【社科院房地产报告：建议收“空置税”替代房产税】

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如何处理许多城市房价上涨过快的问题？

5月14日，中国社会科学院城市所和社会科学文献出版社联合发表了《房地产蓝皮书:中国房地产快速发展报告no.15 ( )》。 该报告建议研究“空置税”代替不动产税的行为税。 这既可以增加住宅的持有价格，也可以鼓励出租住宅提高住宅的利用效率。

上述报告建议现在房地产政策控制的关键是建立房地产控制的长期机制。 房地产调控的长期机制必须涵盖法律保障机制、土地供给机制、金融调整机制、住房保障机制、税收调整机制等多个方面的副本。

因此，建议对住宅保有环节用“空置税”调节保有行为。

上述报告表明，应确定的是房地产调控的长期机制目标，是保障“房地产市场平稳健康的快速发展”，而不是“让全民居住”，增加财政收入。 所以，在房地产调控机构中，税收调节机构的设定目标不是替代土地出让金成为新的地方税源。 鉴于房产税的财税属性，根据土地国有向采购权人征收有一定的法律障碍，可以考虑用“空置税”这一行为税代替房产税。 这既可以增加住宅的持有价格，也可以鼓励出租住宅提高住宅的利用效率。

在住房租赁市场的迅速发展中，公司机构和政府部门拥有住房面临着很多问题。 比如占用资金量庞大，管理维护效率差等。 现在住宅市场的租赁价格和销售价格不平衡。 即使在北京这样的一线城市，年租金的收益率通常也比不上同期贷款利率。 在没有政策优惠的情况下，公司的机构通常倾向于销售居住不动产而不是持有居住不动产。

与其让房地产公司和机构勉强拥有住宅，不如鼓励想拥有住宅的个人租赁住宅。 对放在空上的非家庭用住宅征收“空置税”，鼓励住宅所有者出租住宅，体现了“可以持有空不能置税”的政策指向。 “空置税”的征收采取“税基、高税率”的方法，将税收对象锁定在具有非家庭用住宅、不租赁利用的家庭。

在上述报告中，关于家庭用住宅，他还说:“即使放置空，也不应该征收空作为税金。” 放置家庭住宅空的理由是，可能在短期内住在外国。 例如，外派、探访、学习训练等。 如果对家庭住宅和非家庭住宅空一律征收“空置税”，社会负面影响可能很大。

上述报告表明，建立房地产调控的长期机制还需要几个其他方面

一是弄清房底，把握控制长期机制的统一和差异。

建议进行年第七次全国人口普查且全国城乡房屋调查，以“人房关系”作为房地产调控的基准线。 短期的控制措施和长期的控制机制都需要分别管理家庭用房屋和非家庭用房屋。 建议区分标准是，一户家庭在全国城乡范围内的2套以下的住宅是家庭用住宅，3套以上是非家庭用住宅的面积以当地人均建筑面积的2倍为基准，也就是当地人均建筑面积的2倍以下是家庭用住宅的范围 涵盖标准和面积标准而采用，且满足“2 (套)2(倍)”标准的是家庭用住宅，否则是非家庭用住宅。

二是稳定的预期，将一些短期控制措施扩展到长期机制。

把限制购买住房等短期限制措施扩展到长期机制的一部分有助于稳定市场预期。 限购政策的长时间化、制度化的具体方法是，在全国范围内，一户居民家庭最多只能购买两家住宅，在全国范围内限购后，放开限购住宅市场中的当地户口限制，选择居民家庭在哪里持有住宅，然后法 另外，也可以将一部分行比较有效的短期控制措施作为长期控制机构中的“熔断机构”，仅在达到一定条件的情况下采用。 例如限定销售、价格限制等措施。

另外，为了提高土地供给和金融信用政策工具的灵活性，需要灵活的控制。

在土地供应方面，应该根据当地常住人口规模增加居住用地的供应。 对于人口规模大的城市，土地供给的构想从“以地支配人”变为“以地供给人”，以产业配置吸引人口移动，以人口移动为土地供给依据，而不是以土地供给作为控制人口规模的手段。 对房地产市场供不应求的城市，一方面提高居住用地在国有建设用地转让中的比重，增加居住用地的增量供给。 另一方面，通过将闲置的工矿用地转换为居住地、适度增加容积率等方法，增加居住地和住宅的储备供给。

在金融信用方面，可以根据宏观经济和房地产市场的情况动态调整整个金融信用政策或局部金融信用政策。 整体金融信用政策是指在全国范围内调整利率、存款准备金率等。 局部金融信用政策是指在城市或地区范围内调整房地产供求双方的金融信用条件。 房地产供应商的金融信用工具包括房地产开发贷款抵押物的评估、贷款利率水平等调整房地产索赔人的金融信用工具包括首付比例、个人贷款利率等调整。 由于房地产市场的地域属性很强，建议考虑利用局部金融信用政策调整工具。