【＂中国第一高楼＂烂尾:资金链骤紧 绿地集团着急了】

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(资料照片)正在建设中的武汉绿地中心大楼。 图/中新

武汉绿地:“中国第一高楼”停止风波

本刊记者/苏杰德

2019.12.16在总第928号《中国信息周刊》上发表

生锈的钢梁挂在475米武汉绿地中心大楼的屋顶上。 这里是武汉的山顶。 从这个高度往下看，长江从西向东跨过大桥，整个武汉城都收在眼里。

但是，这个武汉山顶的状况最近是“不自然”的。 一个月前，10月30日，承建方制作了3局“催促函”放在风口浪尖。 “由于业主无法支付本公司的巨额工程进度费用，本公司的资金无法正常周转，从即日起不得不全面停止项目。 ”。 做三局说的业主，是国内房地产大公司绿地集团。

这个被催促的武汉绿地中心身份独特，曾经有过武汉绿地636的号码。 摩天楼的名字后面有建设高度的数字。 这是区别其他建筑的独特标签，这第一座设计高度比中国第一、世界第三大楼——上海中心高4米，争夺“中国第一大楼”。

武汉绿地的中心是国内摩天楼“野蛮生长”年代的缩影。 过去十年间，各城市公布了摩天大楼计划，设计高度不断更新。 武汉绿地636之后，有苏州中南729、长沙远大838等。

但是这些宏伟的计划很昂贵，所以很多都留在过去的文案报道中。 武汉绿地中心是近年来国内摩天大楼“缩减”的样品。 去年，武汉绿地的中心高度因民航空安全问题，最终高度定为475米。 从此，国内摩天大楼的建设高度不得超过500米。 变成了看不见的“红线”。

停工骚动

制作来自3局的这个催促函，很快在网上广为流传，引起了很大的关注。

“借款方”绿地集团被称为超高层爱好者，2005年建设了其第一座超高层南京紫峰大楼后，在郑州、西安、广州等地掠夺了包围地。 其中，武汉绿地中心可以说是绿地集团超高层事业的巅峰之作。 这座摩天大楼位于武昌区和平大街，距离长江约200米，主持设计迪拜等世界知名摩天大楼建筑设计团队的设计，总投资额300亿元，计划设计高度636米，目标是中国第一。

中建三局是中国建筑的全资子企业，总部位于武汉，参与了上海环球中心、北京中国尊、天津117大楼等20多个城市的第一大楼建设。 作为国内为数不多的高质量超高层施工者，中建三局担任武汉绿地中心的施工总承包人。

这次停止骚动把两个国内超高层建设行业领袖的“矛盾”摆在了桌子上。 业界相关人士表示，施工者不想再垫付资金是因为武汉绿地中心的建设时间延期，施工者的价格变高了。

中天建设集团华南集团总工程师彭建良告诉《中国信息周刊》，超高层建设由业主按通常节点支付。 例如，在某进度节点上，业主支付进度费用的70%，剩下的30%由施工者承担。 业主没有在节点上支付的情况下，施工者的垫付额过大，会影响企业的利益。

年，绿地集团花费约54亿元拍摄武昌滨江地块，至今已近10年。 在接受时任绿地集团武汉房地产事业部社长李明年的媒体采访时，这个项目计划在年实现工程主体结构的关闭。 但是，到今年1月为止，武汉绿地中心实现了主体结构的关闭，比预想晚了3年。

建设周期增加了，武汉绿地中心的“背”变低了，建筑计划高度从636米削减到了475米。

在绿地集团工作过的律师对《中国情报周刊》说，武汉绿地中心项目其实早就面临着不明确性，从2年前开始崭露头角。

年后，武汉绿地的风声渐渐高了起来。 几个月后，武汉绿地中心部的建设高度接近500米时，建设停滞了。 7月，武汉市城管委员会出具监督书，要求中止项目建设，根据航行判断结果的要求整改施工塔吊等相关设施，一定不要超过500米。

武汉绿地中心附近的张良(化名)表示:“当年高度不明的时候，绿地集团很着急，所以协商了这个事件，多次向相关部门写了报告。”

但是绿地集团的努力没有改变有限的命运。 关于期限高的具体依据，直到一年后才正式给予。 年7月，武汉市国土计划局给出了统一的回答，根据民航中南局年公布的《民航中南地区民用机场网空航行判断管理方法》，该方法是机场网空保护区域为“机场障碍物限制面”和“机场航行服务 根据其管制要求，武汉天河机场的网空保护区域基本覆盖武汉市全境。

限制大楼高度的“靴子”落地后，有必要重新审视武汉绿地中心部的计划，本来的顶部设计也从火箭式的“尖头”削减到了“平头”。

武汉市自然资源计划局对《中国信息周刊》回答说，武汉绿地中心、周大福中心等项目，其建筑海拔均控制在500米以内，“安全因素是他们高度下降的首要原因”。

这时武汉绿地中心的建设已经进入后期。 建设高度从636米一下子从475米变化，这样大的变化对各参加者来说是严重的打击。 武汉绿地中心的设计机构华东建筑设计研究院总院的胡建文高级建筑师说:“超高层凌云的志向受到航空空的限制时，就像从云端落入所有人一样，其襟翼的疼痛是各参加者无法承受的，这是纯粹的吗？

但是，超高层航空空的限制不是近年来的。 中建三局国际工程企业(大项目管理企业)总工程师、中国尊项目执行总工程师许立山对《中国信息周刊》表示，有点城市的超高层在航线上最初可能没有限制。 例如，超高层建在南方，飞机航线在北方，本来不受航线空的限制，但现在南方也通航，带来了限制高的问题。

他说，城市的快速发展是动态的，超高层建设周期很长，从公司用地到商户的真正上传，往往超过十年。 在这样长的时间跨度中，城市的结构和功能发生了变化，“城市对超高层建筑有一点计划调整，我也觉得正常”。

资金链很紧

对绿地来说，大楼的高度缩小直接打乱了企业以前的计划。

张良对《中国情报周刊》说，也给绿地集团带来了明显的经济损失和企业品牌的影响。

年，万豪国际酒店集团的高端酒店丽兹卡尔顿酒店宣布将上传武汉绿地中心。 这是里兹卡尔顿在中国的第七家店。 举着中国第一座高楼光环，武汉绿地中心吸引了很多顾客签订了合同。 但是高度减少后，这座摩天大楼的价值大幅度下降。 张良介绍说，由于高度不符合合同约定，里兹卡尔顿认为绿地方面违反合同，取消上传计划一定给绿地集团带来了经济损失。 作为替代方案，绿地集团将经营自有品牌的酒店。

酒店下面的商务办公室也发生了同样的问题。 武汉绿地中心的设计单位、华东建筑设计研究院总院高级建筑师胡建文今年武汉绿地中心项目队面临着塔被砍掉160米导致的一系列建筑变更难题，以前在636米高销售的数千万元一组“总裁”

混乱的招商运营加剧了开发者的资金压力。 这次停业骚动后，绿地集团的资金状况也备受关注。 这两年的绿地，以“高负债”而闻名。 据上市公司半年报报道，截至今年上半年，绿地集团资产负债率为87.46%，比去年略有下降，但仍维持高位。 值得注意的是，今年上半年，绿地集团经营活动的现金流净额为80.83亿元，去年同期这个数字为259.23亿元，企业解释说是因为工程价款的支付增加了。 制作3局“催促函”是在今年10月，绿地集团支付相关款项的话，企业经营的现金流出量也会增加。

相比之下，根据联合信用评级有限企业的判断报告，到年底，企业房地产建设规模大，而且规模迅速扩大的建筑板块资金诉求大，或者对企业资金形成一定的占有，后续企业面临一定的资本支出压力。

另外，武汉绿地中心使用的依然是以前传下来的施工总承包模式，在该模式下工程体量多、分包多、协调组织难的问题非常突出。 据参与武汉绿地中心的中建三局设计院负责人介绍，在建设中，“各自在做，等待各自需要”，工程效率下降了。

武汉市自然资源计划局告诉《中国信息周刊》，在超高层建筑实施中，工期可能达不到预期，与投资者、施工者等多方面因素有关。 另外，武汉建筑项目的施工会产生汛期地下室无法施工等更多复杂的“武汉地理特色”问题。 水系丰富，地质状况多而杂非常热，对夏天的施工时间有严格的限制等。

但是，在上述在绿地工作的律师看来，武汉绿地中心的建设进度并不理想，第一不是技术原因，也不是设计问题和政策因素，根本原因还是资金链问题。 他介绍绿地集团在西安等摩天大楼也有这个风险。 年2月，绿地在西安投资名单上有一个高501米的超级地标“七彩琉璃塔”，这座摩天大楼后的计划建设高度上升到了588米。 但是西安的这座摩天楼现在进展也很慢。

根据世界高层建筑城市人居学会公布的数据，中国正在建设的20多座超高层中，有5座尚未建设的超高层大楼，其中2座属于绿地集团。 要标记武汉绿地中心，这两个绿地的超高层投资也需要100亿元的资金。

但是，雪上加霜的是，近一两年房地产业的融资环境发生了变化，热衷于超高层建设的房地产公司普遍感到资金压力增大了。 中建八局总承包企业首席专家赵丽据《中国信息周刊》报道，公司依靠贷款建设的超高层项目，国家房地产开发贷款收紧后，给公司的资金链带来了很大风险。

超高层爤尾

关于国内的超高层，在官方文件中可以说是高100米以上的超高层，但对业界的人来说，在300米以下被称为超高层是不好意思的现象近年来也出现了。

到20世纪70年代为止，汉口高41米的水塔是武汉建筑的最高点。 对武汉来说，城市天际线的高度不断更新，也就是将近30年的事件。 武汉超高层在1990年代进入了200米的时代，到去年武汉民生银行大楼在336米的高度超过了300米的坎。 从一百米到三百米，每十年上一次台阶。

但是，年后，武汉超高层的高度上升明显加快，以武汉绿地中心636米的方案为标志，超高层建设按了快进按钮。

不仅武汉，各大城市都掀起了摩天楼热潮。 根据世界高层建筑城市人居学会官网公布的最新数据，包括建设中、已建成、有计划的超高层，国内300米以上的超高层有464座，这个数据超过了世界的三分之一。

超高层建设的高度你追我，某超高层领域的资深建筑工程师告诉《中国信息周刊》，“就像武汉绿地的中心，竞争有点高，它本来设计的高度是606米，但上海的中心在那之后是632米 绿地排名第二，这不行，绿地要把高度提高到636米。 ”。

但是武汉绿地中心这636个方案不是保底，该城的王家脚cbd建造了660米高的大楼，长江对岸707米高的大楼也在计划中。

纵观全国，各大城市隔着空喊叫，提出了超乎想象的摩天大楼高度。 青岛提出了建设777米摩天大楼的计划。 在长沙，远大集团拿出了838米的天空城堡项目，挑战了世界上第一座比尔迪拜塔，但无限期搁置，至今仍是一个大水坑。

中天集团华南集团总工程师彭建良介绍说，建设超高层可能会受到一定的优惠，“比如在这里建设超高层，在其他地方出让土地就有优惠”。

《南方周末》报道说，摩天大楼的建设周期长，价格高，注定要做亏本生意。 绿地作为“摩天楼专家”，通过帮助政府建设地标性建筑，以低价获得住宅等土地是合乎逻辑的。

中原地产首席分解师张大伟认为，超高层旨在最大化土地资源，但实际上带来了能源浪费，带来了建筑采用价格的提高，对于非一线城市的非稀有地区，没有必要建立超高层。

“超高层建筑在城市快速发展建设中具有一定的优势和必要性，但其技术多而杂，投资巨大，日常管理运营价格高，带来一定的环境压力。 》武汉市自然资源规划局对《中国信息周刊》表示，随着生态科学技术的迅速发展，智能建筑、生态建筑、绿色建筑等应该成为城市规划关注的方向，“高”不再是唯一的地标。

但是，最终这些雄心勃勃的计划很少能落地。

上述资深建筑师表示，目前未采用的大楼，基本上结构一半以上或已经关闭，包括沈阳宝能、天津117、成都绿地等。 天津117是典型的一个例子，2008年打桩建设已有11年，至今未采用。 在实践中，投资者根据现实情况随时调整投资方向，保证大楼顺利完成，真的不烂。 但是，如果一个建筑物真的停止了，不仅会浪费资源，也会成为沉重的债务负担。

国内现在实际交付，高度超过500米的大楼很少。 去年，位于北京的中国尊初步交付，这座528米的摩天大楼将成为中信集团的总部所在地。 这是国内第四座交付高度超过500米的摩天大楼，另外三座分别在上海、广州和深圳。

值得注意的是，武汉绿地中心去年的建设高度固定在475米时，国内近10座原本预计建设高度在500米以上600米以下的摩天大楼也相继将高度降到了500米以下。

500米成为超高层建筑的新红线吗？ 许立山据《中国情报周刊》报道，每年中，国家都开始对超高层建筑的高度提出控制要求。 “不知道最初能不能做到这么高，不知道有没有确定的文件和规定，在和设计院的信息表现和实际建设过程中，知道了这条500米的线”。

超高层开始降温，市场环境也在变化。 曾经，业主比施工者更有发言权，施工者经常为推进工程建设垫付资金，但现在情况也开始改变。 一位资深建筑师坦白说:“关于基于现在的经济环境，为主体结构的高层垫付资金的超高层项目，我所属的建筑企业几乎不会接手。”