区规模通告》，2019年郑州市市域城市建设区面积共计1181.51平方公里。 年郑州市市域城市建设区面积共计830.97平方公里，年面积增加到1055.27平方公里，超过1000平方公里。 你会发现城市扩大的势头非常快。

除郑州外，贵阳和昆明也有类似的情况。 其中，贵州省户籍总人口达4000多万人，常住人口也达3600多万人，城镇化率为49.02%，不到一半，远离全国平均水平。 云南省2019年末全省常住人口为4858.3万人，全省城镇化率仅为48.91%。 城市化率低意味着这些地区特别是省会城市生活人口引进的潜力依然很大。

中国社会科学院城市的迅速发展和环境研究中心研究员牛凤瑞解体为第一财经记者，省会城市是各种高端要素集聚的中心，城市扩大比较快，而且有人口引进的支持，因此在政策上也应该支持，例如用地上合适

新城建设必须是适合地产的方法

但是张波也说新城建设应该基于城市的快速发展阶段、快速发展节奏而不是城市的“标准”来推进新城的开发，应该根据地产来控制节奏。

在城市化大潮下，许多地方政府规划新城区，如果某城市特别是三四线城市、中小城市的新城开发面积过大，或者离旧城区的距离太远，很难吸引外来人口流入，土地城市化远远高于人口城市化，这

例如，内蒙古的计划是可以容纳100万人的新城新区，经过多年的快速发展，现在只有10万人以上的人口居住，大量的建筑物放在空上。

张波分析说，许多中小城市的新城区人气不高，与新城的计划有关，另一方面人口引进不足也是重要的原因。 但是，不同城市的新城本身是否符合诉求，依然受到不同城市的迅速发展的评价，省会城市和热点二三线城市的新城，长期以来受到强烈的诉求的支持。 即使有人口引进，新城也不是有短期高速发展的机会，郑州的南龙湖地区住宅的土地供应量太快，对区域内项目的蜕化有很大的困难。

牛凤瑞解体，新城建设迅速发展有客观规律。 有些过去的“鬼城”现在成为投资高地、地区快速发展的领袖，证明当地政府最初决定时符合实际。 有些地方的新城区、开发区多年荒废，决定者最初证明过于乐观，各方想法不周到。

牛凤瑞说，城市能否成为吸引要素凝聚的巨大吸盘取决于各种因素，所有城市主导者都希望自己城市的高速发展，但这个愿望必须与城市的实际快速发展、自然规律一致。

专家说，城市是否建设新城区要立足产业和人口，建设的规模和位置也要慎重。 例如，建设开始区的面积不能太大。 另外，不要离老城区太远。 在高铁站等的选择上，中小城市尽量靠近旧的都市区、主要都市部可以更好地引导周边的迅速发展。