【封闭式基金运作革新型基金】

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私募性reits诞生一年后，6月26日中国首次公开招募reits产品鹏华前海万科reits正式上市。

鹏华前海万科reits的招聘目标是30亿份，其中，基础投资者前海金控制在自己的资金或其指定机构购买3亿份，2年内不得转让。 另外，鹏华基金自有资金购买1000万部，3年内不能转让。 个人投资者的购买门槛是10万件。

“这意味着公募基金的投资范围从以前传来的股票债券货币再次扩大到了房地产。 ”。 一家基金公司的高层评价说，迄今为止，多家基金公司一直在探索reits产品。

reit是real estate investment trust (不动产信托证明书)的缩写，通过发行收益证明书的方法收集特定多数投资者的资金，由专业投资机构进行不动产投资经营管理，投资大部分投资综合收益(一般在90%以上) 投资reits可以间接投资房地产，分享租赁收入和资产增值带来的收益机会。

鹏探路

事实上，在鹏华前海万科reits产品诞生之前，国内嘉实、国投UBS等基金企业一直在探索reits产品在中国的可能性，但只有雷声没有看到雨。

关于鹏华前海万科reits产品的诞生，鹏华基金和相关机构举办的论坛上，据时代周报记者了解的消息，年2月，中国证监会肖钢主席去前海调查时，现场支持前海试验reits等多项金融创新制度。

尽快推进前海reits试点事业的实施，由深圳市金融办公室、深圳市证券监督局、深交所等有关部门积极指导合作，由前海管理局100%出资的深圳市前海金融控股有限企业作为具体执行单位，合理推进这些机构

深圳证券交易所副总裁林凡表示，10年前深交所有专业团队都在跟踪海外reits的快速发展经验，摸索国内reits的快速发展路径。 鹏华基金理事长何如则表示，在过去5年中，鹏华对北美、欧洲、亚太地区的reits公司、领域协会、服务机构等进行了200多次实地调查，合并了国内第一家只投资海外reits的qdii基金。

“鹏华资产抽调了三四支优秀团队和鹏华基金内部的六七部门员工，组成了十几支项目团队。 ”鹏华基金副总裁高鹏说。 高鹏和鹏华基金总裁邓召明也是这个reits基金项目组的主导者。

最终经过一系列准备，国内第一批在关闭期间投资目标企业股权以获得商业房地产租赁收入为目标的公募基金正式诞生，通过增资入股万科前海公司馆企业权益，参与了前海金融创新的落地和试验。

鹏华前海万科reits封闭式混合型启动式证券投资基金在合同生效后的10年封闭式运营期间，以基金合同生效日基金总资产的50%以下的比例投资目标企业所有权，从而获得商业房地产稳定的租赁收益机会彭前海万科reits 依法投资发行或上市的股票、债券、货币市场工具等，获得固定收益类资产和低风险二级市场权益类资产的投资收益机会。

“50%投资房地产，和至今为止的嘉实元和50%投资中石化混改股一样，监督管理层从探矿试行的立场来考虑。 这是因为没能百分之百地投资房地产。 ”。 一位知情人士告诉了时代周报记者。

深交所副总裁林凡表示，鹏华版reits批准后，多家基金企业自主寻找深交的所有参与意愿。 “前海reits上市后，很多基金企业也开始访问。 我们应该和证监会的领导交流，下一步该怎么应对。 现在大家的积极性很高。 我们相信将来国内的reits品种会增加，规模会扩大，有可能成为资本市场的重要产品”。

还是按现在的比例销售？

有趣的是，和迄今为止的嘉实元和一样，这是中国公募基金从封闭式基金到开放式基金之后用封闭式基金运营的创新基金。

根据其产品资料，鹏华前海万科reits是生存期为10年的封闭式混合型发起基金，年化收益率为7%-8%，基金成立后，预计场内份额可以在深圳证券交易所交易。 彭前海万科reits使用现金分红方法，在满足分红条件的基础上，基金收益每年至少分配一次的资金收益年分配比率为资金年度可分配利润的90%以上，现金收益收益率稳定。

“根据渠道反馈的消息，机构投资者和一般散户的预约都很活跃。 ”。 一位渠道相关人员告诉时代的周报记者，最终预约规模会超过招募上限，或者实现比例的销售。

据时代周报记者了解的新闻，鹏华前海万科reits的发行日只有4天，其招募目标为30亿份，但30亿份中基础投资者占3亿份，鹏华基金也购买了1000万份，换言之只有27亿份不适合一般投资者。

“本基金的投资顾问和基础投资者前海金控制以自有资金购买3亿份额，从基金合同生效之日起2年内不能转让。 而且，作为基金经理也用自己的资金购买1000万份额”。 彭前海万科reits基金经理尤柏年说。

另外，在该基金关闭期间结束并回购上述不动产后，该基金将转换为普通的二级债务基。

根据资料，上述不动产的收益权是有期限的。 根据资料，鹏华前海万科reits基金的部分基金资产，通过增资方法将目标企业50%的股权持有至2023年7月24日，年1月1日至2023年7月24日期间前海公司公馆项目100%的实际或应取得的房地产管理

目标企业全名是深圳市万科前海公馆建设管理有限企业，享有前海投控和万科公司转让年1月1日至2023年7月24日前海公司公馆项目的100%收益权。 前海公司公馆项目分为特区馆区和公司公馆区。 特区馆区包括约12000平方米的特区馆，公司公馆区有建筑面积200-1600平方米不同的公司公馆36栋，约3300平方米的商务中心，约3000平方米的商务套，约6000平方米的半地下停车场 截至100%年3月，前海公司馆项目签约或确认了入住意向的面积比例达到100%。

“相对来说，这样稳定收益的产品符合组织投资者的胃口。 ”。 一个组织的人说，从市场的快速发展来看，今后也期待越来越多的类似产品。