【亦庄“梦碎”10万元时代:金茂悦单盘直降6000元】

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地块地价5.8万元，项目预售价格9万~11万元/平方米——当北京四环房价进入8万元时代时，位于五环之外的亦庄区域已经走在了10万元时代。

从2009年到2009年，北京市启动了两次一千亿元以上的《南城快速发展行动计划》。 亦新城作为南城的核心板块率先受益。 年以地铁亦庄线开通、南海子郊野公园营业、国际化生活区自居的亦庄地区迎来了高端项目的供应潮。

经过多年的迅速发展，亦庄的核心居住区已经接近饱和。 因为当地政府在河西区宣布了3.8平方公里的第二个核心居住区，南海次区域生态环境优越，所以被定义为高端居住区。 由此，亦庄的地王时代到了年，保利、融创、方兴、中信等开发者在这里聚集了土地，陆续部署了亦庄。

但是，对亦庄地区来说，集中推进、集中开发、集中供给的结果将加剧产品同质化、地区竞争。

曾被业界称为亦庄地区标杆大盘的亦庄金茂悦项目在“330”大楼市新政发布后选择降价6000元/平方米。

被迫降价的项目，亦庄金茂悦不是第一个。 位于亦庄核心区的高端项目国锐金嶂表示，一些楼宇的国王项目每年一次喊出每平方米4，5万元的对外售价，但到了年，北京市住宅和城乡建设委员会(以下称为“北京市居委会”)的web 那年12月发售的一栋楼至今只走了10多个套房来源。

“地越拍越贵，新项目的价格也越高。 但是很多项目都不值得。 ”。 不透露姓名的亦庄开发公司的干部对中国房地产新闻记者说，过去一年，由于市场成交低迷，亦庄地区的许多项目暗地里降低了价格，除了亦庄金茂悦、国锐金嶂等高端项目外，一个位置的偏远商品每平方米

该公司高管表示，亦庄的一些项目降价与地区内供应过于集中、价格过高、同质化严重有关。

地价高，售价高很简单，但是如果不配套支撑的话，早合流的10万梦迟早会破灭的。

爆发同质化危机

驱车进入亦庄凉水河以西，各种大楼广告蜂拥而至。 亦庄金茂悦的销售员已经把广告传单送到几公里外了。

这个项目在门户网站上宣布了平均价格为3.8万元/平方米，销售员告诉中国房地产新闻记者:“现在正在活动，各种优惠叠加，成交量为3.2万元/平方米。” 年6月，这个项目的售价曾经达到4.2万元/平方米。

“在现在销售的南区，当年持有的大楼地价在1.7万元/平方米左右，卖3.5元/平方米也不怎么赚钱。 ”。 销售员对中国房地产报记者说，去年市场不太好，现在降价销售是因为开发商想尽快清盘后发售新的别墅产品。

实际上，根据北京市住建委网站公布的数据，亦庄金茂悦将于去年5月上市的5栋楼化，并不乐观。 后期新推的房源开始靠拢。

亚豪机构市场负责人郭毅认为，亦庄地区许多高端产品的定位如雷，而且金茂悦一直是亦庄同类产品中价格最高的项目。 “价格改变也出乎意料”实际上，与金茂悦隔阂的北京城建海梓府在价格、产品和金茂悦方面有相似之处，其主要推高层住宅的户型面积为80~120平方米，平均价格为3.3万元/平方米。 另一方面，北京城建海梓府自年末上市以来，蜕化率只有六成。

位于项目远处的亦庄南海子板块也存在同样的产品。 中端改善的诉求已经成为这些地区的主要客户群。

面对地价高，大部分开发商都在考虑推出别墅产品。 但是，近两年的区划扣除保护房面积，容积率都在2.0以上。 因此，很多开发者在高层重叠别墅，提高整个区域的销售市场价格。

因此，高层和榻榻米别墅的混搭在亦庄区域内是一大特色，经过一年多的消化，区域内高层产品的库存减少了。 随之而来的是后期别墅产品的“战国时代”。 这种双拼产品的平均价格为4万元到6万元/平方米，无论价格、户型还是面积，都经常面临同质化的尝试。

金茂悦销售员说，这个项目的北区还有一块土地，地价明显高于南区，因此开发商会把这个地块变成了别墅产品。

枫丹壹号售楼上，销售员介绍说:“现在高层住宅只有十几家套房源，现在把别墅推到第一位，别墅的房源很多。” 同类别墅产品再次面临集中入市，地区供求面临巨大挑战。

“政府集中推土，开发商集中拥有土地，引起项目集中进入市场，而且有些先行市场的产品还一样，引起地区内同类产品的过剩供应。 ”郭毅说，亦庄地区内的别墅类产品在北京市场仍是稀有产品，但由于短期内供给集中，新政楼市的利益效果将继续发酵，预计在市场势头恢复之前，销售项目的库存压力将逐渐消除。

地价昂贵，房价上涨

年1月刚拍的南四环外白盆窑地块，换算成大楼达到了3.8万元/平方米，因此成为了北京的新地王。 实际上，一年前的去年11月，在亦庄南海子区域，拍摄到了5.8万元/平方米的楼价。

不可否认，亦庄这位地王具有与南海子公园相邻的环境特征，但在五环外的区划中地价高于四环地价是令人吃惊的。

年9月，北京城建以16.27亿元摘除亦庄河西区一个地块，建造公租房，折合楼价约14400元/平方米，当时该区域商品房的平均价格为16900元/平方米。

面粉的价格与面包的价格相近，但各大企业品牌的住宅企业依然重视亦庄的地区价值。 融创中国理事长孙宏斌说，亦庄将是北京特别明显的价格洼地，下一个望京。

年9月，保利融创联合体竞争南海子公园区域两个相邻地块，大楼价格分别为1.44万元/平方米和1.5万元/平方米。 年8月，融创葛洲坝共同体获得b01r1-1地块，扣除限价室要素，该地块成交大楼价格达到2.8万元/平方米。

这一年，全国楼市提高了声音。 丹壹号、国锐金嶂等高端项目火爆销售，地区土地成交价格三连跳。 年11月，首次开启居住总联合体，取得二宗南海子地区住宅用地，建成保障房后，大楼价格分别达到3.6万元/平方米和5.8万元/平方米。

“从去年的北京土地交易数据来看，中央别墅区包括顺义和昌平别墅区，不是北京成交价格最高的区域。 北京南城丰台、大兴等土地交易价格更高。 ”。 中国中央别墅区快速发展研究院创始人、东汇地投资管理有限企业总裁刘东认为，北京北城的房价应该比南城高，但目前南城有点地区的地价反而超过了北城。

“南城的地价已经到了这个阶段，房价高的趋势几乎无法打破，后期的蜕化将面临一定的困难。 ”刘东就此进行了阐述。

同样位于南海子板上的融创紫禁壱号院，以更高端的别墅合院产品为主力，该项目分为南北两个分区，分别是北侧的溪上雅苑和南侧的云栖雅苑。

据北京市住建委网站消息，溪上雅苑的预售价格为5.1万元至5.6万元/平方米，自去年12月18日开设以来没有销售记录。 南区云栖雅苑是高端合院产品，预售价格从9万元达到11万元/平方米。

夹在紫禁壹号院南北区之间的大楼价格达到5.8万元/平方米的第一个地王项目也很快进入市内，其房价预计在10万元/平方米左右。

相关人士表示，该项目为产品设计煞费苦心，方案反复修订，但至今尚未进入市场。

能否支撑地价高的房价，也取决于多个因素。

国务院快速发展研究中心快速发展战术和区域经济研究部研究室主任刘勇对中国房地产新闻记者说:“亦庄作为经济开发区，未来是北京疏散人口的接受方，在这样的背景下，随着基础设施条件的改善，房价的上涨和维持是基础 “目前亦庄地区的基础设施条件、医疗、教育、交通、商业环境还没有建立，空谈房价是没有用的。 ”。

“很多地方政府没有明确，其实如果基础设施做好的话，经济和产业自然会受到牵引。 像北京这样的很多别墅区其实持续了很长时间，但配套依然旧，没有什么改善。 ”。 刘勇认为，如果基本体制机制的循环没有确立，很难提到支撑房地产价格上涨。