【万科深陷大连普湾新区 开发5年仍是空城】

本篇文章3382字，读完约8分钟

“已经5年了，万科海港城周围还是荒地，没有吃饭的地方。 ”大连一位业界人士说。

万科海港城是万科在大连市北部县级市普兰店开发的大社区。 在万科对外展开中，大连海港城据说是这家企业“在北中国的最大项目”。 而且，在当地这个项目也被称为普湾1号产品。 一个是项目体积巨大，根据万科有土地时的计划，这个项目的总建筑面积是125.33万平方米。 二是因为万科海港城是普湾新区计划公布后完全配合普湾新区计划启动的第一个住宅项目。

普湾新区的诞生本来是大连市政府推进全域城市化进程的重要组成部分。 资料显示，去年4月大连市开始改革新市区管理体制，将金州新区、保税区和普湾新区明确为大连新市区。 同年5月27日，新区正式被命名为普湾新区。

理想丰满

普湾新区是当时大连计划的新市区核心区和大连新城市中心，计划将大连主要城市的城市功能和产业转移到北方，在区域开发中继续支持城市的经济增长。 当时计划的普湾新区以普兰店湾为中心，包括原金州区三十里铺、石河2种、瓦房店炮台、复州湾2町、普兰店铁西、丰荣、太平3种。 年11月，万科与来自新加坡的民间基金会联合在普湾新区核心区普兰店湾南岸，以12.5亿元的价格，获得5个地块，项目总计划建筑面积超过125万平方米，5个地块大楼地价低于1000元/平方米 来自新加坡的民间基金会于年退出了这个项目。

但是，从年项目用地到现在，周围广阔的荒地使万科海港城荒废。 据记者介绍，这个项目从去年1期开始开发的30万平方米的社区已经是现房，但由于销售受到阻碍，所以现在也有一部分产品没有上市，上市的一部分产品也在降价销售。

实际上，作为万科在大连乃至东北地区的最大项目，万科海港城也做过爆炸性的捐赠。 年项目第一次开始时，由于对普湾新区企划的期待和万科企业品牌的号令，开盘当天，海港城创造了5亿多销售额。 根据当时这个项目向外部公布的数字，开盘的900套房的来源，销售当天售出了700套以上。 那时普兰店市区的房价只不过是4000元/平方米左右，万科海港城高层产品的成交价格达到了9000元/平方米。

但是好景不长，随着时间的推移，当初所谓的普湾新区计划的执行非常缓慢。 每年，在国务院批准的大连经济新区中，合并金州新区和普兰店的部分区域设立金普新区，在新成立的金普新区中，其商务和居住功能区合并为大连新港旁边的小窑湾商务区。 由于这些计划的变更，原本计划的普湾新区将面临越来越多的变量。

原来的普湾新区计划包括多个当地政务中心和商务中心，首先大连市政府所在地转移到了普湾新区，但现在只有普湾新区政府将办公地转移到了普湾新区。 李克强总理宣布任期内不得新建政府楼堂馆所后，市政府搬迁事业没有时间表。

实际上，在普湾新区每年公开转让的76块土地中，全部以低价转让。 除大连金纺股份有限公司获得的1枚和万科获得的5枚外，其他70枚是大连普湾工程项目管理有限企业获得的，所有土地地价均为每平方米260元至1300元/平方米。 大连普湾工程项目管理有限企业的股东实际上是大连普湾新区财政局、大连氯化集团有限企业、大化集团有限责任企业联合体。

这意味着在整个普湾新区的核心区划中，每年只有万科开发者在这里进行房地产开发。 到目前为止，这个地区也只有两个项目。 另一个项目是实德海蓝山项目，但由于实德资产的重组，无限期停止了。

最近，记者在普湾新区进行现场采访时，这个地区除了万科海港城的第一期和第二期开始外，在这么大的滨海大街南岸，有一个建设北师大附属学校和大连石油系统的宿舍，放眼望去，整个地区都是辽阔的荒地。

年政府对这个地区的计划目标现在看起来有点轻率乐观。 五年前，大连普湾新区计划的总体目标是“一年出形象，三年初有规模，五年基本建设”，年前把普湾新区建设成中等规模的城市。 年，城市功能完善，产业迅速发展领先，人文特色鲜明，区域协调迅速发展，生态环境优美，社会保障体系完善，成为人民生活丰富的大型城市，成为大连市“下一个中心”。

五年过去了，计划没有如期执行，但被计划吸引的开发者和业主已经关押在这里。

陷入进退两难的境地

中国房地产报记者称，万科海港城目前计划的合计季度，年开盘的一期北侧的1.1期产品包括多层和高层，当时装修产品的平均价格达到了8200元/平方米。 其中一期产品中南方的1.2期产品改为半精装产品，装修部分不含木工材料的情况下，其平均价格也下降到了6900元/平方米。 而购买1.1期剩余房源，现在可以享受特别优惠，房价最低可降至6700元/平方米。 比去年开业时的平均价格下跌了20%。

万科已经降低了产品的价格，但与周边更接近普兰店城区的项目相比，其价格依然虚高。 记者说，去年10月，离普兰店市中心更近，商业补助更好的金普广场项目，第一个开盘的价格还不到5000元/平方米。

“万科海港城刚上市时，普湾新区的计划出台，市场对该区的关注非常高。 而且楼市还在上升的道路上，投资的诉求也非常旺盛。 所以万科海港城在开盘时还是取得了很好的销售业绩。 但从年到现在，政府承诺各种计划的执行非常缓慢，而且国家批准的新区也不是普湾新区，而是金普新区，这些影响了购房者对这个地区的热情。 ”。 普兰店的一位项目营销人员对记者说。

据记者介绍，在这个项目的第一期1.1期，其客户有很多沈阳、营口等外国投资客户，但1.1期以外的产品，客户基本来自普兰店当地。

“大连的买家与国内一线城市的买家不同，大多对新城新区的概念不太敏感，他们看了实际的一套才能出手。 普湾新区各建设非常缓慢，五年过去了，周边环境的一些变化不大。 这不容易让买家有自信”。 上述营销人员说。

现在，这个项目只开发到2期，从项目年1期的产品交房入住到现在，整个海港城依然很冷清，记者从园区现场来看，整个园区安装空和谐窗帘的房子只有5% 小区门口的201路公共汽车30分钟也只有一辆。

由于小区业主没有入住，商业配套也很难自然生存，万科表示海港城的商业都是自营的，是自己的商业企业品牌，但没有顾客的情况下，往往关闭张谢客。 记者在万科海港城西侧的社区商城，万科第五食堂、港湾厨师、社区诊所、咖啡馆、超市等有显眼的牌匾和相关设备，除了唯一的小超市营业外，其他店在门上贴了很大的“停业”。 甚至社区诊所，只剩下一个联系电话，无人值守。 港口城市的闲散可见一斑。

万科海港城销售员表示，海港城计划在3期建设大型商业街，3期什么时候开始建设，需要看现在项目的1期和2期的销售进度。 很多知道普兰店当地市场的行业人士都没有看到这个项目。

“普兰店地区的产业发展非常缓慢，现在比较有规模的公司也是在普湾新区刚出台计划的时候，从其他城市搬到这里的。 比如，固定特异轮胎大连企业。 稍微有规模的一两家公司也不容易拉动整个地区的经济。 这个地区的第一客户来源仍然是改善当地居民的诉求，包括从平房搬到大楼，小面积的商品房交换大面积的东西。 但是产品的价格因素在普兰店还需要决策性。 ”。 上述普兰店的一位项目营销人员对记者说。

政府在年进行普湾新区计划时，还进行了相关产业计划，成功地吸引了固定特异轮胎大连企业进入该区。 然后在普兰店湾两侧建设滨海公园，万科海港城项目前的滨海公园命名为万科广场。 但是，无论是环境卖点还是产品质量，都必须支撑地域价值，但这些万科海港城中也有不太具备的。

“现在，包括普兰店的项目、海港城项目在内，要吸引外国投资客户并不容易。 所以，希望那个价格回到去年也是不现实的。 普兰店对自住申诉的受力有限，而且这两年市区的供应量非常大，很多项目已经降价或延期入市。 普兰店最低的商品房已经在4000元/平方米左右，几乎是万科海港城的一半，而且周围的生活气氛和配套比海港城完善。 ”。 普兰店另一个项目的策划经理对记者说。

事实上，在香港城项目中，万科更大的问题是高调入市后的骑虎很难下车。 “因为在第一期开业时，以地区最高的销售价格进入市场，创造了700套的销售业绩。 结果，后期产品的定价变得困难，如果继续维持比地区价格高的销售价格，在新地区前景不明的情况下，顾客很难再次购买。 大幅降低销售价格，无法向很多老业主解释。 但是，如果就这样中止开发的话，对前期的顾客的影响很大。 所以我想没有别的办法。 我只能等到地区变好。 ”。大连一家营销机构的负责人分析记者。