【艰难复苏!实探深圳租赁市场:租金下调最高达50%】

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受新冠肺炎疫情的影响，今年以来深圳办公楼、商店及房屋租赁等市场陷入冰点。 证券时报记者最近访问了深圳中心区的很多写字楼，发现写字楼空的设置率很高，租金下调幅度高达50%。 龙岗区大芬油画村、南山区南油服装市场等地区商店解除租赁、转租现象比较普遍。 对深圳宝安区石岩一带的工厂进行了实地调查，发现很多中小规模的工厂搬到了深圳周边的佛山、东莞、惠州等城市。

“深圳方面的现场租金和人工价格太高，租金从2008年的8元/平方米增加到现在的40元/平方米，但产品价格的涨幅远远不及租金和人工价格，因此将工厂迁到惠州。 ”。 一家家具制造商老板对证券时报记者说。

但是，石岩的工厂转移可能与深圳产业的升级有关。 也就是说，淘汰产业链的低端工厂，逐步建设高新技术产业园区。 一些资深的写字楼销售经理也对记者说，写字楼的大量供应可以降低公司的租赁价格，在大量高质量、租金打折的办公室空之间比较有效，不流失公司，让越来越多的公司拥有大规模的企业

办公楼空的安装率很高

今年以来，深圳写字楼市场遭遇了冬天。 戴德梁行的最新研究报告显示，第一季度深圳甲级写字楼的平均租金比上年末增加了3%，空的安装率达到了24.6%。

最近，证券时报记者实地访问了深圳福田、南山、罗湖等区，调查了cbd办公楼的租赁情况。 在福田cbd凤凰大厦，贝壳中介杨说:“现在凤凰大厦的空设置率在10%左右，各层基本上都有几个空设置。 以前房租在220元左右是1平方米，现在最少可以谈120元/平方米。 迄今为止，租金减少了45%，现在去和业主谈谈，在降价空之间。 ”。

深圳市福田中心区甲级写字楼皇庭广场、卓越世纪及平安金融中心的空设置率徘徊在30%左右。 房地产商王先生对记者说:“现在租赁比较划算，卓越世纪中心有1层对外租赁，业主估计为180元/平方米，春节前卓越世纪办公楼的对外报价为每平方米320元以上， 如果喜欢的话，可以在180元/平方米上再说话。 如果租赁有3年以上的话，空之间会更大”。

在南山科技园工作的陈晨，最近也在为朋友物色事务所。 由于企业偏向于网络领域，南山科技园成为其优先。 “现在，多栋写字楼的季节支付、半年支付有相应的优惠。 免除租赁期也可以谈谈。 房东已经不赚钱了。 价格不合适的话，也有每平方米70元左右的低房产。 ”。 该领域的经纪人告诉了记者。

办公楼空的设置率上升的另一个理由是新的供给。 几个季度的指控疲软后，今年第一季度深圳依然采用了三座甲级写字楼，共计带来30万平方米的新供应，全市库存上升到582.4万平方米。

戴德梁行研究报告显示，办公楼租金的压力和高空配置情况或串通年内市场。 商业活动仍在等待恢复，疫情对租赁市场的影响将在第二季度开始出现。 在申诉钝化的背景下，年内深圳甲级写字楼租金面临巨大压力，空的设置率有可能再次上升。

在罗湖仙岗领域，改造旧仓库和批发市场的办公楼越来越受中小企业欢迎。 记者说，在鹤岗领域有更多的旧仓库和批发市场被改造成写字楼，公司上传率比较稳定。 据进军的企业员工说，写字楼这样的价格在空之间比通常的a级写字楼大，对上传公司的要求也不是很高，适合中小企业。

商店出租广告频频发生

疫情下中小企业的生存困难在行业内已成为共识。 做服装批发生意的秦先生感叹春节到现在的生意很难。 “虽然国内的疫情好转了，但南油服装市场的人气连平日的十分之一都没有恢复，本来做批发事业，现在开始零售，同时开始直播带货，希望能度过这次疫情带来的冲击。 上个月和别的合作伙伴商量后，决定把现有店的面积缩小一半，转租另一半。 业主也同意了。 因为如果失去顾客，他们可能还会想招租。 ”。

秦先生所在的南油服装市场是深圳最大的服装批发地，这次受到疫情的冲击，商店转让、旺店招聘广告随处可见，领域恢复元气。

深圳市十大特色文化街区之一的大芬油画村也经历了店铺的租赁阵痛。 据记者现场访问称，许多艺术店已经有人在大楼空上行走，停车场入口附近的旺店的位置也被转让了。 有趣的是，大芬油画村很多店铺的订单约70%来自海外，出口量曾经占世界油画贸易的半壁江山。

“油画不是柴米油盐那样的生活必需品，经济影响很大，所以即使疫情好转市场也不会很快恢复。 ”。 动画师薇薇安对记者团说:“这里每天都有店铺转让、租赁返还，实在受不了。 到现在为止店铺转租，转让费花了几十万日元，现在不需要转让费，店面很多”

薇薇告诉记者，到目前为止“五一”和国庆节等假日店铺的每日销售额达到了1万元，今年的“五一”店铺一家生意也做不到。

很多店铺在清仓特价倒卖书画。 转移到网上直播，摆脱对店铺的依赖，以直播的方式牵引销售的商业模式，也有画师准备把粉丝的兴趣转化为经济收入。

“我在油画村待了十多年。 应该是比较早的画家。 租的店只有300多平方米，房租从最初的1000元上升到现在的7倍。 ”。 黄先生打算谢绝租赁，“这样下去没办法。 几天没有生意，没有海外订单，国内订单也很少”。

有更高端的产业

除了写字楼、店铺租赁外，深圳主要工厂的凝聚地石岩已经有相当数量的工厂陆续转移到了东莞、惠州、佛山等地。 家具制造商赵老板对记者说:“石岩现场的租金现在平均价格在40元/平方米左右，惠州向工厂提供的现场租金在8元/平方米，员工工资按仪表计算。 与深圳相比，惠州给公司的优惠力量非常大，很吸引人。 ”。

“我们工厂在深圳20年了，规模比较大，但现在总部也有可能马上转移到惠州。 因为惠州也有相关的上下游产业链”，石岩纸箱包装企业禧图纸品印刷(深圳)有限企业办公室员工罗告诉记者。

受用地减少的影响，租金、职工工资、原材料等要素价格上涨，大规模机械化生产公司的迅速发展空之间也逐渐被压缩。 这些公司的规模从几千万元到几十亿元不等。

随着人气的下降，二手房主出租改造的农民的房间也面临着租不到的情况。 现场借的广告也很多。

赵社长对记者说:“这几年深圳政府主导产业升级，淘汰了落后一点的低端制造业，如果低端制造业转移了，谁来服务这些高端制造业呢？ 以石工厂区为焦点的公司其实是上下游的产业链集，如果一个制造业转移，可能意味着一个产业链的转移。 许多上下游配套的公司也随之搬迁。 许多小公司有附带关系，也不利于深圳先进制造业的迅速发展。 ”。

近年来，宝安区石岩大街正在进行产业转型升级，计划构建以人工智能、航空航天、新一代新闻技术、物流仓库等为代表的高新技术产业集群。 根据石岩街2019年的业务报告，石岩领域的很多公司位于价值链、产业链的低端，有点大的公司订单下降，动力不足，6家生产基地的产值占街道的23%，地税占街道的2%，5500家

学者金心异此前表示，目前以深圳为中心的城市群初步建立了科技创新的市场制度体系。 这一成果表明中国公司可以在更高端的产业中完成，最理想的结果是沿岸经济中心向高端产业转移，低端产业向周边的欠发达地区转移。

面对产业链“断链”的担忧，中国(深圳)综合开发研究院常务副院长郭万达在接受证券时报记者采访时表示，公司将生产线转移到周边的东莞、惠州、中山等城市，对深圳产业链的完整性影响不大，但更

郭万达表示，公司将生产线转移到周边城市，是广东港澳大湾区发挥的产业接受作用。 “产业链不是按行政区划定义的，只要在经济圈实现生产要素流动，就不需要在深圳。 ”。

进入“商改租”或新模式

高级写字楼销售经理说，如果写字楼真的过剩了，那就“容易商改租”。

“商改租”预计将成为深圳租赁住房采购的新模式。 今年年初，《深圳市住宅建设局关于将现有商业和办公住宅改建为租赁住宅的通知》(征求意见稿)开始公开社会意见。 《通知》比较了部分商业办公住宅闲置，深圳需要多渠道处理租赁住宅的现状，允许将现有商业办公住宅改建为租赁住宅，切实增加深圳住宅租赁市场的比较有效供给，增加市民的

说到商改租，不得不长期租公寓。 收益率低、利润难是长期租赁公寓领域的痛点，受疫情影响，如果资金实力不够，随时面临资金链断裂问题。

住在龙冈坂田万科城的罗易最近有点吃惊。 “我在这里租了5年，今年第一次接到房东的电话。 首先，问我是否需要更新一点家里的私人和家电，让我不租而继续租。 ”。

受疫情影响，深圳多个长租住宅推出了不同程度的减租或其他补助优惠。 福田区长租公寓的管家现在除了减少一部分租金外，还为租客设置了5天空的安置期，这些租赁福利可以说是前所未有的。 在福田景田区，以某住宅企业为舞台的长期租赁公寓的员工告诉证券时报记者，现在长期租赁公寓的租赁压力普遍存在，但与前2月相比有好转的迹象。 “现在28平方米的住宅资源租金在5800元左右，长期租赁的话一年内可以打一点折扣，但幅度不太大。 毕竟，我们的质量和价格还很高。 ”。

在罗湖洪湖区，八号季公寓这种长租公寓由原来的仓库大楼改造而成。 据记者采访，来预订房间的人不少，每家复式单位每月租4000元左右，但由于是改造仓库大楼的，所以有点平楼房间来源的层高不足，感觉很压抑。 员工也说:“尽管如此，最近来出租的人也开始增加，特别是年轻人很多。” 据工作人员说，年轻人的工作还不稳定，但是房子的经济能力还得支持，所以放弃了需要长租的城中村和通常的住宅小区，相反选择了可以短租的长租公寓。