【大房企深陷泥潭接连破产 领域洗牌速度超乎想象】

本篇文章3705字，读完约9分钟

2019年以来，数百家迷你住宅企业的破产重组没有引起领域反省，只有规模型企业的倒闭才足以形成警告。

根据市场，福晟集团(以下称“福晟”)、通讯控股(以下称“通讯”)相继排列自己的项目货架要求购买者，接战公司分别为世茂不动产( 00813.hk，以下称“世茂”)、阳光城( 000671.sz )

两笔交易最终没有执行，但各方要求证明的结果表明，福盛和通讯两企业确实需要资金援助。 回顾两家企业近年来的市场表现，都是急速扩大，没有暂时的风景，但这更让现在的滑铁卢发笑。

临近年末，很多地方设计性地缓和了楼市的控制，但住宅企业之间紧张的神经无法缓和，相继有两个中型住宅企业呼啸倒下，多少让同行兔子死了伤心欲绝。 结果，在上次扩张周期极力扩大杠杆疯狂扩张的人还很多，现在陷入资金和债务困境的人也不少。 没人知道，下一个倒下的是谁！

大房企业也陷入了泥潭

过去的一年里，福盛非常困难。 进入福州的这家住宅企业曾经疯狂取土，以收购的形式介入大量古老的改项目，其商品价值超过8000亿。

年福盛高调对外公布了房地产目标:年销售额600亿元，2019年900亿元，年实现1300亿元，年进入领域前30名。

但是，受高负债和难以解决的收购问题的影响，福盛集团的很多项目迟迟不能进入市场，资金状况越来越严峻。

据知情人士透露，“虽然每月发放工资，但福晟内部年的年末奖还没有完全发放”。

过去几月，福建福盛的企业所有权累计冻结超过30次。 其中，北京市第三中级人民法院冻结了福建钱隆津盛投资有限企业2000万元股、福建思华投资有限企业400万元股、福建隆顺祥投资有限企业3亿元股。

“福晟这几个月在寻找项目的继承人。 我想通过出售股票来回收血液。 然后，我想利用政府的背书，度过这次资金危机。 ”。 接近福晟的人指出了。

福晟最痛苦的时候，即使每月发工资，福晟总裁的童文涛也需要在银行面前表现信息，保证每月工资的日常支付。 有银行背景的社长从一开始就来到福盛，最集中于资金问题。

到年末，福晟的继承人世茂终于出现了。 据第一财经记者介绍，目前世茂集团、中国东方资产管理股份有限公司与福盛签订了房地产业务所有权收购框架合同。 12月7日，世茂尽调队进军福盛。

根据现在的初步计划，世茂、东方资产和福盛集团的三方所有权比例暂定为4:3:3，收购完成后，世茂操作棋盘。

“世茂的收购一般是承债式收购，也有金融机构的协助，实际支付的现金很少。 ”世茂集团副总裁兼财务负责人汤沸对第一财经记者说。

受此次收购的影响，12月17日，福盛集团下属的上市平台福盛国际( 00627.hk )盘上涨了30%以上。

“福盛的滑铁卢基本上来自几个理由。 第一，取错地方，大量收购项目实际上有很多法律、债务问题，最终项目不能按时进入市场，项目周转速度太慢了。 二是周期错误，福盛加杠杆的时间比其他福建省晚1~2年，其他企业开始控制财务杠杆时，福盛已经不能接受了。 ”。 一家房地产企业的高层给记者评价。

实际上，福盛今年包括市场营销副总裁、投资中心社长等重要岗位在内的多个高管辞职了，但这些岗位没有候选人。 “福晟的集团投资要去福州龙湖做投资总，即使降低能源水平也要马上跳槽。 ”福州龙湖的人告诉记者。

不仅仅是福晟，知名度低的房间企业通讯，今年也一样辛苦。 今年3月，联信联席总裁张泽林低调退休，此后，协信一直处于群龙无首状态，从公开新闻来看，协信今年也没有。 据消息，12月末，阳光城和合作谈判股的收购已经进入最后阶段，殊不知明年合作不能将项目股转让给阳光城。

面对收购命运的是新湖中宝( 600208.sh )，该企业于12月向绿城中国( 03900.hk )转让上海新湖房地产开发有限企业合计35%的所有权和相应权利和权益，共计36亿元。 今年7月，新湖中宝将67.05亿元持有的浙江瓯瓴实业有限企业和上海马宝房地产开发有限企业的股票和相应权益卖给了融创中国( 01918.hk )。

严格的融资节奏和难以入市的项目，这些中型住宅企业必须把项目放在架子上，等待着越来越多的大企业连接起来。 “每周企业都自愿访问谈论联合收购，我们看到的比较多。 真正去收购的是少数。 毕竟，里面问题很多。 ”。 一位top15企业投资负责人告诉记者。

哪个房间的企业在刮大泡沫

许多中型住宅企业面临困境，实际上折射出房地产企业的销售“虚高”，泡沫不断突破。

“据说我们公司每年都突破全口径销售千亿规模，但实际上这三年，我们公司内部权益的销售额不足400亿美元，还是用大量的股票操作方法虚增了销售额。 ”。 一家房地产企业的副总裁透露了。

近年来，由于对融资规模的控诉，许多房地产企业通过大量合作扩大了自己的销售规模，出现了大量的千亿房企业，但实际上这些企业的内部权益销售并不多。

例如，刚刚注册资本市场的新生力量控股( 02103.hk，以下称“新生力量”)没有正式公开自己的销售数据。 根据第三方机构的数据，新生力量~年，合同销售额为161.3亿元，428.1亿元，887.3亿元，比上年分别增加了107%、165%、347%。

但是，新生力量的营业收入和销售数据有很大差距。 根据新生力量的招聘书，年、年及年、新生力量分别实现了营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元、复合年增长率94.6%。

通常，地产企业的销售额在1~2年内结转到营业收入，但新生力量的年营业收入和年合同销售额都有近80亿的差距。

另外，新生力量的转速明显快于同行，根据公开资料，新生力量项目“120日开始开发，180日达到预售标准”。 根据这个逻辑，这些项目应该马上交货和结转，但其中新生力量的数据大不相同。

“所有的销售都应该以退款为基础，我们到了年末最重要的是保证退款和现金流。 ’汤正在沸腾。

许多企业不断寻找方法来销售数据。 “即使是前5家住宅企业，为了在年末公布业绩，也事先让中介和资金提供者销售没有拿到预售证的项目，如果事先要求退款的话，就是今年的销售业绩。 ”。 一个营销总是向记者透露。

一家房地产企业的负责人说，自己公司内部也进行员工内部购买，以更低的价格卖给员工，允许在半年内更名，保证半年后可以退款。 实际上，这样的销售还款只是首付，将来能否真正偿还现金，有待市场考证。

今年同样非常困难的泰禾集团( 000732.sz，以下称为“泰禾”)没有透露过自己的销售业绩。 根据泰禾公告，年~年营业收入分别为207亿元、243亿元和309亿元。 同期，各排名机构统计泰禾全口径销售数据年、年、年分别为400亿元、1007亿元、1303亿元。

因此，泰禾的实际销售数据曾经遇到过市场疑问。 例如，到2019年第三季度，泰禾预收账户为545亿元，即使全部结转，也无法达到上述机构的统计数据。

泰禾会长黄其森近日在接受媒体采访时表示:“销售额不是交易所强制要求的披露新闻，我们也不会刻意隐瞒，将来会选择公开发表销售额。”

“从今年的销售完成情况来看，大部分企业没有完成年初的内部制定指标，年底之前只能通过住宅支付供应商、内部购买员工等形式来缓解口渴，繁华后，实际的销售状况不容乐观。 ”。 一家top10房企业的高层说。

房地产进入风险投资时期

李鸣表示，受市场环境收缩的影响，区域洗牌速度比想象的要快。

“房地产已经不是黄金、白银时代，而是进入风险投资时代，领域风险和机会并存”绿地香港( 00337.hk )董事局主席陈军这样评价了现在的领域结构。

一个数据可以佐证。 根据人民法院公告网的数据，2019年房地产破产企业超过了450家。

“融资还非常困难，将来银行的金额有限，自然倾向于大企业，领域的龙头企业更有特点。 ”。 汤正在沸腾。

据西政资本统计，目前百强开发商的土地筹资价格，前50强通常年化为13%~15%，50~100强通常年化为16%~18%，百强开放或当地龙头开发商通常年化为19%~21%。

克瑞认为，现在的房地产市场依然处于下行阶段，全国土拍溢价率依然处于低位，新房市场各城市之间的销售表现有明显的分化。

和以前不同，取得土地后，市场上升，很多土地可以跨越周期，但现在拿错了，就会面临小和赤字，重的话和上述很多企业一样不能进入市场。

根据克和瑞的统计，全国各地迄今为止的大部分地王项目，现在损益减半。

以厦门为例，截至2019年12月1日，从年开始取得土地的6成国王入市，入市项目的平均入市周期达到20个月，远远超过全国平均入市周期的10个月。 其中，位于集美区的禹洲璞阅城最明显，该项目土地于年8月被禹洲房地产( 01628.hk )以28亿元的价格竞争，地板价格达到32825元/平方米，2019年6月首次开张，平均销售价格为33000

旭辉控股( 00884.hk )的林峰总裁说:“从每年看的地方到实际拿走，基本上每百里选一个。 领域稳定后，利润率没有以前高了。 ”。

中国房地产领域告别了过去的资金推进时代，可以说内生推进时代已经到来，这些将进一步考验各企业的管理智慧。 无论是公司还是购买者，“胆大包天的人”的身影已经远去了。