【追问房租暴涨背后几大疑点：涨了多少 涉及哪里？】

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这个房租会变动

涨幅是多少，地区怎么样？

没有权威的数据或准确的统计。

追问“借不到”

本刊记者/毛泽君

本文首次发表在总第867期《中国信息周刊》上

房地产论坛水木社区的帖子终于爆发了人们对房租上涨的感情。 这时正好是8月，租房子的旺季。

自称天通苑大师的人在留言上加上了“资本必须盯着租房子，吸吮年轻人的血”的标题。 他写道，自己有120平方米的三个居室，租赁时的价格是7500元/月，与蛋壳公寓竞争自如，两个中介企业纷纷提高价格后，房子以10800元寄托在蛋壳公寓里。

那时我爱我家的副总裁胡景晖，高调辞职，释放长期租赁公寓运营商高出市场价20%吗？ 以40%的价格争夺房源的消息，矛头指向自由和蛋壳公寓。 然后他自己通知了10名媒体，又换了3次地方，最终在通州宋庄召开个人发布会，向政府“隔置空喊叫”。

8月19日，北京房地产协会谈到自由、相遇、蛋壳公寓等10家主要房屋租赁公司的负责人，承诺不提高房租，要求将共计12万套库存房源投入市场。

在对这万人资本的热烈审判的背景下，房租的高涨揭示了很多原因。 是否应该尽早对资本作出判决，政府应该发挥什么样的作用？

一线城市租金交易

房租成为话题时，李海波在和自由管家争吵。

他看到自由企业8月20日发表声明，表示“全国九城更新房源租金比去年的合同价格上涨了5%以下”。 自己位于望京的“慧谷日光”房子于8月24日到期，管家于8月9日向他索取续费，一年前的3060元房租上升到3890元，涨幅约达27%。 这是服务费打8.8折后的结果。 管家告诉他，正因为是老顾客，才能赢得这个价格。 否则，必须支付4290元，而且必须尽快支付才能优惠。

这是3dk的房子。 其中一个是客厅的隔板，也就是李海波的房间，15平方米左右。 企业搬到望京去了，他也从北京南部的丰台搬进来了，租金翻了一倍，但十分钟就能到单位了。 价值成本在他看来更重要。

今年，企业再次转移，转移到了中关村。 他为此支付一小时的地铁和每月200元以上的交通价格。 这次房租上涨他决定找碴儿。 他向管家发送了“全国九城更新房源租金比去年的合同价格上涨了5%以下”的回答，管家表示，根据8月9日的续费日期，这在自由发表回答之前，不能调整房租。 李海波生气地向12315投诉。

链家、自由、贝壳三个机构拥有大量的租赁住房来源。 /视觉中国。

这个房租的变动，到底有多大涨幅，地区怎么样，没有权威的数据和正确的统计。 北京市统计局提供的数据显示，今年7月，居民租赁住房房租比上个月上涨幅度为0.2%，比上年同期上涨幅度为2.8%，1？ 7月份的涨幅为3.1%。 这是链家贝壳研究院提供的今年7月租金环比上涨2.6%和胡景晖说的环比上涨6.2%，各不相同，甚至大不相同。

另一个数据来自中国房价行情的官网。 同样在今年7月，显示的北京住宅平均租金为92.33元/平方米月，比上年同期上升21.89%，比上个月上升2.63%。 成都住宅平均租金为32.38元/平方米月，环比上涨0.45%，同比上涨30.98%。 另外，重庆的平均租金为29.83元/平方米月，比上年上升26.44%，比上个月上升0.57%，均远高于北京。

从《中国信息周刊》报道的10多位位于北京不同地区的租客的回答来看，涨价并不普遍。 位于通州果园和西城广安门的租客因为在房租没有上涨的大兴长丰园的房租从3500元增加到了4500多元，所以搬到了通州北苑，也有2350元到目前为止租了1800元的房间的租客。 一位海淀的租客正好赶上合同后的续费，原来涨价1000元的费用控制在100元。

8月17日，胡景晖在电话会议上炮轰了自由的蛋壳公寓等长期租赁公寓运营商，通过提高房租扩大了住宅资源数量，成为了租金高涨的导火索。 他说，大规模长期租赁公寓的资金链出现了断链，比p2p暴雷的结果更严重。 关于房租的舆论在这里快要达到顶峰了。

国务院快速发展研究中心研究员刘卫民对《中国信息周刊》说，这次第一线城市的房租交易，重要原因是供求紧张。

这次商谈后，10家公司分别是自由8万室、相寓2万室、蛋壳公寓2万室、中天地1500室、乐乎公寓1000套、小家联行1000室、魔方公寓900室、美丽屋775套、世杰佳园400室、润邦润家150室

关于北京整体租赁住宅资源的总数，也没有官方数据。 连锁集团理事长左晖宣布，该数量约为750万套左右。 根据公开资料，自由所有的住宅资源是70万套。

《中国情报周刊》询问了蛋壳、房源等数据，但都被拒绝了。 蛋壳公寓的内部人士对《中国情报周刊》说，这次约定的这2万家房源意味着在今后2个月内租赁到期释放，在预料中，将关闭房间准备装修。

贝壳找房回答《中国信息周刊》显示，对北京地区来说，贝壳租赁频道的可在线租赁真房源近5万套。 在那个平台上，北京市每个月到期再次上线，或者新的开发住宅来源在2.5万套左右。 在线房源中，朝阳区最大，占近三成。 丰台、海淀、通州排在第二、三、四位，均占10%左右。

相比之下，根据来自连锁研究院的数据，全年全国租赁人数将达到1.9亿人。 这是租赁的差距，也是长期租赁市场的争夺空之间。

策略的空之间

在这空期间，链家研究院院长杨现领已经预测到了。 根据他年末发表的领域研究报告，年和2025年，中国房地产租赁市场的租赁规模分别约为1.6万亿元和2.9万亿元，2030年超过4万亿元。

这样的积累和迅速的发展从年开始。

同年4月17日，国务院发布了《坚决抑制部分城市房价急剧上涨的通知》。 其中要求“调整住宅供应结构”“房价过高、上涨过快的地区，大幅度增加公共租赁住宅、经济适用住宅、限价商品的住宅供应”。

然后，公寓市场开始变傻了。 魔方、you+、未来域、优客逸家等公司开始监视中低端公寓，专门比较青年流动者。 第二年，连锁企业的自由也正式开始了。 年，魔方公寓获得了a轮投资，达到了数千万美元。

喜欢cosplay的租户在魔方公寓的房间里练习舞蹈动作。 图/新华

李海波去年来北京，刚毕业的他在丰台选择了自由的租房，让他觉得200元的房租和干净的房间很适合他。 毕竟离企业不远，也省去了自己鉴定房东的麻烦。 他在那所房子住了三年，直到企业搬迁。

年后，新的公寓企业品牌不再增加，李海波也在习性下被自由认定。 长租公寓公司也开始转向运营了。 根据公开数据，此时的公寓公司已经超过一千家，17家企业品牌获得了资本投资，另一方面，国企开发者开始试制水租市场，长期租赁公寓的结构发生了变化。

“一线城市处于管制状态”国务院快速发展研究中心的刘卫民研究员说:“也就是说，在限购、贷款限制下，二手房业务不做得特别好，租赁业务的投资也会加强。”

万科、龙湖、复星、旭辉等房企业入局使近两年的长租市场进入了快速增长阶段。 易居中国房地产研究机构克利瑞的数据显示，以三分之一的规模排名前30位的住宅企业开展了相关业务。

集中长租公寓始于万科集团。 根据《万科住宅租赁专业企业债券征集证书》，企业长期租赁公寓业务从年开始，目前累计服务租客超过10万人。 “泊寓”的长期租赁公寓企业品牌是以3000亿元规模发售的极小板块。

然后龙湖地产由创新事业部制作长租公寓等新版本，推出了“冠寓”企业品牌。 复星与途家和未来区域合作，世茂房地产找到了凯信亚洲，旭辉联合了华东师范大学。

他们和自由、蛋壳、我爱家等分散型租赁不同，拥有自己整个房间的资源和不动产。 “与批发和零售价格相比，还是有特点的”元旭辉领寓国际社区共同创始人、现上海枫联股权投资管理有限企业管理合作伙伴高杰在《中国信息周刊》中说。

现在旭辉签约的房源约为4万室。 高杰坦率地说，迄今为止他们就现在的三个目标，即速度、效率、利益进行了协商，“但现阶段最重要的目标是迅速的发展速度，利益和效率排在第二三位。 在速度即房源上争夺力量，有成长的大目标，大致增加50%。 房租确实是获得房源的特征。 ”。

易居研究院智囊团中心研究负责人严跃进说，长租住宅一般通过改造旧房地产、收购个人房地产进行专业化运营、在土地开发过程中设定条件进行项目开发这三种方法获得住宅来源。

其中，土地高价是胡景晖一直认为的房租上涨的核心原因。

资本驱动

在地价高的前提下，租金收益率是租赁公寓公司悲鸣的痛点。

soho中国会长潘石岩近日在微博上表示，“北京住宅的黄金收益率只有1%。 即使租金增加一倍，作为房屋所有者也会出现赤字。 ”。

资产证券化已成为租赁公寓公司增进融资的方法。 近两年，包括自由在内，数名父母租用公寓公司发行了abs (资产证券化)，成功获得了资金。 受分红的推动而提高租金，也因这次租金上涨而受到诟病。

“长期租赁公寓要高速发展，必须借助一点资本的力量来推动它”元旭辉领寓国际社区联盟的创始人现任上海枫联股票投资管理有限企业管理合作伙伴高杰说:“证券化的前提是房地产进入持续运营期间，

今年4月25日，中国证监会、住宅和城乡建设部共同发行了《关于推进住宅租赁资产证券化相关事业的通知》，重点支持住宅租赁公司发行以不动产为基础资产的权益类资产证券化产品，具有多个债券性质的资产

此时，自由发行《中信证券-自由1号房租分支信托收益权资产支持专项计划》abs，发行规模5亿元。 旭辉领寓的reits《高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专业计划》也获得批准，总额达30亿元。 蛋壳公寓刚成立全国第一个单分散式长租公寓租金收益权公开征集abs《天风-蛋壳公寓信托收益权资产支持专项计划》，规模为2.035亿元。

今年初，自由完成40亿人民币a轮融资，是华平资本、红杉资本中国基金和腾讯三大巨头。 投资者华平中国区联合总裁程章伦喜欢中国城市化下约70%的大中型城市“新市民”组成的租赁费用集团。

不太清楚，红利驱动对房源扩张、房租上涨的利弊各有几点。 对于所谓的“新市民”，租赁公司提出的各种支付环节和支付方法更有疑问。

李海波在自由租赁住宅住了6年，在管家的推荐下采用过京东白条，认为利息太高，结果用手头暂时充裕的存款进行了按季缴纳房租。

在通州住了两年的陈航，去年继续租的时候，因为是老房子的人，所以服务费打了2折，但因为两个月前继续租了，所以在此基础上又打了7折。 房价上涨了几百元，但减价说“感觉还可以接受，比换房的价格低”。 支付时，管家推荐自由专业分期，主张利息比京东白条低，每月便宜几元。 陈航同意这个方法，以便手头紧，可以按月付款。 年末，由于绑定的邀请和自由的合作问题，无法采用，不得不交换银行卡。 这使陈航始终关切自由的资金链。

上周，杭州一家企业“杭州鼎家”长期租赁公寓企业倒闭，约4000名租赁人遭受损失，该模型将获得的租金放在6个网络贷款平台上融资，用它获得资金获得住房资源，5000家

把出租人交付的租金转换成对金融平台的融资，租赁公寓公司首先从金融平台取得一年的租金，这种资金沉淀让出租人感到因自己的信用而对冲。

监督管理不够

8月23日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门开始调查“房租贷款”违规录用情况，如果发现，一定严惩。

除此之外，在室内装修房东的空中自由放置房间的情况下，为了提高分散房间的利用率，一般在客厅里制作隔板。 去年大兴火灾后，市场诉求的增加被长租公寓行业认为是机会，但租户被赶出了分隔室也是事实。

对此，高杰说:“解体上，上海的力量比北京大，但上海的租金没有北京上升，我认为主要原因是我们全体没有系统的想法。 另一方面，政府违反时没有从供给的立场增加，这是因为市场原来的违反建筑解体后，出租人都是以利益为导向的，这些人被赶出去后，只能在政府的政策下合理地租赁合法的房子，市场的诉讼量变大。 ”。

“房租上涨与去年打扫有多大关系并不简单。 住在简陋住宅里的人，离开后，至少离开北京，不是找更贵的住宅住的。 ”。 国务院快速发展研究中心的刘卫民研究员表示:“对于这种一点产业集聚过程的城市，结合产业计划，结合城市的整体计划(包括人口控制的计划)，及时提供相应的租赁，无论是租赁还是居住都足够产业集聚，城市

但是，到底长租公寓公司对市场的影响这么大吗？ 连锁研究院院长杨现领说，就北京现在的租赁市场结构而言，自由等租赁机构的占有率只有10%，其他中介只有40%，房东有40%，还有10%是业主。

万科集团总裁祝九胜公开表示，长租公寓运营商在北京的渗透率实际不到5%，在深圳的渗透率不到2%，“很难促进房价上涨”。

“如果没有这笔房租的交易，我非常赞同政府应该出台支援租赁公寓的政策。 ”刘卫民说，“只不过是两个方向。 一是降低空的安装率，引进固定的人们等，通过各种渠道使现金流越来越多。 另一方面，对租赁项目，特别是新建设的租赁项目，降低土地供应的价格。 ”。

杨现领评价说，未来结构中，50%是专业机构化管理市场，40%是中介、房东、业主等通常的租赁市场，剩下的10%是住宅共享。

李海波的室友因为这次涨价离开了他们家，在附近从地铁上徒步找了25分钟的房子，但还在找是自由的。 刚来北京的时候，他在找直接租的房东，交接时因为冰箱老化和墙面剥落，和房东意见分歧，最后给房东的5000元押金也没有回来。 "我还是想找中介企业. "

一些行业人士说，现在政府缺乏监督管理和相应的权威数据统计是他们最困扰的地方，政府过度监督管理也是市场无法消化的问题。

去年，住房建设部发布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，其中直辖市、市、县人民政府建立了住房租金公布制度，定期发布各地区市场租金水平等新闻，为当事人合理明确租金价格。

今年8月21日，北京市住房和城乡建设委员会该市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门依托北京市12345政府服务热线，开通了打击“黑中介”的投诉通报专线，没有中介机构经营。

刘卫民认为:“政府其实非常重要的公共功能是风险提示，对现在明显变动的市场做了明显的标记，如何正确评价它，显示了在健康有序的投资环境下在这个行业经营。”

(根据被采访者的要求，李海波，陈航改名)