【卖不掉房子就走人？房企推动“全员营销”抢客】

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领域在低温下逐渐受到袭击，开发者纷纷扛起生存盾牌，加速以换现金芯片。

最近，老字号房企业时代的中国( 01233.hk )被强制要求全员卖房，从普通员工到副社长级别，各职场都设有相应的评价指标。 另外，管理层管理的部门的完成率不足50%的话，将面临被削减的风险。 如果审查指标不被接受，你现在就可以辞职了。

对此，时代中国对第一财经记者说，全民营销销售室是真的，但没有硬性的指标。 企业没有发表上述消息相关文件，只发表下一阶段的全民营销目标和项目新闻整理，便于员工的营销推荐。

传闻除了裁员的虚实，房企严峻的生存环境也越来越突出。 今年以来，控制和信用政策继续增加代码，开发者在融资和销售地点受到双重限制。 在债务压力下，加厚现金流将成为跨越这次循环的必要方法。 国民营销只是房企戴着镣铐跳舞的缩影。

高压游戏规则

事实上，时代中国决不是领域孤独的。 市场下行期，房企一直在创新营销模式。 全民营销就是其中之一，使员工、会员、业主、合作伙伴、社会成员最大化，迅速积累比较有效的顾客，促进销售成交，推荐者由此获得一定比例的佣金。

这个模型来自于年业绩显着下降的绿城中国( 3900.hk )。 那一年，宋卫平提倡把“栓销”改为“市场营销”，实施经纪人制度，积极出击寻找潜在的目标群体。 除了公司的销售员外，绿城还鼓励二手中介合同经纪人和非专业销售员成为业务员。

之后碧桂园( 02007.hk )在线成为“凤凰通”，行业内的住宅企业纷纷效仿，建立了在线营销平台，如万科房地产( 000002 )的“共享家”、富力房地产( 02777.hk )的 到2019年，全民营销进入了新阶段，中国恒大( 03333.hk )在“全员营销月”上强势，引起了销售的爆发点。

最近，恒大再次开始了新的全员大营销，“全国532楼盘，闪购7.8折”，集团旗下的地区企业，全员开展了营销优惠升级活动，从8月20日到10月8日，恒房通推荐购买住房，每天

全体人员作为市场营销的主力，恒大数万名员工试图用WeChat的力矩转发楼盘的促销新闻，用人海战术推进企业的销售。 恒大每年有1~2次全国楼盘降价销售活动，时间约为2~3月和9~10月，持续多年。 不仅如此，恒大还会对营销业绩设定详细的评价指标。

现在，恒大全体人员的营销激励多于处罚，在各月各部门的排行榜上，前三名的部门有工资20%左右的追加奖金，也在前十名。 最后三个部门将由部分负责人扣除5%的工资进行讨论。

“领域内的销售佣金是购买费用的千分之一到三左右。 ”。 房地产工作人员对记者说，在全民营销模式中，公司的佣金支出高于招聘职业顾问。 恒大内部实施过成交房金1%的佣金奖励，加上额外套路数奖励，最高5000元，推荐的客户可以享受97折。

克瑞研究认为，全民营销主要适用于大企业的淡季营销，可以降低公司的开发运营价格，提高项目曝光度，而不是被动接受沉没价格。 随着市场持续低迷，未来规模的住宅企业和这种模式将重新受到重视。

对企业来说，全民营销对作为生存手段的员工来说，这是不能不用的游戏规则。 恒大非地产条线的员工告诉第一财经记者，企业同事对全民营销整体支持，毕竟要出生在一个组织，服从组织的游戏规则和文化。

但是，这个事件确实占用了很多个人时间。 平时工作量饱和，所以为了开拓销售资源，只能用个人的时间。 上述恒大员工说。

戴着手铐跳舞

回顾过去几年住宅企业更新营销战略的节点，都处于领域的缩小周期。 中国房地产开发商在崛起中成长，但现在领域的环境发生了前所未有的变化。 不要把房地产作为刺激经济的手段，住宅企业从融资到销售各方面都关闭了。

中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1~8月，全国房地产调控政策达到367次。 比上年同期的315次上升了17%，累计次数刷新了不动产管制记录。 仅8月份的房地产调控政策就达到了60次。

“今年8月，房地产管制密集了。 与以往的政策相比，最大的优势是增加包括从房地产贷款到开发商的各种融资渠道在内的各种房地产金融政策的收紧。 然后重复地方整顿房地产市场的混乱。 ”。 中原地产首席解说员张大伟说。

管制和领域竞争的重压传到了销售方。 根据国家统计局的数据，今年全国商品房的销售面积连续6个月减少。 1~5月、1~6月、1~7月，商品房销售面积同比减少率分别达到1.6%、1.8%、1.3%，全年增加1.3%。

以时代中国为例，年企业以602.3亿美元的销售额排名第46位。 在规模迅速扩大的情况下，时代中国管理层将2019年的销售目标定为750亿元。 今年7个月前，时代中国的累计合同销售额约为368.12亿元，仅达到了年销售目标的49%。

与去年同期的销售额增加53%相比，今年中国的销售业绩明显失去了色彩。 要实现每年750亿元的销售目标，时代中国从8月到12月必须实现每月平均76亿元的销售。 过去七个月，企业每月平均只销售52.59亿元。

在规模的压力下，全员的市场营销被时代中国换取了下半场票的稻草。 事实上，时代中国已经加大了营销的步伐。 上半年，企业销售和市场宣传价格约为5.46亿元，比去年的3.63亿元上涨了50%。 尽管如此，销售业绩还是略有失速。

不仅如此，时代中国还有无法磨灭的地王的“重担”。 年3月29日，时代中国获得了海珠区广纸新城板块内的住宅用地石冈路ah051028地块，大楼地价为5.54万元/平方米，创广州土地市场最高单价记录。

时代中国取得地王的第二天，广州发表了史上最严格的“330新政”。 新政落地至今为止给炎热的市场浇冷水，没有出现地王项目，上述区域的最高单价记录一直持续到现在。 但是，受控制困境的影响，这个项目后续入市的时机、利益空之间都会成为潜藏在时代中国的枷锁吧。

而且，龙头住宅企业就像恒大，业绩压力也像影子。 上半年，恒大营业收入2269.8亿元，比上年同期减少24.4%。 其中，房地产快速发展收入从25.0%下降了2211.4亿元。 恒大称，第一根据销售合同约定的交楼期限，报告期内交楼所需面积减少，比上年减少25.8%。

最能感受到市场寒冷的开发者，纷纷扛着生存盾牌。 碧桂园在中期业绩会上表示，将来将反复采取稳健的财务政策和风险管理措施，加强合同销售和退款，严格控制各项价格和费用支出。 恒大也同样说，今年提高了现金储备，确保了风险发生时企业有足够的现金。

所有的生存战略都指向退款。 外部融资越来越困难，以现金流为交换，成为了住宅企业的共识，但全民营销也只是住宅企业戴着镣铐跳舞的缩影。 “在现在领域严峻的环境下，银行信用政策变得严格，可能无法期待全民营销的效果。 ”。 业界的房地产商正在考虑。