【一文看懂房贷利率新规：从7折到基准 便宜的房贷利率＂理论上＂没了】

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随着最优惠贷款利率( lpr ) ( lpr )形成机制，个人住房贷款终于发生了变化。

8月25日下午17点38分，中央银行发布了《中国人民银行公告〔2019〕第16号》，调整了新发行的商业个人住房贷款利率形成机制。

从一七成到基准，便宜的住房贷款利率“理论上”消失了

与以往相比，中央银行提高了实际利率下限要求，从最低基准利率提高了7成。

中央银行要求第一批商业个人住房贷款利率不得低于相应的期限最优惠贷款利率( LPR )，两套商业个人住房贷款利率不得低于相应的期限最优惠贷款利率( LPR )和60个基点。

至今中央银行对贷款利率的定价要求是，年7月，中央银行从同年7月20日开始全面开放金融机构的贷款利率限制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，金融机构在商业基础上基本自主明确贷款利率水平，农村 但是，商业个人住房贷款利率政策没有调整，利率的下限仍然是贷款基准利率的0.7倍。

也就是说，第一套房贷利率不比lpr利率低，两套房贷利率不比lpr利率高60bp。 以前出现的住房贷款利率再也不会达到贷款基准利率的2成、9成、95成等。

在实际业务中，也有向所谓的“高质量顾客”提供9折、95折等住房贷款利率的银行，每个城市的执行情况都不同。 很多房贷客户在实际利率方面，除了少数地方，都低于基准利率。

根据金融360数据，2019年7月，全国首次套房贷款的平均利率为5.44%，相当于基准利率的1.11倍，环比上升了2bp。 二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1bp。 从数据来看，全国房贷利率水平下半年进入反弹阶段。 但是，上海地区首次房贷利率下降到标准以下，超过厦门成为全国最低。

二、银行如何明确房贷利率？

有些银行的总银行说将来应该以lpr水平为参考标准。

中央银行指出，从2019年10月8日开始，新发行商业个人住房贷款利率，以最近一个月相应期间的最优惠贷款利率( LPR )为定价基准追加积分形成。 加分数值必须满足全国和当地住房信用政策的要求，体现贷款风险状况，合同期限内一定。

中央银行还指出，借款人申请商业个人住房贷款时，可以与银领域金融机构协商利率的重新定价周期。 重新定价周期最短为一年。 利率重新定价日期，定价标准调整为最近一个月的相应期间的最优惠贷款利率( LPR )。 利率的重新定价周期和调整方法必须由贷款合同决定。

利率重新定价是指贷款银行按照合同约定的计算方法，根据定价标准的一些变化明确形成新的贷款利率水平。 公告规定，个人住房贷款利率的重新定价周期可以由双方协商约定，最短为一年，最长为合同期限。 借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险负担和管理能力进行选择。 每次重新定价利率时，定价标准都会调整为最近一个月的相应期间的lpr。

也就是说，未来的房贷利率可能是可变利率。 根据lpr的利率变化而变化。 这不是以前根据基准利率的上下变动明确后在合同期间内没有写的。 但是，具体的调整公式取决于各银行的细则。

根据反馈，最近一些银行已经修改了个人住房贷款合同，借款实际执行的利率可以根据基准利率上下变动，或者使用贷款前职工日的一年lpr增减一定bp数。

三、新老计划，旧贷款不变

中央银行在这次调整中使用了新的老划分方法。

中央银行指出，截至2019年10月8日，已与发放的商业个人住房贷款签订合同但未发放的商业个人住房贷款仍然按照原合同约定执行。

也就是说，至少到10月8日为止，房贷合同使用基准利率定价。

但是，8月17日，中央银行根据以往1年期的1期限项目，增加5年期以上的期限项目，为银行发行住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，对将来库存长期变动利率贷款合同的定价标准的lpr进行顺利

四、房贷利率会下降吗？

将来如何明确房价利率的具体水平？

中央银行认为，银领域金融机构根据各省级市场利率定价机制的明确加分下限，结合本机构的经营状况、顾客风险状况和信用条件等因素，决定商业个人住房贷款利率定价规则，合理调整各贷款的具体加分数值

中央银行这个表达，有着“选择照相机”的意思。 从利益上解读，lpr利率下降的话，住房贷款利率有可能下降，但这不符合社会资金流入楼市，现在的“住房不被炒”的控制精神。 从利空解读，各地依然在“因城措施”，根据环境摄像头选择具体的利率水平，防止房贷利率随着lpr利率的下降而显着下降。

央行在回答记者的提问中也表示，公告主要比较了新发行的个人住房贷款利率，确定库存个人住房贷款利率依然按照原合同执行。

实际上，中央银行在公告的开头指出了住房贷款的未来动向---坚决贯彻“住房不炒”。

中央银行坚决执行“房子是用来居住的，不是用来炒房的”的定位和房地产市场的长期管理机制，在改革完全优惠贷款利率( lpr ) ( lpr )形成机制的过程中，地区差别化住房信用政策比较有效

8月20日，关于房地产利率是否也会随着lpr价格的下降而调整，人民银行副总裁刘国强反复表示“房子是住的，但不是用来炒房”，实行房地产的长期管理机制，以个人住房贷款利率为基本 “在这次利率合并轨道改革中，住房贷款的利率从基准利率参考变为参考lpr，参考的基准发生了变化，但利率水平没有下降。 ”。

五、lpr是否下降

随着贷款基准利率和市场利率“利率双轨”，银行发放的贷款从参照贷款基准利率定价转移到lpr定价。

在房间里不炒房的政策限制下，房贷利率以大致的比率维持着稳定。

中央银行也确定，价格标准转换后，全国新发行的第一笔个人住房贷款利率不得低于相应期限lpr(8月20日5年期以上lpr为4.85% )。 两套个人住房贷款利率必须在相应期限lpr上加上60个基点(按8月20日5年期以上的lpr计算为5.45% )，与现在中国个人住房贷款的实际最低利率水平大致相等。 人民银行分行还指导各省级市场利率定价的自律机制，及时明确当地lpr的下限。 与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出几乎不受影响。

以5年以上的贷款为例，原来的基准利率为4.90%，lpr略高于4.85%的利率水平。 两套房通常利率为1.1倍，即5.39%； lpr加上60bp的5.45%，相当于原来基准利率的1.11倍。

其中，lpr估计方法变更为1年中期贷款便利性( mlf )利率加分形成。

那么，下一家中央银行有可能调整mlf利率吗？ mlf利率自去年4月以来，保持了3.3%的稳定水平。 8月24日星期六，1490亿元的mlf到期，按照惯例到期日顺延至下周一。 mlf是否调整将在8月26日星期一成为注意窗口。