【楼市重磅：投资184亿 北京三宗集体用地拟入市建房】

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去年，全国第一个集体建设用地建成共享产权房后，北京推进集体土地入市的步伐进一步加快。 最近北京有三个集体建设用地投入市场，用于建设租赁房、价格限制性商品房和共享产权房等，总投资超过180亿元。

6月2日，北京市向包括民营公司在内的广大市场主体公开了100个积分项目，积极支持民营投资进入“二新一重”等积分行业。 据北京市发改委相关负责人介绍，此次项目总投资额为1143.65亿元，计划引进民间资本576.31亿元。

建设限价室和共产主义室

值得注意的是，与城市更新和住房保障有关的18项中有3项是利用集体建设用地建设的，分别是:

大兴区黄村镇狼垡地区集体产业用地1号地( dx00-1002-003地块)项目，主要建设共享产权室，用地面积10.61万平方米，建设规模26.53万平方米，项目总投资额70亿元，民

集体经营性建设用地入市项目:建设价格限制性商品房和商业开发用地面积27.64公顷，建筑面积55.28万平方米。 项目总投资额100亿元，计划引进民间资本投资额100亿元。

集体租赁住宅项目:建设集体租赁住宅，占地11.67公顷，建筑面积14.4万平方米。 项目总投资额14.4亿元，私人资本投资额14.4亿元。

这三个项目投资总额达到184亿元，均计划引进私人资本进行全面投资，但后面两个项目还没有明确具体位置。

与过去的商品房必须建设在国有土地上不同，这三个项目最终如果能顺利成交，北京房地产供应地在新渠道上的创新将得到进一步推进，并得到市场主要参与者的同意。

作为全国利用集体建设用地建设租赁住宅的18个试验城市之一，北京近几年计划推进集体土地建设租赁住宅的事业，到2021年供应租赁住宅50万套，首先建设在集体土地上。

在集体土地上盖房子和以前政府禁止的小产权室有什么不同？ 北京有关部门曾经多次强调利用集体土地建设租赁住房，不出售只出租，坚决消灭变态开发建设小产权室。

因此，北京年首次推出三个集体建设用地建设对外销售的共享产权房，2019年9月成功实施其中一个时，这种行为被外部称为“重大创新文案”，为政策性住房开辟了土地供应的新渠道。

根据北京的规定，共享产权的房间意味着政府提供政策支持，组织建设部门建设，销售价格低于同地区、同质量的商品房价水平，限制采用范围和处置权利，政府和购买者共享产权的政策性商品住宅

由此可见，共享产权房一方面具有政策优势，另一方面商品房的属性，即产权是可以交易的。

关于转让该地块的意义，北京市规自委说，该项目的入市比较有效地改善了住宅结构，丰富了集体建设用地的入市实例，探索了改革经验。

中原地产首席分解师张大伟说:“使这个区域成功可以说是集体土地采用的一大变化，意义非常大。”

张大伟说，有些城市打算利用集体土地建设租赁住宅，但由于收益率长，投入价格高，有些城市的推动力不太大。 集体土地建设共享产权的试验对集体来说，短期投入少，收益快，可能有助于提高集体组织的参加意愿。

去年9月成功的这个集体建设用地也来自大兴区，具体位置是泸海镇yz00-0803-，a，b，集体建设用地区地块，该地块最终竞争是北京上瑞置业有限企业，价格151283万元。

按照计划，在该地块内建设共享产权住宅，对外销售平均价格为每平方米2.9万元，包括装修费用。 地块建筑面积规划为108059平方米，按成交价格计算，大楼价格约为1.4万元/平方米。

根据公开资料，北京上瑞置业有限企业是香港上市企业正商实业( 00185.hk )的全资附属企业，正商实业( 00185.hk )的控股股东是河南正商集团。

正商集团成立于1995年河南省郑州，主要营业业务包括房地产开发、实业两个板块。 过去两年，河南正商集团已经在北京采取土地的行为，但购买土地是国有建设用地。

关于为什么在集团土地上建设政策性商品房的行业会成为全国第一个吃螃蟹的人，上瑞置业和正商集团对外越来越没有说明。

哪个民营企业可以连接？

集体建设用地进入政策性房地产市场，创新意义重大，但仍有一些潜在的疑点和有待解决的问题，这也给社会资金带来了展望的心情，相关地块的入市过程一波三折。

例如，与国有建设用地上建设的共享产权房相比，这种类型的共享产权房如何明确购买者的产权比例，购买者能采用住房贷款吗？ 这些问题需要由越来越多的辅助政策确定。

并且，在投资15亿元将这个集体建设用地装入袋子后，北京上瑞置业及其母公司的正商实业( 00185.hk )至今还没有明确该区域的下一步开发进展。

另外，由于很多原因，上瑞置业的成功实际获得了地块，除此之外，北京市大兴区泸海镇同期挂牌转让的其他两个集体建设用地至今没有成交消息。 根据计划，其他两个地块也是所有建设“共享产权住宅”，销售平均价格为29000元/平方米(包括装修费用)。

去年发售的大兴区泸海镇三个地块的位置相邻，大楼的价格也大致相同，但命运完全不同。 今年发表的这三个会议有什么前途？

与泸海镇地块相比，此次推出的三个集体建设用地占地面积更大，相关金额也上升了多个。 除了用于建设租赁住宅外，其他两起总计划建筑面积达81万平方米( 55.28万平方米+26.53万平方米)，相关投资总额达170亿元，倾向于投资私人资本，这是私人企业

这些集体土地上市后会对市场产生什么样的影响呢？ 如果按套房100平方米计算，上述两个集体建设用地有望为市场提供8000套新的政策性商品房。

中原地产研究中心的数据显示，北京年5月新建的住宅网签为4172套，这是近10个月来的最高数据。

易居研究院智囊团中心研究负责人的严跃进对第一财经记者说，要注意土地建设共享产权室是否会比较大规模地形成，看看试行的推进情况，是否会马上影响房地产交易市场。