【谁在制造房价泡沫：土地供应下滑 居民杠杆上升】

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8月房价上涨在一二三线城市联合演出，南京出现地价突破上限后的“摇滚”现象，杭州继厦门、苏州之后成为了另一个热点城市……

这边的篮子、房价在“有点慌张”的气氛中继续上涨，那边的篮子、控制在“是否起作用”的疑问中连续登场。

为什么房价会持续暴涨超过预期？ 如何有效防止泡沫经济崩溃？ 中国证券报记者试图从资产不足、流动性、土地供给等多个角度提供这个答案的谜题。

资金流动:

资产荒废的“羊群效应”

根据国家统计局19日公布的8月70日大中城市住宅销售价格数据，房价与去年同月相比，比上个月上涨的城市数均有所上升，一、二、三线城市的新商品住宅和二手房价格上个月上涨幅度也同样持续扩大。

上升，成为了今年楼市的主题语。 尽管房价上涨，地价也在上涨，但住房抢劫、土地抢劫现象经常在一线城市和一些热点城市上演。

很多资管人把这个房价的高涨归因于资产不足下投资资金的积极选择。 在利率下行周期和利率市场化改革的态势下，存款的魅力逐渐下降，但暂时的互联网金融在一系列风险事件的冲击下，脱离了高收益的光环，股票市场的疲软和债市刚被打破的风险也促使投资者更加谨慎。

在大类资产中，20多年长牛行情的房地产至今仍很优秀。 “中国经济第一依靠房地产，房地产不能崩溃”是很多买家坚定购买的最大理由，即使将来房价下跌，幅度也是有限的，相对来说是最有价值的资产。 这是2008年金融危机以来房价的趋势验证的。

海通证券首席经济学家李迅雷表示，房地产市场存在着“隐形刚兑”。 最大的“隐形刚兑”来自政府部门房地产领域的支持。 这是房地产投资可以推进的领域最多，例如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，房地产投资在商品房销售顺利的情况下，可以带来很大的现金流收益率，但目前基础设施投资的现金流

兴业证券分析师阎常铭认为，资产短缺往往出现在货币宽松的周期内，这些过剩的资金大多最终会进入以房地产为代表的库存资产行业。 日本从20世纪80年代到20世纪89年代货币环境非常宽松，在这个阶段释放的过剩流动性越来越多地进入库存资产的购买即土地、房地产市场、证券市场，形成了日本房地产历史上最大的牛市。

在土地市场，今年以来开发商购买了一千亿美元的土地。 中原地产研究中心的统计数据显示，截至8月，31家住宅企业拥有地超过百亿，抢劫地最积极的住宅企业共计8355.78亿元，总建筑面积为11805万平方米。

资本市场、保险资金等金融资本也频繁挂牌上市到住宅企业。 据中报报道，危险资重仓有56家a股上市住宅企业。 前海生命、生命生命、安邦、平安等危险资金都用重金布局地产股票。

在资产不足的情况下，“买房子”成了机构投资者的共同选择。

信用狂暴:杠杆的房价

居民存款向房地产市场转移，银行对房贷资产的青睐，推动了房贷的急剧增加。

最近两个月的中央银行数据显示，居民住房贷款已成为信用的绝对主力。 阎常铭表示，今年1~8月居民中长期贷款为3.63兆美元，比去年同期增加90.4%。 将来，这种趋势必然会带来核心二线城市房地产基本面的长时间上升。 他强调银行资产配置将继续大幅向贷款倾斜，这是利率市场化和金融自由化的必然结果，是银行在资产不足的背景下长时间不可逆的趋势。

“今年以来，在实体经济疲软的背景下，银行对贷款资产的嗜好增加，反映出前期贷款利率下降，信用投入比例增加。 ”。 交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，目前住房贷款利率优惠已经接近极限，8月全国第一套房贷款平均利率为4.44%，近两年来首次停止下降。 二套房贷款平均利率为5.39%，连续9个月持平。

居民杠杆的迅速上升引起了业界的担忧。 国信证券分解师董德志估计，如果维持前7月的居民贷款投入速度，年中国居民部门的杠杆率将达到44.7%，远远超过前一年的单年加杠杆速度。

中国社会科学院世界经济政治研究所副所长姚枝仲警告说，现在居民贷款支持房价上涨，其中有风险。 在高房价没有明显下降的情况下，又出现了进一步的上涨，这是泡沫的过程。

不仅居民杠杆的上升，开发者的杠杆率也在上升。 克瑞研究中心的数据显示，上半年千亿级住宅企业中，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本相同的万科a资产负债率为80.6%，同比上升近3个百分点。 碧桂园的负债率为78%，比去年年底增加了3个百分点。 恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也接近80%。

中国人民大学国家快速发展战术研究院执行院长刘元春说，目前居民整体支出型贷款问题还不大，但支出型贷款的增加速度与去年同期相比增长了30%。 虽然不知道泡沫的概念，但从偿还债务和资金循环的连续性的立场来考虑。

土地供应:以不平衡结构推进分化

房价上涨的另一边地价上涨，也出现了面粉高于面包的现象。 地价推动房价还是房价推动地价，这是个谜。

但是，现实中土地供给，特别是一线城市的土地供给逐渐下降。 例如，北京市年全市国有建设用地的计划供应总量为4100公顷。 年是4600公顷，年是5150公顷。 据伟业介绍，我热爱国家集团数据中心的统计，年上半年，北京土地供应总量为18件，比上年同期减少45.5%，环比年下半年减少76%。 供给的土地面积为344.09万平方米，比上年减少27.7%，比上个月减少43.8%。

中国快速发展研究基金会副理事长刘世锦认为，一线城市房价上涨有两个因素，合理因素是加快城市快速发展，不合理因素是城市快速发展战术、土地政策和制度。 他坦率地说，政府多年来通过土地财政为城市建设募集资金，但许多城市政府采用了类似牙膏的供给方法，使土地的供给价格最大化。

刘世锦认为，如果土地供应地制度与城市的诉求相平衡，比如特大型城市的房价会上涨，增加供应地，或者放出这个信号吗？ 如果农村用地的宅基地和国有土地能以同样的权利进入市场，房价还会成为高企业吗？ 他预计房地产投资将来不久就会恢复正常状态，即使不是负增长，零增长的可能性也很大。

统计局的数据显示，今年4月以来房地产投资增长率总体下降。 今年1-8月，房屋新开工面积106834万平方米，增加12.2%，增长率下降1.5个百分点。 夏丹表示，房地产开发投资第一来自土地市场的贡献，住宅企业发财，地价高歌，土地成交面积同比下降，成交费用增长更快。

土地市场的爆发大多出现在一线城市和部分二线城市。

19日，南京第一次网上土地拍卖，一共转让了5块土地。 绿地集团以80.6亿占领了湖南路地块。 正方新城g44分区经过182次竞争，决定地价达到最高价格12947元/平，属于哪个住宅企业。 “南京是这次集中供应地，可以在一定程度上缓和现在土地市场的过热状况，扭转市场的期待。 ”。 明源地产研究院副院长刘策说，集中供应后的土地溢价不会像以前那样达到100%或200%以上。 因此，对住宅企业来说，是阶段性把握土地低点的机会，对改善现在的市场供给、改善供求关系非常有好处。

从更长远来看，必须强调政策控制是持续的、稳定的，必须注意在某一阶段人为缩小或突然扩大土地供应不是常态。 刘策认为比较好的方法是给市场信号。 在市场住房诉求的期待下，政府改善供给结构，降低商业、工业用地比例，增大住宅用地比例，是比较有规律稳定的供给地节奏。

加强管制:防止泡沫破裂风险

在北京买卖二手房的房地产经纪人说，现在的房价上涨使我们不安，有些地区已经出现了有价无市的现象。 "泡沫只有在崩溃的时候才知道，我们不想要那天. "

中信建投首席经济学家周金涛警告说，在第四次康波中，主导国美国的房地产周期要领比中国香港和新加坡早7-9年。 由于中国内地房地产周期领先中国香港和新加坡，美国从2006年看到榜首已经有10年了，据此，中国内地房地产的上升期可能已经接近极限。 周金涛预测，中国内的房地产周期将于年和年形成两头顶部，今后有可能进入3年或下行期。

房价泡沫风险逐渐累积，业界期待着控制更多的箭，推动房地产市场软着陆。 另一方面，因城措施必须继续加强。 夏丹表示，目前苏州、厦门和杭州三个热点二线城市恢复限购措施，合肥、南京、武汉等许多城市以提高贷款首付比例为首要手段升级了贷款限制政策。 今后越来越多的城市打算回到限购信用团队。

另一方面，重点是加强推进经济转型的供给方改革。 “现在中国房价高的风险有可能被打破，有赖于经济转型的速度。 ”。 刘策说，经济转型最重要的是可以在单位土地的基础上创造越来越多的价值。 支撑房价的基本因素是土地价值的增加。 在合理的经济结构中，经济迅速发展，因此相应的土地价值越来越高。 从世界范围来看，长期来看，房价稳步上涨。 因为背后土地的价值增加，诉求扩大。 以高价值平摊地租，可以避免房地产泡沫破裂的风险。

周金涛建议通过城市化消除对供给方改革的制约。 现在的城市化水平依然没有达到发达国家水平。 这意味着以人为本的城市化进程依然在迅速发展空之间，随着户籍制度改革、财税体制整理和创新驱动战术的推进，基于产业转型升级的“人的城市化”使房地产清仓更加有序，