【因“雪山小镇”欠4000万 “商人”李亚鹏折戟丽江】

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未盈利的李亚鹏被索取4000万美元

10月31日，《每日经济信息》报道李亚鹏于今年4月9日被“北京市朝阳区人民法院”列为“被执行人”。 原因是丽江寄托了艺术家的梦想和商业理想的“雪山艺术之城”。

2008年11月3日在古城区市场监督管理局注册成立的丽江雪山投资有限责任企业(简称“丽江雪山投资”)是承载李亚鹏艺术梦想和商业理想的载体。

根据记者在中国审判文件网上调查的两个案件终审判决书，李亚鹏及其哥哥李亚东持股的丽江雪山投资在丽江雪山投资的另一出资股东北京泰和友联投资有限企业(简称“泰和友联”)之间发生了合同纠纷。

北京市朝阳区人民法院的一审判决中，泰和友联与李亚鹏、李亚东、中书企业连带要求泰和友联支付借款4000万元和利息、保险费保全、广告费、诉讼费等费用。

年1月，李亚鹏对案件管辖持异议向北京市第三中级人民法院上诉，要求撤销一审裁定，将案件移送丽江市中级人民法院审理。 但是二审法院审查的结果认为北京市朝阳区人民法院对案件有管辖权，驳回了李亚鹏的上诉请求。

年3月，李亚鹏、李亚董就合同纠纷复印件向北京市第三中级人民法院上诉，法院依然维持原判。

李亚鹏被列为“被执行人”后，舆论的关注也让李亚鹏在自己的朋友圈发文，他说

这场合同纠纷还从年开始。 那年1月9月，丽江雪山投资与泰和友联签订了“项目合作框架协议”，双方承诺合作完成“雪山文苑”项目(即雪山艺术小町项目)，泰和友联出资6000万元投资丽江雪山

而且，如果项目发生损失，实际发生的损失都将由丽江雪山投资原股东独立承担。 项目的实际利益低于上述协议提供的相关财务估计时，丽江雪山投资也必须确保泰和友联获得1亿元以上的所有权益。 双方还约定，如果项目开发周期为3年，开发周期期满，泰和友联将先收回约定的固定权益4000万元。

从协议中可以看出，双方对项目预期收益的推算非常乐观。 但是，实际上，泰和友联要求的1亿元以上的所有权益，在以后的雪山艺术小镇很难实现。 而且，连4000万元固定权益的收益都难以负担。

不容忽视的是，在北京市第三中级人民法院的法律文件中，可以清楚地看到“雪山企业没有盈利”这9个字。

一位知情人士对记者说，李亚鹏做这个项目也不容易，其他人很好，有艺术家的心情，丽江政府也邀请他参加项目，地价优惠可能让李亚鹏兴奋地做了这件事。 但是，试着做了一下，发现他不太知道房地产行业是怎么开发和怎么销售的。 那时也借钱，融通资金，李亚鹏是明星，可以带人来这个项目，但买房不是那样的。

值得一提的是，去年5月，丽江雪山投资联合中融国际信托启动了“中融——丽江雪山书院项目集合信托计划”。 这个信托计划的交易对象是丽江雪山投资和泰和友联。 这个信托两年来，规模2亿元，300万元以上的预期收益达到11%，偿还来源是融资项目的销售收入。

年5月，出资2亿589亿元的中融国际信托到期后退出丽江雪山投资股东名单。 那么，主张没有利润的雪山投资企业，在热闹的几年里到底发生了什么呢？

烧钱做生意很难读

在日照强烈的下午，“每日经济信息”记者从束河古镇步行来到日光100雪山艺术町。 与周围古老、破土工程中的环境相比，阳光下的艺术町是玉龙雪山脚下安静而充满现代气息的建筑群，人员很少流动，项目营销中心门口也没有迎宾员工。

“雪山下的花园”是这个艺术城市的自我布局，也是卖点之一。 项目门口有涂了色彩的木质秋千和镶嵌在地面上的彩色瓷器，这里似乎是无限的风景，不断提醒人们这是充满心情的“彩云之南”。

当时，李亚鹏可能也想在这座雪山下将自己艺术家的梦想物化，使这片稀有的土地成为自己的“作品”之一。

年丽江雪山投资以1.635亿元的价格获得束河大街27.256公顷(约408亩)的土地，土地用途为住宿餐饮用地，开工时间定于年8月。

在此之前，李亚鹏每年秋天在丽江束河古镇举办“coart节”，每次持续4天。 李亚鹏不仅亲自出席，还邀请明星朋友和粉丝参加，政府邀请李亚鹏参加项目。

熟悉雪山艺术城市的人对记者说:“李亚鹏这块408亩地很便宜。 政府相当于买一半。 我想通过这些明星成为丽江的代言人。 ”。 镇上形成雏形后，“coart节”也搬到了项目的草坪上。

从年到年的三年间，李亚鹏操作盘下的雪山艺术之镇可以说星光无限。

在员工口中的“亚鹏总”，选择了“专业”的操作盘团队，为雪山艺术之镇设计了190平方米至300平方米的清水独栋别墅130栋以上。 从价格上来说，190平方米的产品总售价达到400万~500万元左右，更大的户型卖到了700万~几千万元。

年可以出售单价超过2万元的别墅，也刺激了李亚鹏更强地发挥明星效应的号召力。 但是单价2万元只是对外销售价格，实际预约项目的话单价会下降到1万4、5左右。

项目工作人员说，决定在丽江发售这样大面积和昂贵的产品的理由是“亚鹏可能总是认为周围的层有更好的支付能力和相应的诉求”。

在李亚鹏的带领下，他圈子里的朋友杨坤、赵薇、胡军们在雪山艺术小镇筹措了资产，但不是自己居住用的，而是成立了“中国好机友俱乐部”。 至今，杨坤每年都来这个城市一两次，骑着他最喜欢的哈雷。

但是，从项目开始两年多后卖出30多栋别墅的客群来看，圈子里的朋友只为李亚鹏买了七八个，剩下的大多是市场客户。 “那时丽江市场很好，所以雪山艺术城刚开始的时候很好。 ’阳光100常务副社长范小冲对记者说。

为了响彻雪山艺术小镇的名声，除了“coart艺术节”之外，镇上每月都举行小规模的营销活动。

镇上的一家商家对记者说，当地商家喜欢李亚鹏这种烧钱的营销方法，但动不动就出了几十万元钱，营销费用太高，难以持续。 包括城市绿化在内，本来是花团锦簇，做得很漂亮，但现在看不见了，冬天还有点寂寞。 这样丢钱也是项目之后发生的主要原因。

另外，镇开业的时候也有很多人付了订金，但陆续被退还了。 上述商家说:“很多人认为李亚鹏不专业，所以不擅长报告，价格预算意识也不强，花钱做营销看起来很高，但慢慢不太好。”

据国际金融报报道，从年到年，李亚鹏控制期间雪山企业的日常经营出现了大量现金收支，内部批准流程简单。 这个操作被以后的审计企业个别提交，受到质疑，因为抬头的错误而发行了不能抵扣税金的不合格账单，依然清算成功。

李亚鹏不擅长房地产，生意也不太懂。 这是记者从很多熟悉当时情况的人那里得到的统一观点。 “他被下面的人挖了个洞。 ”丽江是从事房地产多年的人说的。

随着雪山艺术小镇的状况越来越差，当时为李亚鹏操作棋盘的项目负责人也离开了。

阳光100兰德分割产品促销

长期以来，销售不良和负债累累，李亚鹏不得不另想办法。 据相关人士透露，李亚鹏在资本家的穿线中发现了阳光100。

年6月10日晚，阳光100中国控股有限企业(简称“阳光100”)发表了收购房地产开发企业控制权的公告，外界解释说雪山艺术城镇迎来了命运的转折点。

阳光100以自己持有股份的31%和下属企业无锡苏源置业有限企业持有20%的方法，合计收购了丽江雪山投资的51%的股份。 项目估值为3.8亿元，因此根据股权收购协议，最后股权收购的款项为1.938亿元。

之后，雪山艺术之镇正式更名为“阳光100雪山艺术之镇”，李亚鹏成为股票持有者的27.84%的二股东。 这在项目员工看来被认为是“亚鹏不是经常做专业生意的人吧”。

现在，“阳光100雪山艺术小町”计划分4期开发，现在1期100亩土地基本建设现房，2、3期第一以100平方米左右的独栋别墅产品为主，4期建设五星级酒店。

在呈现基本建筑面貌的1期，日光100决定了主要商店街区的风格，在引进业者的基础上，将原来的大面积别墅每栋分割成6~8间的租赁公寓，共计95套，4个多月卖出了30套。

另外，1期地块中的19号地块有20套面积为69~129平方米的期待室，现在销售了10套。 但是，记者在项目现场看到，这部分期待室现在只有暴露在外面的混凝土框架，被一列包围在城外，也看不到施工的迹象。

根据李亚鹏团队的设计，第一期产品原来是按栋出售的清水别墅，每套面积为190~300平方米，“20平方米以上的公寓合计金额为数十万元，190平方米为4500万元，确实效果不同。” 镇上的员工说。

很明显，将独门独户改为小面积的主机公寓，降低购买者的门槛，是太阳能100继承、加速销售的战略之一。

这些租赁公寓的面积在22~55平方米之间。 租赁仪式是业主购买公寓后，交给酒店经营，前5年酒店每年返还业主8%的利润，业主每年可以在自己购买的公寓里居住28天。 为了提高销售能力，这些租赁的利润在业主购买时不会一次性扣除房费。

以总额100万元的公寓为例，扣除租赁收益后，合同金额只有60万元。 扣除租赁收益后，公寓产品一楼的单价在2万元左右，二楼的单价在1.5万元左右。

出于对丽江旅游市场的期待，小城镇规划了建设大型客厅的用地，提供330间客房，以连锁酒店企业品牌为主。

不可忽视的是，年丽江接待人数突破4000万人，同比增加15.61%，尽管平均每天接待11万游客，在丽江从事客厅、酒店领域的很多人眼里，当地客厅市场已经严重饱和

门前雀商人不期待运营者

在李亚鹏操作盘时期出售的别墅中，现在只有一所房子选择长时间居住。 其余的可以是空置，也可以是欠少数商家的。

租金方面，雪山艺术城的40~75元/平方米/月租金的价格可以说比丽江古城的700~800元/平方米/月租金便宜。

现在上传的商家包括白金卿的婚纱、金夫人的婚纱这些连锁旅行者，他们也没有依靠镇上的人流生存。

据悉，上述旅与城镇签订长达10年的租赁，可获得20年的租赁期，每个月的租赁单价为75元。 据说每年，在鼎盛时期每天都有数百名新人来丽江拍照。

在城市内部，除了小客厅和小超市之外，还有一种叫形象庄园咖啡的铺装，在别墅的一楼租了将近一千平方米，只作为仓库和操作的后台使用。 作为云南省当地的大规模咖啡豆供应商，印象庄园老板觉得镇上的人流很少很安静，适合自己和朋友在体验之间交流。 当然，40元/平方米/月的房租对他来说是最大的魅力。

现在有些商家怀念李亚鹏操作盘时代的高调营销活动。 收到100盘阳光后，没有对项目采取引流措施，所以他们对阳光100的商业运营不抱希望。 “让我们消除这颗心。 ”。

卖价下降还需要时间

实际上，现在阳光变成100盘后，项目售价加上租赁公寓的装修报价: 3500元/平方米。 这样计算的话，从年开盘到6年的雪山艺术城镇，不仅价格上涨，而且下降了。

阳光100年度报告显示，项目销售进展缓慢，销售价格下跌更是不可避免的事实。

年，雪山小町项目销售面积为3481平方米，平均单价为19535元/平方米，销售金额为6800万元。 年，雪山小镇项目销售868平方米，单价18433元/平方米，销售金额1600万元。 年，项目销售面积为6999平方米，销售金额为8100万元，销售单价下降到11573元/平方米。 到年上半年，项目平均单价降至9479元/平方米，销售面积为211平方米，销售金额仅为200万元。

三年半期间，雪山镇的销售额合计为1.67亿元。

阳光100常务副总裁范小冲在接受《每日经济信息》记者采访时表示:“李亚鹏以前开发了项目的约四分之一的面积，剩下的四分之三我们也没有大规模开发，只是在以往的基础上进行招商和销售。”

“我们做这件事也是因为看了文旅板块，成立了专业的文旅事业部，文旅开发和住宅开发大不相同。 文旅地产工作很慢，我们也不想把它变成简单的商业街和住宿者的客厅。 ip，要做产业，活动和经营。 ”。 范小冲也承认，现在丽江的市场下跌很大，周边的其他项目也卖不出去。

去镇上在当地看到的范小冲也感叹项目周围的自然环境优越。 抬头可以看到雪山。 离束河古镇也很近。 他说，这个项目没有大问题，但暂时受到整体环境的影响，需要慢慢调整，挑战也很大。

和范小冲一样感叹丽江环境好的是来丽江北区买文旅产品的外国投资者。 在他们眼里，丽江以北，雪山脚下投资文旅产品是“稀缺资源占有”，全额支付、购买后有不少配套的外国投资者。

丽江的文旅产品是优化丽江城市面貌、推进旅游业、拉动当地经济的投资，但现在已经成为面向外国投资者存在的投资品。 那座“雪山下的花园”也使李亚鹏曾经抱有的艺术梦想输给了商业现实。