【北上广深二手房价和租金齐跌 楼市拐点现确定信号】

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房价

机构监测显示，北上广深四个一线城市的住房租金开始下降，近十年的数据自2008年金融危机以来首次下降。 虽然下降幅度很低，但在楼市高压控制的背景下，这被认为是楼市拐点的决定信号。 这个房租下降的第一传导因素是二手房交易的大幅下跌、租赁市场上的供给增加、房租宽松。 现在一线城市二手房的成交量已经下降到低位，随着成交量持续低迷，未来房价的下跌幅度将进一步扩大。 二手房的价格联动，二手房的下跌必然会影响新住宅。 现在一线城市的新房普遍受价格限制限制，而且年业绩压力和资金链压力已经开始使住宅企业在这个价格游戏中逐渐放松，现金流比利润更重要。 新房的价格也会下降。 目前市场交易节奏放缓，这足以证明本回合新政的效果显著。

里德

在二手房价格水平上，由于前期涨幅过大，召回的空之间依然存在，随着成交量持续低迷，未来房价下跌幅度将进一步扩大。

去年的“930”新政加上今年的“317”新政，在一系列房地产市场调整下，一线城市的高额房价终于低头了。

变化首先出现在曾经爆发的二手房市场。 过去5月，一线城市的二手房一般出现成交和价格下跌，在一线城市已经进入储蓄住宅时代的背景下，二手房价格的一些变化确实是风向标，预示着楼市后期的趋势。

另外，注意市场流动的另一重要指标房租也在下降，4、5月以来，北京上海广深的租赁房源大幅增加，成交周期增加，住宅租金略有下降。 多位业界人士指出，作为反映市场变化的指标，租金和成交周期对房价方向也有参考意义。

这两个维度市场和指标的一些变化是对新楼市管制的第一反应。 下一个房地产市场，持续降温是粗略的比率，有可能从一线城市扩展到大部分受限制城市。

二手房的价格下降

过去5月，北京上海广深二手房市场首次统一下行信号。

在四个一线城市中，北京作为三月份新控制的领导者，限购信贷政策最严格。 现在北京二手房的成交量、成交量都以环比持续下降。

伟业我爱家市场研究院的数据，5月北京二手房成交比4月份下跌了2.4%。 在有交易的12个区域中，最多8个区域的成交平均价格在下跌，只有4个区域的价格上涨。 爱我家，说跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，宽度都超过20%。

另外，北京二手房的成交量也进一步见底。 据中原地产研究中心统计，截至5月30日，当月北京二手房签约10236套，全月签约1.1万套以内，预计这是最近27个月的最低值。

伟业我的爱家集团副总裁胡景晖指出，在一系列政策叠加下，北京二手房市场的购买诉求明显减少，交易诉求直线下降，市场交易量大幅减少，网签量、签字量也自然持续下降。

作为本轮最初开始受到严格限制的一线城市，深圳二手房的交易价格也持续下降。

中原地产监测显示，过去3周( 5月8-14日、15-21日、22-28日)，深圳188个样品的二手楼盘连续3周下行，成交平均价格分别为5.24万元、5.08万元、4.82万元，接近70周的最低

深圳中原调查显示，现在二手房所有者的报价频繁变动，整体表现出振动下降的趋势，所有者对后市有信心。

广州作为首次开启“限制销售”控制的一线城市，二手房交易行情备受关注。 中原、合富等研究机构表示，目前广州二手房的上升趋势明显减弱。

“受新政控制的影响，顾客的展望感情持续，看到房客明显减少，整体市场成交进一步下降”广州中原快速发展研究部从二手房盘源的报价变化幅度来看，本周报价下降到5%以内的盘源增加最明显

另外，被外部认为本轮的控制手段温和的上海也同样导致了测量价格的下降。

连锁市场研究部表示，4月上海二手房成交1.55万套，环比下跌20.38%。 另外，伟业爱我家的数据。 上海本月二手房成交平均价格为51902元/平方米，环比3月下跌0.47%。 与年交易价格最高的2月53228元/平方米相比，每平方米的单价下跌了约1500元。

中原地产首席分解师张大伟表示，现在一线城市的二手房已经在控制的影响下“退热”，下行第一表现在成交量上，但交易价格调整才刚刚开始，买卖双方还在玩游戏。 胡景晖表示整个市场正在向买方市场转移。 随着交易量的持续下跌，买家的展望加深，市场谈判空之间在增大。

房租普遍在下降

在二手房交易持续低迷的背景下，部分一线城市的存款室纷纷出租。 住宅租赁市场的供给增加了，住宅租金也下降了。

根据21世纪经济报道的调查，一线城市的租赁价格处于下跌区间。

根据连锁网络北京站的消息，租赁板块下面有很多房源发出降价标志。 其中，降价房源约占卡房源总数的3成，多为4000-7000元的中低价住宅。 电话里，一位经纪人告诉记者，他代理的一些房源确实有降价现象，主要是房主为了尽快租而主动降价，但降价幅度不大。

据记者调查，北京丰台马家堡有56平方米的居室房子，现在的挂号费是4900元，4月这个小区的同室型是5400元租的。 另外，在西三旗、回龙观等租赁住宅来源密集的区域，均出现降价现象，降价幅度多为300元至-1000元左右。

另外，多个租赁网站的上海、广州、深圳板块也显示部分房源的房租同样在降价。

机构的数据也印证了上述现象。 根据连锁研究所统计的房屋租金数据，一线城市租金已经下跌。 4月，除北京房租创下12%的涨幅外，上海、深圳房租同比下跌4.77%、1.21%，广州房租相对稳定。

现在上海是租金下跌最明显的一线城市，今年5个月前，上海二手房租金已经下跌了3次环比。

数据显示，上海住房租赁指数首次下跌的时间点出现在去年12月，环比下跌0.13%，结束了该指数连续90个月上涨的行情。 从今年1月开始，上海持续下跌的势头。

多个研究机构的数据印证了这一趋势。 4月，中原上海租赁指数为238.2点，环比下跌1.09%，同比下跌4.38%，环比、同比均下跌幅度扩大。

不仅房租下降了。 随着一线城市租赁住宅供应量的增加，房屋租赁难度也将上升。

链家的数据显示，4月份北京上海广深的房源成交周期(从卡到合同)出现了7-20天的同比显著增加。 在房租上涨的北京，从去年1月到今年4月，成交周期为7天的房源占有率也从43%下降到27%，成交周期为15天以上的房源占有率从11%上升到28%。

胡景晖指出，在政策收紧的影响下，二手房买卖市场继续降温，越来越多的业主选择出售租赁。 租赁市场住房供应量的增加是房租受到比较有效抑制的原因。

“房租下跌与楼市成交低迷有很大关系。 他说:“如果卖方少的话，租房方就会多，租金会下降到不需要供给的程度，这几乎是必然的。” 广州寒桐咨询总经理韩世同对21世纪的经济新闻记者说，租金下降只是开始。 今后，楼市成交冻结对租金的影响将继续出现。

继续降低温度

一线二手房市场和租赁市场的一些变化是对新楼市控制的第一反应。 现在市场恢复了理智。

中原地产首席解说员张大伟认为，3月以后的数据将逐渐反映控制的影响，预示市场将进入调整周期，后续市场成交将继续降温。

胡景晖发现市场合理性逐步回归:“经过一系列控制，北京楼市曾经的恐慌情绪消失了，业主惋惜跳跃价格，顾客不再恐慌抢夺房间。 目前市场交易节奏放缓，足以证明本回合新政效果显著。 ”。

易居研究院的研究负责人严厉地跃进，对于这样的下跌信号，从肯定的立场来看，市场暴热的状态确实是

严跃进进一步指出二手房价格联动，二手房下跌必然影响新房，特别是现在的一线城市都进入储蓄住宅时代，每年的二手房成交远大于新房，二手房实际上是城市房价的价格体 现在一线城市的新房受价格限制控制，很难上涨，如果二手房继续降价，也会加速重建新房的价格体系。

展望后市，许多研究机构指出楼市要么进一步降温，要么是粗略的比率。

市场上，胡景晖以北京为例，认为二手房成交量现在已经下降到低位，今后可能也会下降，但减少幅度逐渐变小，低位将成为稳定持续的趋势。 价格方面，由于前期涨幅过大，回调的空之间依然存在，随着成交量持续低迷，未来房价下跌幅度将进一步扩大。

在住宅租赁市场，他说，严跃进随着毕业季的到来，租赁的诉求上升，市场和有可能反弹，但今后1、2年的趋势依然平稳下降。

另外，中原研究中心指出，新一轮的限制有继续上网的倾向，重点一二线城市和热点三四线城市不仅收紧限购贷款，限制销售政策也迅速扩展到三四线城市，之后是50个城市 随着限制销售政策的开展，后市将降低温度，从一线城市扩展到大部分受限制城市。