【北京商住房成交量下跌94% 有人亏130万元卖房】

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年3月26日，北京发布新政，规定“禁止在商业、办公项目购买、新建、销售项目中向个人销售”。 之后，“商业住宅”的成交量大幅减少。

对此，中原地产首席分解师张大伟在接受北京青年报记者采访时指出，年新政出台了最严格的商业限购政策，对北京楼市以前过热的商业市场的打击非常明显。 两年前，北京的商住市场降温，价格也下跌了超过40%。

买房子的人发现

有人赔130万元卖房？

2019农历新年后，王阳开始了看长房的旅行。 他手里的钱有限，又不想买小户型，有朋友的建议，可以看看商住，“单价低，总价低”。

简单来说，商业住宅适用于开发写字楼和商店的区划，但开发者建造了住宅。 现在北京市场大部分商业住宅不通煤气，还是商业水电，但少数商业住宅也是民水电。 由于曾经无限制，价格相对较低，商业住宅曾经在北京住宅市场相当活跃。

“550万买的房子，420万卖？ ”王阳有点难以置信，得到中介的肯定回答后，王阳有点心动了。 据王阳介绍，这是位于北京亦庄的比较有名的商业住宅，120平方米，平均价格只有35000元。

王阳是行动派，看房后，他认识到商业住宅比两年前的价格低了很多，确实作为购房的想法，“亏本出售的东西不少”。

实际上，不仅商业住宅交易市场，土地市场的商业部门也表现出明显的退热:商业限购后转让的一些商业区划，溢价率明显下降，特别是最近，再次出现了历史上多年未出现的流动目标现象。 张大伟说，限购前商业区的平均溢价率为115%，但最近一年的溢价率仅为5.7%，是“多宗流标”。

住宅所有者

我现在后悔拒绝卖掉房子

和王阳不同，年初，马东毫不犹豫地买了类似的loft小户型的商住，但现在“卖不出去了”。 “我买的时候每平方米54000元，首付100万元，贷款几乎是150万元”。

“我当时只要房价超过7万平方米，就想把这所房子卖了”。 但是很快限购令就来了，马东突然被屏蔽了，他继续给中介和研究房地产市场的朋友打电话。

几十通电话后，马东后悔地说:“每平方米65000元的时候，朋友让我插手，但我觉得房价会上涨，所以我拒绝了他的建议。” 在那之后的两个月里，马东依然每天关注商业住宅的价格和成交量，但看完也很紧张，“几乎没有成交，房价也开始下跌”。

他也试着把房子挂在网上，房价从每平方米6万降到5.2万元，但几乎没有人问津。

限购的影响

在全国实行商业住宅购买限制

年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京的商业、办公类项目进行了监督管理。 其中，个人购买商业、商业类项目的限制措施在全国范围内开辟了商业住宅购买限制的先河。

公告规定，商业、事务类项目(以下简称商务类项目)必须严格根据计划用途开发、建设、销售、采用，未经批准，不得擅自变更为居住等用途。

公告要求开发公司建设商业住宅类项目(包括销售)，销售对象必须是合法注册的企业事业单位、社会组织。 购买商住类项目的企业事业单位、社会组织不得采用房屋作为居住，再次销售时必须销售给企业事业单位、社会组织。

公告还强调，在政策实施前，如果销售的商住类项目再次上市，可以销售给企业事业组织、社会组织，也可以销售给个人。

但是，个人购买限制了很多条件，如“以北京的名义没有住宅和商业住宅的记录”、“从申请购买之日开始在北京连续支付了5年社会保险和个人所得税”等。 另外，北京各商业银行也暂停了个人购买者对住房的购买贷款。

两年间下跌了94%

根据严格的限购政策，中原地产的统计数据显示，新政后的第二个月——年4月，北京商住成交数量仅为194套，比迄今为止的每月几千套成交量下降了95%，成交平均价格从年3月的每平方米51036元起为1平方

关于两年前的限购，北京一家中介企业的王先生至今还记得。 小王所在的店是某商住大楼大楼，当天下午，自己还在调整几位顾客和房东之间的首付和贷款等关联。 晚上的新政发表了，小王很忧郁，几个顾客度过了很多时间，到了最后阶段，但随着限购政策的制定，顾客都放弃了购买。

现在马东已经不考虑卖房了。 他不想再降价了。 “真的不行。 我只能先租。 等适当的机会再说”。

北报记者观察到，在上述中原地产的统计数据中，年4月以后，北京商住的成交量不超过4位数，很多月只有几十套成交量，其中最低的是年2月，成交量仅为27套。 成交平均价格最低的是年6月，每平方米不过20084元。

经济学家宋清辉指出，对北京商住宅这个市场来说，房价下降了这么多，很多人都没有预料到。 “有些投资者打算以原来的房价出售不动产，但基本上是有价无市的”。

根据中原地产研究中心的统计数据，从去年3月26日开始，北京对商住公寓类住宅资源的购买限制实行了24个月的比较，截至今年3月25日，上网本为6550套，成交量暴跌了94%。

房主选择低价出售还是继续出租。

对于管制政策制定前无法放手的投资者来说，低价销售和继续租赁是他们必须面对的选择。

张雪选择继续租赁。 她的商业住宅在通州临河，60平方米的房子一个月的租金是5500元，这比去年高了一点。 “如果你有注册地址的话，会更贵”。

商业住宅的租金价格并不低，但李芳算了账后还是放弃了。 李芳看到的房子是不到50平方米的平楼，几乎每平方米35000元，算到税金大约要付180万元。 每月租金6500元，一年78000万，除了房地产、暖气等各类费用外，一年的收入几乎是68000元，“27年能回日本，确实不合算。 ”。

但是，根据北青报记者在某中介店得到的消息，现在很多顾客以企业名购买商业住宅。 “现在注册企业很简单，买家也对企业没有限制，所以企业购买很方便”。

根据现在实施的标准，房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%，土地采用税的缴纳标准是按房屋面积×土地等级标准收钱，但土地等级的收款标准从18元/平方米到30元/平方米不等。 也就是说，如果一套商业住宅的合计金额是200万元，一年的住宅生产税是16800元，土地采用税最高是3000元。

但是，在现在的政策中，也有中介说到去年6月为止的商业住宅既可以卖给企业，也可以卖给个人。 但是，去年6月以后的商业住宅只能卖给企业，不能卖给个人了。 “那样的话，交易时就麻烦了。 你想买商业住宅还是二手房”。

专家分析。

整个市场全面萎缩。

数据显示，在过去两年中，北京商住宅的总上网本只有167.89亿美元，但在管制的两年前达到了1943.99亿美元。 与管制前相比，市场整体成交量全面萎缩，“从平均价格来看，商务市场的二手房价格平均下降超过35%。 ”。 张伟说。

根据易居研究院智囊团中心研究负责人的严格飞跃，新的交易风险将扩大。 因为担心开发者自己能否出售，这实际上是把交易风险转嫁给了个人买家。 “对购买者来说，即使不购买或者房价上涨，有时也不能随便接受将来转让困难的不动产”。

合硕机构首席分解师郭毅认为，随着未来小户型商住类产品的库存逐渐减少，这种产品的稀缺性将逐渐显现。 郭毅说，未来的商户型产品基本上以大户型为主，小户型的商型产品注定会越来越少，现在的小户型商型产品价格不高，还是有很好的投资价值的。

宋清辉认为，在“没有炒房”的背景下，商住宅的成交量下降，成交量持续下降是正常的现象。

(文章中以购买者为假名)