【上海二手房市场冰封 链家提高中介费率】

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从年初到现在，上海二手房市场一直处于低位盘整状态。

上海零陵路一中介店的员工刘冰体会到了市场的“寒冷”。

在过去的11个月里，刘冰每周大部分时间都去商店周围的地铁口和零陵路附近的几个老小区分发住宅源传单，但效果甚微。

“我们店业绩不好的时候，一个月一套都没有成交。 没有好的时候也没有几套。 这里地区是核心，关店影响不好，所以在偏远地区，这样下去的话，有一天可能真的会关店。 ”。 在这家店不到两年的刘冰说他已经是那家店除店长以外工龄最长的员工了。 “行情不好，工资也少，所以我们店的人员流得很快。 今年换了几个人。 另外，跳槽到别的中介，生意也不好，没办法又回来了。”

上海二手房指数事务所数据显示，10月，上海二手房成交11980余套，环比下降13.95%。 按成交面积计算，环比下降了15.65%。 上海二手房指数连续11个月下降。

中原地产中国大陆区副总裁兼上海元萃总裁刘天昊表示，上海二手房成交量长期下降，但从租店到支付工资，中介企业每月价格持续上涨，“如果存在长时间损失的风险，经纪企业必须考虑开源节流。 他说:“即使是现在，有些中介企业还是‘死担’，不想暴露实际情况，害怕被对方抓住弱点。”

市场低迷

成交量在9月略有回升后，10月，上海二手房成交环比大幅下降。 其中有国庆节连休的影响，也有购买者的展望感情浓，入市积极性下降的原因。

易居研究院的数据显示，目前上海二手房的绝对量已经处于近6年的低位水平，预计短期内二手房成交将继续低位盘整。

据上海中原地产研究院统计，截至10月底，除南汇区价格调整幅度为零外，包括黄浦区、虹口区、闵行区在内的18个区的房源价格全部下调，其中下调幅度超过1%的区域为14个，崇明区下调幅度最大。

从价格走势来看，10月上海二手房成交平均价格下跌2.59%，维持在37288元/平方米的水平，处于一年来成交平均价格的最低位。

成交周期也在增长。 根据贝壳研究院real data数据库提供的数据，10月，上海链家的客户成交周期为47.8天，比近两年的低价增长了21.7天。 现在上海房源成交周期扩大到107.3天，比低点长了45天。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年上海成交量呈现出震荡减弱的格局。 另一方面，由于新房价格和二手房的出现相反，购买者流入新房市场，另一方面，谈判价格空之间持续增加，现在9折房源越来越普遍，随着价格减弱，房东的销售欲望变强，、

卢文曦进一步表示，二手房领域的生存压力直接影响着房地产中介企业的生存环境，“近5年上海二手房交易的比较正常的平均月成交量应该是1.8万-2万套，但年调整以来成交量非常少，一个月1.8万。

在市场冻结的情况下，上海确实有些中介店关闭了。 最近，静安区的新门路一中介店已经离开了，取而代之的是文具店。

刘冰对纷繁的成交数据变化一无所知，但根据市场经验，近两三个月，“谈判空”之间一直在扩大，即使打折，购买者也很犹豫。 对他们来说，选择很多，因为他们越来越重视房子的性价比，销售人员也不着急。 很多时候都这么硬。 ”。

中介“过冬”

上海二手房市场持续低迷，中介的经营战略开始发生显着变化。

老字号房地产中介企业中原地产旗下的上海中原至今在内部发文，从年10月1日开始对企业的福利待遇政策和报酬进行了比较调整。

这些调整措施具体而言，包括上海中原全体职场全勤奖被暂时取消在内的所有职场的通信津贴、工龄工资、车贴调整减半( 5折)支付。 联动中心、拓展中心、研究院等中台部门和后台部门的佣金比例调整为8折。 然后废除所有中台部门的报酬福利、激励制度。

据中原方面提供的消息，截至目前上海中原有450家店铺，在上海的市场占有率约为5%，稳定在上海前五。

中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成发表了《给上海中原全体同事的公开信》，直接表明了上海中原面临的经营困境。 在那次公审中，上海中原过去两年处于结构性损失状态，但近年来，为了清除大量的一手流通的注销，企业的财务账目非常难看。 如果没有中原集团的帮助，上海中原可能面临现金流不足的问题，他说:“对中原和专家来说，现在是‘排队死亡，谁排在最后’的淘汰赛。”

关于降低工资和公审，陆成说，上海中原只是自主采取比较温和的节流措施应对漫长的冬天，不得不降低这些运营价格的措施的目的是尽量不进行大规模的裁员。

上海中原方面12月5日根据经济注意报报道，在加薪调整2个月期间，回答说“所有企业上下全面实施开源节流，包括加薪，效果不差，员工也表示理解和支持”。

上海链家的选择差异很大。

11月下旬，上海连锁店宣布提高二手房中介率，从原来的合计2%提高到3%，其中购买者占2%，销售者占1%。 到目前为止，上海地区的大部分中介率为2%，购买者和销售者分别负担1%。

上海链家发行的经济注意报《关于调整上海链家佣金收款标准的证明》解释说，这是上海链家的公司行为，是市场行为，也是竞争战略。 长期以来，房地产商领域的整体服务质量远远落后于上海的城市质量，交易频繁发生，交易安全得不到保障，不能满足上海市民的要求。 连锁将来增加投资，在各方面提高服务质量，升级放心服务承诺，在领域内实践高质量的差异化服务，为房屋交易提供风险保障。 企业慎重考虑，参照成熟市场的汇率水平，上海链家决定即日起实施新的佣金标准，委托上海客户也对相应的服务质量进行监督和反馈。

上海连锁店方面在经济注意报告中说，这次调整与市场上下无关，“没有考虑逆市和顺市涨价”。

现在一线城市，上海的中介率确实处于最低水平，其中北京的平均水平为2.7%，深圳、广州都为3%。 “了解上海中介市场的人几乎都知道上海的现状。 因为是低佣金，所以没有多少白中介。 不仅对北京，对深圳、成都、重庆，上海现在的中介率最低。 ”。 上海连锁店方面还说，自从调整汇率以来，商店的经纪人与顾客有着充分的信息表达，因此执行情况比预想的要好。

逆市涨价

要求匿名的某中介企业高层表示:“结果，现在二手房基本上需要打九折，甚至打八折。 这是因为与原来相比，以合计金额的百分之几收到的佣金也相应减少，提高佣金，在一定程度上可以保证收入”。

这个高层解体，自从链家进入上海市场以来一直在扩张，这个势头必须投入。

北京市场上唯一的链家进入上海市场很晚，年3月1日，上海德佑地产和北京链家地产正式宣布合并，之后德佑链家迅速扩张，历时近半年，从200多家商店扩展到800多家房子。

在链家进入之前，上海的中介企业一直很分散，没有独特的局面。 据上海连锁店家年称，到年底，上海连锁店规模将达到1200家，年店规模将达到1500-2000家，预计3年内上海市场占有率将超过50%。 这意味着未来上海链家的一半交易都是在二手房成交的。

上海链家年经历了“2.23”，直接影响了在上海扩张的步伐，但据数家公司统计，3年收购仪式迅速发展，到今年上半年，上海链家市占有率接近1/3，紧随其后的房友、太平洋、我

上海连锁店方面在经济注意报中表示，虽然现在不方便透露连锁店在上海市的占有率数据，但“今年上海连锁店的店铺数量和去年几乎一样”。

如果连锁涨价，其他中介企业会跟进吗？

上海中原方面回答说没有提高中介费的计划，“在现在市场低迷的情况下，2%的中介费也很难卖完，多少有一些折扣，所以没有必要再涨价。”

据经济注意报报道，11月末，易居房友上海企业召集了近300人的店东代表会议，会议的主题是“共同协商逆推突围法”，在会议上进行表决，最终决定“维持2%中介费，不涨价”。

“现在行情不好，我觉得还是太冒险了。 他提高了他的价格，我会做我的。 ”一个房友上海企业店的东边说。