【扩张过快背负沉重债务 5亿港元贷款违约 盛高置地资产缩水6成】

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新闻记者姜燕来自上海

今年以来，盛高地控股有限企业( spg land，00337.hk，以下简称盛高地)遭殃:深受销售不良之苦，前8月只达到了销售目标的30%。 近年来，高层频繁变动，去年土地支出65亿元，背负了沉重的债务，因此前几天5亿港元的海外融资违反了合同。

现在的盛高陷入内忧外患的困境，销售目标从80亿元调整到65亿元，但是否能实现调整后的目标还不乐观，利润疲软在今年股价的减少幅度超过6成，下跌幅度在地产股票中遥遥领先，在年度中是最高的

上个八月只达到了目标的三成

根据盛高地年中期财务报告，截至去年6月30日，合同销售额为16.7亿元，同比减少45%。 利润1.5亿元，同比下跌65.2%。 纯利率从31%下降到7%。 其间，二线城市签约额占总销售的大部分，其中无锡西水东占28.5%，苏州世界188占23.1%，常熟翡翠湾占18.8%，昆明盛大高大城市占11.4%，海口荣域占8.9%，其余可销售项目不多。

盛高地执行董事兼行政总裁王屠菱在业绩会上表示，上半年的销售不良受到拆迁等问题的影响，工程延误供应量不足，10月中旬以后出货量增加，过去每年第四季度每月有10亿元左右的销售额。 今年10月末至11月初，企业将像太原、无锡、无锡一样推出新盘，太原项目、无锡金匮里项目将首次开盘。

王菱说，如果整个市场依然维持现状，每年实现65亿元的销售目标不是问题。 特别是最初开设的几个项目，盛高更有价格主导性，这些大楼的价格会更接近市场。 上海的康桥半岛和香逸湾也于11月发售了最后一期，以前卖得很好，现在卖了90%。 而且上海项目位于市区，是刚性诉求产品，价格在2万元/平方米左右，10亿元以上的销售额不是难题。

但是请注意，盛高地下半年新上市的项目除了常熟以外都被限制购买城市。 实际上，盛高地现在进入的9个城市上海、昆明、黄山、常熟、无锡、苏州、海口、太原、宁波也只有黄山和常熟购买。 如果限购政策不放松的话，明年盛高地的销售也将受到牵引。

截至2008年8月，盛高地仅实现了20亿元的销售额，相当于每年65亿元销售目标的30%。 中投房地产领域的研究员殷旭飞对时代周报记者说，从1~8月份的销售总量来看，盛高地不仅受到政策限制的持续影响，而且受到迅速扩大时期遭遇的负债率压力，国内外原因使65亿元的销售目标逐渐失去了实际意义

正略钧策管理咨询王云认为，对于下半年的销售，盛高地应该采取越来越多的措施，恢复市场形象，应该出台越来越多的促销政策。 项目大多位于限购区域，可销售面积有限，但如果促销合适，还具有一定的销售潜力。

从盛高地多年的经营数据来看，下半年的销售业绩比上半年高，和房地产领域整体的变动一样，今年的房地产领域没有出现预计的年度黄金期，但下半年的业绩预计比上半年高，综合来说65亿元的目标很难实现

销售额和利润的下降直接影响着盛高地的股价。 今年1月3日，盛高地收盘价为3.82港元，截至11月25日，收盘价为1.47港元，达到61.5%。

净负债率107%

根据年报数据，盛高地负债率从年末的52.6%直线上升到80.6%，纯杠杆率为107%。 其流动比率约为1，低于区域平均水平，速度比率更低，债务偿还能力不容乐观。

盛高地管理层在年初的业绩发布会上，未支付的土地价款共计30亿元，其中20亿元必须今年支付，年建设土地面积倍增，固定资本支出超过人民币30亿元，1年内到期的借款额为15.35亿元，盛高地今年的支出

9月初，穆迪列入了可下调盛高地评级的讨论名单。 因为年初开始的合同销售业绩比预想的差，流动性和财务状况会受损。 到8月末为止，虽然持有约27亿元现金，但是为了支持开发价格、未支付的土地款、15亿元的到期债务，必须在今后6-12个月内使销售计划成功。

9月30日，其他大型评级机构的标准普尔也将盛高地的长期公司信用评级从B -降低到b+，未满期优先无担保债券的债务评级从b+降低到b+，该盛高地大中华区信用系统的长期债务人评级和大中华区体系债务评级

基准在核心市场上海以外的市场面临着执行风险、企业规模小和高项目集中度，因此盛高地的销售一直很弱。 由于销售疲弱和借款增加，标普预测，盛高地的资本结构在今后两年处于压力之下，为了支持建设支出和土地转让金的支付，将继续借款。

关于这次的评定结果，标准普尔信用分解师陆枫预测，由于房地产销售的执行情况不好，盛高地在今后12个月内现金流将继续减弱，杠杆率有可能成为高位。 盛地的流动性低于适当的水平，标杆预计年度流动性资源可能不足以满足流动性用途。

截至2005年6月30日，盛高违反了其5亿港元海外贷款的部分合同条款。 陆枫说，将所有评级继续列入负面信用注意名单反映了企业违反贷款合同规定的不明确性。 盛高地向借款人申请免除，因此初步反馈意见积极，陆枫计划在今后3个月内从信用注意名单上转移评级。 因为企业违反合同条款规定的问题已经处理了。 然后重新判断企业的流动性状况。

标准普尔所说的海外贷款评级是去年7月6日在香港注册设立的全资子公司签订的5亿元的有效贷款融通协议，偿还期限为从融通协议日开始的3年。 这个合同条款对盛高地现金流有确定的要求，必须维持在一定程度以上。 不那样做就违反合同了。 这次事件使盛高地成为今年第一家违反海外融资合同的住宅企业。

王菱对外解释说，当时盛高地没有按期收款，现金流低于条款要求。 但目前其资金已经入账，目前企业资金状况良好。 盛高一直是稳健的经营，这次的问题是偶然的。

实际上，年，盛高地对中国工商银行今后两年采用的国际贷款融通得到了人民币100亿元的资金支持。 盛地与东亚银行上海分行协商最多获得6亿元人民币融通额。 今年4月，盛高地发布了发行年到期的2亿美元优先票据，年利为13.5分钟。 这些昂贵的融资也给盛高地带来了不少财务压力。

债务很重

王云认为，盛高地的快速发展问题是，前两年土地开拓过快，业务链出现了缺环，至今仍需要大量土地项目开工持续投入资金，资产负债率高，股价低，再融资价格比高，再融资压力 我相信近两年需要休养，不能采取激进的急速发展速度，不应该进行大规模的融资活动。

去年高涨只有3块土地，但3块土地的费用达到了65亿元，加重了债务负担。 今年，高高隆起拿着地面也放慢了步伐。

4月19日，盛高地宣布以3.5亿元收购城博有限企业63.75%股权的方式获得城博(宁波)有限企业51%的股权，获得宁波东部新城核心区域综合体用地。 盛高地当时这个项目的楼价是3659元/平方米，以土地价格为特征，加上东部新城商业写字楼方面的切实诉求，加上这个地区的稀有住宅供应，销售单价是1万-2万元/平方米，这个项目在集团中很丰富

根据协议，卖方创城迅速发展，就支付土地出让价格向城市博提供总额9.8亿元的免息贷款，买方spginvestmentx(bvi ) limited (盛高地全资子企业)支付土地出让价格

仅仅三个月后，盛高地宣布停止收购这个项目。 条件是，盛高地为有关项目支付的1.6亿元人民币的前期开发价格，和向目标企业返还1.1亿元人民币的贷款。 王云分析，另一方面可能有政策影响的因素，另一方面来自资金的压力。

再加上细数盛高地近一年的人事变化，首先谢世东辞去董事总经理和行政总裁一职，然后梁静昂辞去联合企业秘书一职，接着最高投资官梁耀文和投资关系部主管黄安斓也先后辞职。 王云表示，高管离职原因很多，但这可能与盛高地近两年的部署决策失误有关。