【疫情令美国楼市冰火两重天：房价上涨 租金＂断供＂】

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美国房地产市场7月份的总市值约为35兆美元，1月份约为33.6兆美元。 由新冠引起的肺炎疫情对美国房地产市场的影响似乎没有人们预想的那么强。

根据美国房地产咨询企业zillow的最新数据，7月第一周美国住宅房地产的价格中位数比上年同期上涨4.3%，过去12个月的涨幅略低于近10年的平均值。

但是，住宅租赁市场的情况不同。 根据美国房地产企业douglas elliman的最新调查报告，6月份纽约住宅租赁市场空的设置率为3.67%，比去年同期的1.61%大幅上升，曼哈顿地区的租金中位数同比减少4.8%

那么，从长期来看，现在会是好的投资机会吗？

亚洲房地产科技集团驻外iqi执行董事奇米尔( georg chmiel )在接受第一财经记者采访时表示，重要因素是美国政府和联邦储备系统采取必要措施维持和刺激经济，目前很多注意者

奇米尔认为，除非美国经济复苏有根本的转变，否则在今后12个月里，美国楼市将保持稳定的上升趋势。

瘟疫不能提供“独立空之间”

标杆corelogic case-shiller 20的房价指数代表了美国20个主要城市的房价趋势，6月末公布的4月份房价指数比去年同期增加了4%，为去年12月以来的最大涨幅。

标杆下降( s&p dow jones industries )理事长拉扎拉( craig lazzara )从全美来看，房价上涨趋势似乎没有受到新冠引起的肺炎疫情的影响。 “在我们调查的20个城市中，12个城市的房价创下了4月份以来的最高纪录。 ”。 拉扎拉说。

今年3月~5月，美国的不动产交易量连续3个月急剧减少，但由于市场上销售的不动产在增加，“卖方市场”的现象特别明显。

美国注册商业地产顾问、亚美至尊恒信地产( royal global group )社长程欣迪对第一财经记者说，新冠引发的肺炎疫情在一定程度上冲击了美国房地产市场，随着3月份家庭令的生效，4月份全美住宅销售量减少了近18%

她说，库存量4月见底，5月好转，但越来越多的购买者开始入场，为自己的家庭寻找独立的办公室，可以学习的空之间，诉求上升希望加剧市场的竞争价格行为。

科威国际房地产( coldwell banker )经纪人魏晓霞住在美国佛罗里达州盖恩斯维尔市，让第一财经记者进入房地产中介领域已经6年了，我想这次疫情期间特别忙，为买房的顾客争夺房源。 “现在市场上销售的不动产非常稀少，既不是投资者也不是自用的。 户主们担心将来的经济和事业前景，可能此时不想出售资产。 ”。 魏晓霞说:“如果现在当地买家想购买，只能参加抢夺战争，和八九个买家竞争。 我以前帮过一个顾客报价。 比户主的价格多5000美元，但最终还是没能抢走。 ”。

房贷利率在近50年来下降到最低

而且，多次创新低的抵押贷款利率也正好持续刺激买家和投资者的入场欲望。

美国抵押贷款抵押机构房地美( freddie mac )美国时间16日公布的数据显示，美国30年的抵押贷款利率下跌了3%，时隔近50年。 15年期的住房贷款利率也下跌了2.5%。

美国leuthold group的首席投资战略家保尔森( jim paulsen )说:“( AP的)政策支持史无前例，扩展到抵押贷款市场。” 他还说，抵押贷款利率新低可能推动户主再融资，刺激费用增加，对经济产生新的刺激。

奇米尔向第一财经记者宣布，根据住在外网的海外房地产查询量数据，海外买家对美国房地产的关心度在疫情期间没有增加，今年第二季度，美国房地产的世界总咨询量仅次于日本。

“这被认为是美国在疫情期间房贷利率有可能创历史最低，引起了人们的关注。 另外，每当市场不明确时，美国房地产资产的安全港湾属性就会再次被认识。 ”。 奇米尔说。

另一方面，受联邦储备系统货币宽松政策和美国经济复苏相对弱等多种因素的影响，很多分解认为美元指数将再次进入熊市周期，到第一财经记者发表新闻时为96.28，比今年3月最高时的102.9大幅度下降。 对海外投资者来说，随着美元贬值，美国资产的魅力反而上升。

租赁市场的风险正在积累

但是，短期内，美国住房租赁市场存在的风险不容忽视。

由于三分之二的纽约居民出租，纽约成为美国最大的住宅租赁市场，纽约的租金是全美平均水平的两倍。 但是，根据社区住房改善计划( chip )的数据，自3月以来，纽约公寓四分之一的房客没有付房租。 纽约大学农夫中心的数据显示，纽约约有70多万人因疫情失去了收入。

至今为止美国政府公布实施的救助计划并不比较租客的条款，除非美国议会通过新的救助计划，否则每周600美元的短期失业救济金将于7月末到期。 如果失去收入的租客不能得到额外的资金援助，房东会面临更大的麻烦。 根据当地法律，房东不能马上赶走没有付房租的租客。 另外，要寻找即使赶走出租人，也能在疫情期间按时支付房租的新出租人并不容易。

雀巢国际( nesteekers international )经纪人罗伯特茨( dondre roberts )表示，一名员工每月租赁以前是2600美元，现在是2300美元，房东提供一个月的免费房租，经纪人中介 “现在是租户的市场，”罗伯茨说。

布鲁克林区个人房地产租赁企业老板雷黑德( sharon redhead )说，50多套公寓中40%的承租人没有支付6月的房租，这样下去可能就不得不出售这些公寓了

米格威(房地产)咨询企业( fortune gateway )理事长陈宏明( eric chen )在接受第一财经记者采访时，因美国地区和城市不同，房地产市场的状况不同，以他所在的华盛顿特区为例

陈宏明认为，如果需要购买者，根据自己的节奏选择入场时机即可，如果单纯以投资为目的，有必要关注美国的失业率和经济复苏状况。