【深圳最严楼市调控出台！来了还是深圳人吗？】

本篇文章2514字，读完约6分钟

网易研究局的原稿未经同意禁止所有媒体转载，包括友商。

作者|严跃进(上海易居房地产研究院总监)

7月15日，深圳住建局等8个部门发布了《进一步促进我市房地产市场顺利健康和快速发展的通知》。 这次政策提出了八个文案，简称“深八条”。 对很多买家来说，这次的政策可能有喃喃自语和抱怨，但与“来的是深圳人”的口号不符。 所以，合理看待这次深圳政策，更好地理解现在的深圳市场结构，更好地支持地方政府的控制很重要。

理解“先来后来”的想法

从购买者的角度来看，深圳的这次政策以限制当地户籍人口购买、提高贷款首付比例、增加二手房转让限制等复印件为中心。 当然最核心的还是限定购买政策。 这种政策的执行实际上可以用一句话概括。 也就是说，“先来后来”，其意思是先来后明确顺序。

让我们具体看看这个政策。 根据迄今为止的深圳规定，如果深圳人或拥有深圳户口，实际上在购买住房方面没有制约，其构想与全国类似，至少关于全国各地的限购政策，不会“困扰”当地户口的人口。 但是，这次的“深八条”政策确定了深户居民的家庭、成人单身者(包括离婚)在本市定居已经3年了，在能够提供购买者的日子之前，必须在本市连续缴纳36个月以上的个人所得税或社会保险说明，才能购买商品住宅。 通俗地说，即使是深圳新定居的相关人员，也不能拿到户口本后再购买，需要满足三年的规定。 换句话说，在现在的深圳房地产市场，有限的房源优先受到社会保障记录和工作年限长的就业人员的保障。

这个政策是典型的“先来后到”的想法，从工作年限和进入城市的年限，明确了排队的方法。 工作时间稍长的就业者，在政策的鼓励下容易购买房间。 另一方面，对于刚定居的人口，在现在的条件下需要更长期的待机。 这种想法在这次政策中实际上也出现了越来越多的表现。 例如，“深八条”的第五条副本确定了“加强热点大楼的销售管理”。 对于社会关心高、预计购买人数多的热点楼盘，房地产开发公司为了优先满足无房居民购买家庭的诉求，在市里缴纳个人所得税和社会保险的时效性等要素制定楼盘的销售方案，严格管理预约人数， 楼盘销售方案向所在区住宅建设部门备案。 ”。在这里，我提到了社会保险缴纳时间越长，在购买方面越优先的重要复印件。

看《深圳欢迎你》

深圳是中国大城市人口引进或人才引进比较开放的城市。 作为比较年轻的大城市，一直以“来的是深圳人”的口号引起人口的引进。 在过去的快速发展过程中，深圳自己面临的城市负担比较小，对人口的引进具有非常大的欢迎度，近几年人口净流入规模也比较大。

但是，相应地，各城市管理的负担也在增加，特别是房地产方面的压力在增加。 年“930新政”以来，深圳房地产市场总体呈现平稳态势，至少从价格上涨幅度来看，确实有所抑制。 但到了今年，疫情带来了很多冲击，深圳楼市整体强大，必须超过2019年的水平。 特别是今年上半年，包括深圳前海等板块，预约和抢夺现象比较明显，供求矛盾明显增大。 另外，各种违反和扰乱市场秩序的行为也在增加。 最典型的是2019年出现的“业主控制柜”。 当时深圳部分二手房房源一个月上涨了近200万元，部分小区老板联合要求集体提高品牌价格。 这种现象明显妨碍了市场预期，对稍微合理的购房指控也是伤害。

所以从某种意义上来说，制定“深八条”政策是为了更好地执行“深圳欢迎你”的政策。 如果不加以限制，房源比较干净的时候，工作时间会长一点，想在深圳扎根的就业者，就没有购买住宅的机会。 所以，有必要适当限制一些刚定居的购买者的购买权利。 从这个立场来看，买家依然可以在深圳购买，但确实需要考虑“先来后来”的大致想法，让工龄长的人优先购买。

迅速发展供求健康。

这次政策规定应该说是调整明确，在打击各类炒作诉求的基础上，优先保障了就业较长居民的购买权利。 但是，深圳房地产市场的供求矛盾在短期内没有比较有效的处理和释放，因此从长期快速发展的立场出发，后续也需要积极进行创新，特别是在供求的两端。

从供给的角度来看，实际上是土地和不动产来源的问题。 深圳的土地资源相对不足，未来的土地来自哪里，这成了比较严峻的问题，我建议多方面考虑这样的问题。 第一，加大城市更新和拆迁的力度，积极增加各类建设用地，满足住宅企业拥有地的诉求。 第二，积极利用库存。 对深圳来说，存在很多小产权房，其产生有很多历史遗留问题，如何利用这种库存，后续的需求受到了积极的关注。 第三，必须对工业厂房用地实行严格的管理政策。 对深圳来说，有必要积极创新产业，在用地资源向居住用地倾斜、“工改居”用地模式创新等方面努力。 第四，增加容积率。 其中一个非常重要的战略是增加楼层的高度。

从申诉方面也要求购买者积极利用政策，更好地处理居住问题。 第一，积极尝试各类住房模式，特别是租赁方面。 现在，政策方面在“出租人可以定居”、“出租人可以入学”等方面提供了越来越多的机会。 这是一些买家关注的复印件。 第二，建立梯子住宿费模型，通过租赁、郊区购房、换大房间等方法，一步一步改善居住条件，必须加大努力。 第三，科学处理学区学位概念，实际上买家需要改变以前流传下来的教育观念，对孩子的教育有积极的心理状态，不能盲目剥夺学区室。 第四，重视政策学习，不是盲目为各类新闻和谣言着急进入市场，而是自身的职业规划本身需要独立思考。

总体来看，这次“深八条”政策的出台，对继续释放稳定深圳楼市的引导，缓和供求矛盾，更好地执行“来的是深圳人”等具有积极的作用。 之后，在地方政府、社会和个人的努力下，深圳楼市迅速发展，变得更健康。 在楼市长期快速的发展机制下，深圳的住宅不再是难题，“深圳欢迎你”将具有更大的魅力。

本文是网易研究局的独家原稿，不构成投资决策。

网易研究局(微信公众号: wyyjj163 )出品

网易研究局是由网易信息制作的财经专业智囊团，整合网易财经原始多媒体矩阵，依靠数百名国内外顶尖经济学家的智慧成果，比较经济学热点话题，合理客观地分解解读， 欢迎投稿(投稿邮箱: cehuazu@163 )。

移动微信公众号看这里看不到的复印件

【精彩推荐】点击进入网易研究局中国版

【精彩推荐】点击进入网易研究局国际版