【杭州楼市调查：当初降价是假摔 现在是真跌】

本篇文章6701字，读完约17分钟

有人说年初，“降价热”席卷全国。 有些人大胆预测今年房价会下跌50%。 临近年底，有些人拯救市场，有些人恢复。 年成为楼市争论的焦点。 一时，泡沫说、崩溃说、降价说、救市说纷飞，这些说的背后到底隐藏着什么真相呢？ 央视财经频道11月29日22:00《中国财经报道》栏播放的中国楼市调查《楼市怎么看》。 以下是记者来杭州调查的情况。

10月末的房博会，就像杭州大厦市的镜子一样，广场已经成为促进员们的taixiu、优惠、降价、折扣广告，一个一个登场，促销就像带动销售的最有效的“偏方”。

上官剑，连续八年参加杭州房博会。 今年，主办者把会场缩小了将近一半，所以他们自己的展位只能布置在过道里。 这个房博会参展者不仅比以往减少了三分之一，参展的近30家开发商是杭州当地公司。

乐居杭州企业副主编上官剑在房博会现场，在这次房博会上，参展者们告诉我们，在80多个楼盘中，20多个楼盘在降价。 我自己在会议上问了一周。 我基本上没有看到涨价的楼盘。 越来越多的东西通过降价，以价格交换量为主。 参展的83个楼盘，带来了约1.5万套房来源，杭州城区占34个，中间，萧山区有4个，仅馀杭区就发售了30个楼盘，这些地区的供应量不足，说明价格竞争是不可避免的。

最让上官剑感兴趣的是他找到了两家公司的身影。

在这次房博会上，最大的两个变化是大家关注的杭州德信房地产将招聘会搬到了房博会现场。 今年上半年，宋卫平把绿城房地产卖给了融创中国孙宏斌，10月，宋卫平又创立了新企业，把农副产品搬到房博会，为了支持自己的养老楼盘，卖掉了公司退出了市场绿城房地产，现在换了脸，新名字。 杭州楼盘降价第一枪的德信房地产，现在不是忙于降价卖房子，而是发布广告招聘人才。

关注这些现象的不仅是上官剑，还有长达十几年从事房地产研究的虞晓芬，她带着博士生在楼市进行调查。

中介店是虞晓芬调查的重点。 在她的引导下，我们来到了这家二手房店。 房地产商黎军，已经在这里做生意五年了。 我很了解拱形区这个房间的来源。 即使没有成交，黎军也约好每天去客户看房。 如果客户能来的话，我会有更多的希望。 这半年，顾客看得很多，真的很少插手，黎军有点着急。

“国庆节之前可能真的卖不出去。 因为那时受政策的影响，连挂牌的客人都没有”。 黎军所在的拱形区和毗邻的馀杭区是杭州商社供应量最大的领域。 这个区域对房价最敏感，市场波动也最强。 现在整个房价开始复苏。

黎军骑着他名为“开票神器”的电瓶车，带着我们来到商店附近的北海公园楼盘。 这里曾经是杭州楼市最引人注目的降价大厦。

黎军指着前面即将竣工的楼盘说:“这是德信，北海公园，有小户型，大户型，边是大户型，中间是小户型，89平方的户型。”

北海公园楼盘周围有杭州万达广场、宝嘉齐峰等三四个商品房项目。 在黎军眼里，北海公园不得不选择价格调整。 因为这个地方新大楼人头攒动，竞争特别激烈。

黎军当时坦言北海公园只是营销手段，越来越多的是营销噱头，北海公园把房价从平均价格每平方米18000元拉回每平方米15800元，其实只是想卖掉房子。 不是外部媒体的报道，是跳楼大甩卖。

在黎军的描述中，降价故事的版本是这样的。

年北海公园一期开盘价格为1.2万元/平方米，年旁边的万达广场破土动工，以万达高质量闻名全国，因此北海公园借用万达企业品牌的特点，将二期开盘价格提高到1.8万元/平方米，当时杭州

但是杭州楼市急转直下，隔河万科北宸之光，此时继承万科一贯的薄利多销战略，一口气推出400多套精装房，每平方米价格只有1.2万元，对北海公园感到压力，他们1平方米

降价清盘，资金及时回收后，抄袭土地市场是房地产商们常用的策略。 北海公园也一样，年他们成为杭州最有土地的当地住宅企业，连续拍摄了3块土地，交易额接近35亿元。

北海公园的例子在yuxiaofen看到，引出另一个问题，楼市的冷暖怎么看？ 在她的研究中，真正正确反映楼市冷暖的是二手房市场，完全根据单手室成交情况评价楼市，容易有偏差。 应该说市场是最敏感的，它更体现了市场的变动，如果新的楼盘，开发商可以做广告推广，二手房交易可以买卖双方的交易价格，更准确地反映市场的真实情况，从二手房的成交量来看楼市

早在2006年虞晓芬就提出了“只有中国楼市顺利成长，才能给政府、人民、开发者带来很多利益”的观点，呼吁要警惕增速。 八年过去了，她的意见没有改变。 楼市是调整还是崩溃，关键是看成交量是否合作。

浙江工业大学经济贸易管理学院院长虞晓芬表示，“年1-9月杭州市区商品房成交量已经超过5万套，这从以往来看，其成交量水平应该比较大，比较高。 杭州应该说是房地产市场，还是受到了很多比较有效的指控，但关键还是这个房价，几年前上涨幅度也太大了，今年杭州楼市的调整不是楼盘崩溃，而是房地产市场崩溃，那是越来越多的其实市场需求

为了抑制房价的迅速上涨，近年来杭州市增加了土地供应量，以杭州馀杭区北部新城板块为例，目前销售的商品房供应量约达2.2万套，年该地区新房销售量达2000套左右。 在这个板块里，有些开发者很有钱，有些开发者赚不到钱。 比如万通房地产，它拥有的土地在万科旁边，大楼价格每平方米9000多套，现在9000多套，这个地区的房价每平方米可以购买12000多家精装商品房，万通项目很明显。 包括越秀地产，它拥有的大楼价格也是每平方米9000元以上，一定要赔钱。 所以，这个市场应该说杭州的市场充分竞争，竞争充分，有些项目能赚钱，但不小心，对市场进行正确的分析和评价，就有可能吃亏。

面粉的价格决定着面包的价格。 土地的价格也决定了商品房的价格。

年，万科以大楼地价4000多拍摄了该万科北宸的光商社用地，两年后的一年，以精装每平方米1.2万元的价格进市。 研究分解的yuxiaofen发现，这栋大楼的入市，在这个地区挤出了年老疯狂的泡沫，重新定位了整个地区的房价。

黎军向我们明确表示，其实一个楼盘必须看是“真的摔倒了”还是“伪装掉了”。 其评价标准简单来说就是看是否出现二手房的挂号费，即大楼二手房的成交量是否低于大楼当初的附赠售价。 凯德视界和嘉泰馨庭这两个楼盘，它们开盘时价格还很低，从1.3万元/1平方米到1.4万元/1平方米左右，他们交货时，年，那时二手房的转售价格很高，几乎是2.7万元/1平方米 这是真正的价格。 这和刚才的北海比。

激烈的竞争、价格下跌、泡沫被挤出，长期是好事，但让买家困惑。 俗话说，不买增购，整个杭州楼市被“降价潮”笼罩，买家观望、犹豫、开发商，特别是急于周转资金的小公司，自信持续被破坏。

虞晓芬，买家问了好几次，现在能买吗？ 几次开放制造商和她商量，到了应该撤退的时候了吗，楼市的将来应该怎么评价呢？

谁在逃离大楼市

除了馀杭区、杭州萧山区，是今年楼市寒流中杭州最受影响的区块。 这里的楼盘大多已经处于半开工或停止的状态。

这家商住公寓的柜台只有三四个销售员，所以很少有人看房。

邵林平，萧山当地开发商在房地产市场工作了十几年后，2008年楼市危机后，他密切关注房地产投资，多次取得底价，合理定价，迅速销售，年别人为楼市疯狂兴奋，他

当他们周边的房价在2万元以上时，邵林平把开盘平均价格定在每平方米13000元。 邵林平说，这两年来，自己预见到了这个市场风险的存在。 当时，如果这个盘子在自己的心理价格范围内，每平方米贵2000元的话，今天自己没有这样的销售结果，所以开盘价格非常重要。

9月30日，中央银行、银监会联合发布了《让住宅金融服务工作更好的通知》，虞小芬等人今天来调查目的，看楼市的反映。 邵林平正在考虑是否退出土地产业。 这几年，海外和国内大型房地产公司进入杭州，土地竞价加剧，楼市的压迫也越来越明显。

浙江新世界房地产企业会长邵林平说:“我认为房地产还是要慎重、慎重。 不是每个人或所有人都可以做这个领域的。 这毕竟需要一定的前瞻性。 如果十年前有钱的话，土地购买后，傻瓜就能赚钱。 而且，下次不会有那种事。 没有那样的可能性。 我想短期内绝对不会碰这个领域，短期内会看到的。 我所谓的短期我可能三年，五年。

邵林平试图打击堂堂的另一个理由是房地产市场在某种程度上不是真正的市场。 土地供应量不明，供应新闻不透明，一直没有处理的大问题，楼市泡沫的形成，与土地出让机制有一定的关系。 土地市场不应该把土地财政看作政府的钱袋。 钱不够就卖土地，钱不够就卖土地。 没有计划，那一定不行。 我认为政府有必要管理房价。 我认为有必要有序地推进土地市场。 比如今年当地的市场你的消化率是100万平方，你这块土地是100万平方或110万平方米。 今天的市场容量不能说是一百万平方米。 明年的土地销售量是500万平方米或100万平方米。 那不是这个市场。

邵林平提到的这个问题，虞晓芬很承认。 土地出让如果建立成熟秩序的机制，市场供求关系也会顺利进行。 有序的土地供应对开发者来说也能形成像杭州市每年只有8千亩土地一样稳定的期望。 开发公司今年不买，明年买，后年买都行。 而且，他对市场整体的供求关系有比较稳定的估计。 今年上半年没有土地的时候，感觉供求关系，这个地区的供求关系基本一致。 但是到了下半年，政府在这个地区，或者在这个城市大规模供给，一下子改变了市场整体的供求关系。

通过追踪研究虞小芬，发现杭州的土地每年没有基准供应量。 楼市的热量、土地投入量、成交量有时可以达到正常的二到三倍，楼市很冷，投入量、成交量反而下降到正常的三分之一、四分之一。 房地产冷的时候，土地产量也很小。 那么，土地成交量减少后，我们其实又出现了，等待房地产市场变暖，商品房的供应量又减少了。 这其实出现了，其实形成了一种失配。

从2005年开始，杭州市每年新增住宅用地近667万平方米，每年可建设的商品房计划面积达到1600万平方米，杭州每年的商品房销售面积只有700多万平方米。 虞晓芬说，这几年其实说明了这种关系，商品房的成交量和土地供应量完全成正比。 那么，我认为这种情况加剧了市场的波动性。

市寒流中的暖流

在杭州，我们看到了楼市完全不同的风景。 在寒风中的楼市，此时也开始了意想不到的分化。 据记者了解的数字，杭州市今年销售了近600个楼盘，可提供14.2万套房来源。 今年第三季度，根据杭州月平均成交量6000套房来源，至少需要23个月消化库存。 继续调整，修改价格，挤出泡沫，几乎成了定局。

但是，这时房博会也在降价销售，发出了别的信号。 短短三天，杭州房博会吸引了25万人，比去年参观人数增加了近5万人。

不仅如此，久违的温州、台州购房团的身影再次出现在杭州的住宅博览会上。

乐居杭州企业副主编上官剑说:“来参加房博会的观众喜欢在展会上寻找性价比高的楼盘，他需要比较。 现在的话，近郊的一点楼盘很多，所以他去近郊需要一定的时间。 他可以集中精力看不重复的房间交叉。

在房间博览会上，买房讲座很受欢迎，专家拼命回答看房人的疑问。 之后的10月，杭州商社的销售达到了1.2万套，回应了房博会的热情。 市场的周转，逃不出开发商的眼睛。 但是，重新修正的竞争结构，使他们调整了经营战略。

原定于今年4月发售期待室的新盘，嘉鹏翔不是匆忙发售，而是将期待室建设成了准室。 远洋地产杭州企业总经理贾鹏翔说:“今年初，杭州个别楼盘降价，引起了杭州市场整体的连锁反应，因此我们一点一点地延期了开始的节点。 那么，我来解释一下这几个月，顾客本来是喜欢我们的顾客，他是还在等还是看着。 所以，我们9月末开始靠近的时候，顾客还没有逃跑。 延期到9月开店，但当天200多家套房源卖完了。

贾鹏翔自信地说:杭州市在冬天踢了甲级联赛，房地产甲级联赛，我想我们还是成熟的市场。 成熟的市场是一些表现，第一杭州是我们非常稳定的三高，第一高是房价高，第二高库存高是高，库存高不是坏，库存高是市场充分竞争，不足，足够 第三高是市场的诉求也很高。 那供给高，控诉高，价格也高，整个甲级联赛都高水平踢。 全国镜头、频道一直调到杭州房地产。

进入10月，在杭州滨江区，被杭州人称为卖场“尖刀”的年轻人再次活跃起来。 在一个卖场旁边，我们遇到了从浙江金华来看房的几个客人。 我们这几天一直在杭州看房，房价好像没有下跌。 绿城等多座大楼的价格依然维持在原来的价格。

我们进入这个卖场，沙盘前地产产业顾问沈先生今天已经接待了15组看房的客人，他必须加快自己的步伐。 这里的情景与年初杭州楼市的“降价潮”不太容易联系。 9月，沈你们的新盘还没有拿到销售许可证。 全年的黄金期，看《金九》说错过了，沈君心里很着急。 9月30日中央银行宣布，对于拥有一套商品房、结算购买贷款的家庭，为了改善居住条件而购买普通商品住宅，将享受第一套房的贷款政策。

沈说:杭州市政府这几个月出台的政策实际上是个好政策。 到目前为止，包括限购、限贷已经解放，对杭州住宅市场来说，应该是非常强的强心剂。

不仅是杭州，进入10月，全国房地产销售出现了松动的迹象，10月在北上广深一线城市、上海新建了商品房成交面积109万平方米。 环比上涨了43%。 广州新建商品住宅成交面积78万平方米，环比上涨45%。 北京、深圳新建商品房成交面积环比也分别上涨了18%和52%。

有些人说，从解除购买限制令到解除贷款限制，政府在救市，但据住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹介绍，这些原本只是起短期控制作用的政策，如果控制目标得以实现， 就像我们生病了必须打点滴一样，病消失了就应该取消点滴，但不能取消点滴，可以解释为“人病危了”。

住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，在过去整个房地产市场供需紧张的情况下，我们不得不采取行政手段控制房价上涨。 那么供求关系发生变化，这些行政手段逐渐退出，回到市场本源的供求关系是调整和优化，我认为不能单纯地拯救市场。 应该根据变化的市场状况，看到这个政策是具有事实上要求的政策调整、优化、未来改革方向的模范信号意义。

第三季度房地产市场数据出来后，秦虹进行解体，她认为全年楼市供求关系总体缓和，部分地区过剩。 房源有合适的库存并不可怕，一方面约束着房价不再高涨，另一方面也有利于开发者的优胜劣化。 在逐步废除短期行政限制手段后，市场的自我限制能力现在正在增强。

住宅和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说，年三季度房地产市场销售数据明显优于一两季度数据，这样的市场表现维持到四季度，几乎可以保证年房地产市场的基本稳定。 全年商品房销售面积总量预计将排在历史第二位。

开放贷款限制等一系列政策结束后，杭州市场的购买诉求也在悄然变化，“改善居住的诉求”和“一次购买诉求”本来是“28开”，但现在变成“46开”，想要改善居住条件的人增加到4成。

陈先生，就是其中之一。

陈先生在杭州老城区有50平方米的两间居室，他想把父母接到杭州一起生活，就住不下去了。 他一直想再买一套三居室，以前因为限购而买不起。

楼市的变暖速度也超过了陈先生的期待。 今天他本来只是想看看，现在先付了10万美元的存款，决定参加摇滚。

没想到小陈今天会来，其实没想到会打号码。 为了证明日子开始，陈先生打了号码，但排名第1200名。 陈先生说自己不一定买这栋楼，但确实觉得价格可以承受，包括现在的政策等，觉得自己买房子是最好的时机。

看这个楼盘的人和隔壁几个二手经纪人的经纪人。 过山车这样的行情，使他们感慨万分。 今年2月，楼市不乐观的时候，开发商拍摄了这片土地，10月政策开放，楼市刚变暖，他们又踩着点靠近了。 开盘价为每平方米22000元，基本接近周边二手房价格。

不久，大楼销售负责人孙维强先生很紧张。 已经一年多没见过这样的阵容了。 杭州龙湖房地产企业市场部负责人孙维强说:“房子这样卖的时候，已经不是卖房子的事件了，多卖一套不重要，在挑房子的过程中顺利是很重要的。 今天来到现场的近2000人，从开盘规模来说应该是杭州最大的一次，所以如何开盘顺利，是自己现在最担心的事件。

开盘现场的气氛让孙维强有点后悔，觉得开盘价格变低了。 因此暂时决定，开盘住宅源从400套增加到839套，既然利润薄，就多销售。 对于年初杭州楼盘的降价销售，孙维强说了自己的意见，好的楼盘没有下降的问题，好的价格还是很高的。 正常的价格还是很低。 如果说将整个房地产恢复为市场属性，价格的变动是必然的。 每个好市场都有坏产品，每个坏市场都有好产品，未来市场、开发者致力的是“优等生”的问题，是“全优生”的问题。