【上海董家渡地王变相内定 刷全国地王纪录存变数】

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尽管忧郁的雾弥漫着楼市，到海外滩似乎又要生地王了。

5月23日，上海市黄浦区规土局公布了关于董家渡社区13、15号地块的最新控制性详细计划。 根据该地区平均大楼地价的推算，上述地块的总额超过300亿元，预计将取代广州亚洲运城地块成为新的全国总价地王。

但是，与年的“外滩地王”外滩8-1金融区划项目一样，董家渡地块现在已经确认将通过复选标记的方法转让给黄浦区政府相关人员。 在土地市场上，钩子的制造备受争议，在某种程度上被变态也等同于“内定制”。

据时代周报记者说，围绕董家渡地块的最近传闻非常多，黄浦区的方向推动，海外滩投资开发有限企业将与两家中央企业共同接手。 时间，这位“地王”陷入了大雾。

计划三次调整

在有小资情调的上海老码头享受晚餐时，大部分旅行者都会观察面向黄浦江的顶级大楼——外滩九里。

位于中央企业华润地的高级住宅“九里系”的招牌产品，从2009年开始陆续发售住宅来源。 那个“上一级”出现在最常见的细节中。 这里很少有人在阳台上洒衣服。 因为豪宅的不动产大多提供洗衣、烧烤、熨衣服、加热等服务。

尽管目前楼市低迷，位于董家渡社区的外滩九里依然销售火爆。 4月27日，这个项目发布了73-165平方米的酒店式公寓，平均价格为10万元/平方米。 国内外购买者当天“掠夺”了41套，总价值接近4亿元。

根据外滩一体化计划，将来上海外滩将建设从北到苏州河、从南到江边路、总面积3.56平方公里、岸线全长6.1公里的风景线。 其中，新开河至南浦大桥的南外滩是外滩沿线唯一的高级滨江住宅区。

董家渡社区正好位于老城厢和南外滩之间，是上海开口以来最早形成的城市之一。 近年来，随着南外滩的开发，董家渡社区正在经历上海目前最大规模的旧城改造。

在这个地区，改造完成的地块，新推出的住宅和商品房项目走的是高端路线。 前者如外滩九里，售价达14万元/平方米，更有2.3亿元的顶层复式待售黄浦湾。 后者的平均价格超过4万元/平方米的谷泰滨江大厦和嘉利浦江公馆。 其中外滩九里与黄浦湾的两个项目南北相接，但从黄浦湾向南步行不到500米，可以进入等待转让的董家渡社区13、15号地块。

5月23日，上海市黄浦区规土局公布了董家渡社区上述两个地块的控制性详细计划。 根据方案，13、15号地块分为9个小地块，用于建设商业、住宅和绿地，总计划面积16.3万平方米，建筑面积70万平方米，其中住宅12.6万平方米，比例约占18%

这是上海市规土部门的第三次改编计划。 年初的“第一版”计划要求13、15号地块的居住比例在15%以下。 年2月的“第二版”计划将董家渡路两侧的两座高层塔限定在最高240米以下。 根据现在的新版计划，居住比例提高到18%，最高建筑物的限制高度提高到300米。

“上海许多商务在快速发展过程中遇到过瓶颈。 其中一个经验是住宅比例过低，不利于商业区的成形和成熟。 这可能是政府调整的主要因素。”。 上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉时代周报记者。

根据最新计划，一位业界人士在外滩九里的单价和董家渡周边的两年转让中，地板价格达到3.5万元/平方米的商品房地块被推倒，现在13、15号地块的住宅和商品房的地板单价至少为4.5万元/平方米和3.8万元 另外，由于这块土地有面积11万平方米的地下建筑，其转让总额达到300亿元。

放眼全国土地市场，300亿元是天文数字。 到目前为止，2009年，由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价获得广东亚运城地块，取得了“全国总价格地王”的桂冠，至今求鼎。 现在房地产市场正在下降，上海似乎有意拥有新的“地王”。 这使董家渡地块“先热”。

当《地王》遇到熊市时

“去年，上海的销售地收入在2200亿元以上，但今年5个月前只有650亿元，全年肯定大大低于去年。 所以，政府为了减轻财政压力，有出让高品质土地的动力。 ”。 6月21日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受时代周报记者采访时表示。

从某种意义上来说，少而精的是申城今年上半年的推地主题。 截至6月，上海共发售75块经营性土地，比上年减少10块。 特别暖和的5月，上海的土地市场异常寒冷，只出让了2块土地，而去年同期只有21块。

但是，这些已经预料到了。 根据计划，上海市的年供应住宅用地(包括保障性住宅用地、商品住宅用地)为700公顷，每年减少30%，为5年来的最低水平。

“去年市场很好的时候，政府有信心投资移动，移动花了很多钱，所以他们想尽快转让土地。 》中房研协研究中心主任薛建雄告诉时代周报记者，黄浦区现在推出董家渡13、15号地块是按正常的市场节奏工作的。

全国房地产商会理事李甁也同意这一观点。 他对时代周报记者说:“一个地块从拆迁到转让，全过程需要进行大量的事业。 董家渡这块土地现在基本上完成了前期准备，具备对外转让的条件，其上市与树立楼市的信心没有太大关系。 ”。

实际上，黄浦区政府早在年初就建议，在未来5年内，在连接世博会会场和世博会会场的南外滩地区建设180万平方米的高端商务大楼，“与外滩共同形成充满活力和魅力的国际金融集聚区”。

之后，上海市规土局发布了《上海市黄浦江沿岸w11、w13、w15机组控制详细计划、黄浦区董家渡社区( c010401机组)控制详细计划要点地区普遍图则和附加图则》(公共参与计划草案)，即上述“第一版”计划 那时，从黄浦区规土局党委书记、副局长徐明前开始，董家渡13、15邻居(即13、13分区，记者注)承诺年前完成转让。

但是，今年以来，在中央没有制定全球管制政策的背景下，中国房地产市场开始自我调整。 中国指数研究院最近发表的中国房地产公司咨询监视报告显示，一线城市土地市场降温与政府的推地节奏有很大关系，但目前住宅企业面临库存压力，资金链紧张，员工重点转向销售，固定在房地产上

“(董家渡13、15号地)是高品质的地块，虽然不进行流拍，但竞争的程度比去年低。 ”。 杨红旭认为，一线城市核心区的区划是很多住宅企业虎视眈眈的对象，即使市场冷却住宅企业也在购买。

“在以往的想法中，招募、拍摄、挂牌多指价格高的人唯一标准的土地竞争方法，但这种模式本身就是房地产市场不健康的表现。 在现在的背景下，董家渡地块不仅不受欢迎，还可能面临流浪的局面。 这给土地部门留下了挑战。 如何顺利出让土地，保证中标公司善待土地，充分发掘其价值，制造好产品？ ？

李贽说，好的应对措施之一是使用钩制。 也就是说，政府应该亲自出去，寻找他们认为合适的开发公司，在这些公司中，不仅采用价格指标，还采用多个指标，最终明确最佳的开发者。

不想起黄浦区政府名字的人最近接受记者采访时，董家渡这块地根据综合条件最好者得到的大致明确的中标者，首先通过审查组的综合评价明确中标候选人，然后用现场竞价方法明确中标者。 即实行上海版的“挂钩制”。

中央企业在推进开发吗？

有趣的是，董家渡地块与钩地制挂钩后，这种可能性的地王突然增加了神秘的颜色。

6月13日，易居中国控股公司执行总裁丁祖昱写道:“据我所知，董家渡地块实际上以名花为主，但由于行业内的行规，无法说出意向的开发者。” 6月22日，丁祖昱向时代周报记者确认了上述说法，但越来越多的人拒绝披露。

时代周报记者获得的“有板有眼”说法是董家渡地块是定向推地，海外滩投资开发有限企业与两家中央企业共同接手，在底价附近成交，不能刷新现在的亚运城地王记录。 “董家渡地块是带子方案的转让，政府的构想连外立面等细节都要精确，土地公司需要服从执行。 ”。 上述黄浦区政府相关人士在采访中说。

根据公开资料，上海外滩投资开发有限企业是上海市黄浦区2009年出资建立的政府投资平台，注册资本10.1亿元，主要方向是作为外滩金融聚集带整体的快速发展商，对外滩地区进行功能性再开发。

其实到目前为止，上海有类似的开发工作。 年11月，上海滩滨江综合开发有限企业和太平洋财产保险组成的联合体以27.7亿元获得了黄浦区594 (北块)、596街坊商的地块。 该地块通过核查的方法转让，又被称为“先招募后拍三带”，即根据“计划设计方案、功能采用要求、附带基础设施条件”进行竞价投标。

时代周报记者表示，上海滩滨江综合开发有限企业本质上也是政府平台，由上述上海滩投资开发有限企业和申江集团下属的上海环江投资有限企业合资组建，双方各出资50%，注册资本5亿元。 其中，申江集团是上海市政府2002年设立的老品牌国有投资平台，在黄浦江两岸的开发建设中承担着市级投入功能。

长期从事房地产研究的知情人士告诉时代周报记者，董家渡地块的迅速发展关系到整个外滩国际金融凝聚区的成败，非常重要。 因此，政府现在不仅仅着眼于这块地皮的溢价，还可以关注开发公司的后续招商能力，在多大程度上吸引哪些大公司上传。

“和陆家口街区一样，那里的第一座大楼大部分是由中央企业开发的，经受了早期长期的无利益考验，为陆家口今天的成功奠定了基础。 在南外滩的开发中，政府可能借鉴陆家口的经验，国企央企先入场打基础，但该地区的格调和语调最终要依靠新鸿基、凯德地这样的公司建立，他们适合在第三、第四届大楼开发时进入 ”。 上述人说。

“如果真的是这样的话我觉得很遗憾”我支持钩子的方法，但李珉不认为政府投资平台是最佳选择。 “这些公司可能会以更低的价格取得土地，但会以更高的价格和更低的效率制造更差的产品。 这是体制的决定。 ”。

据时代周报记者整理，上海至今进行了土地开发试验，次数不多，其中也有失败的例子。

例如，位于黄浦区的外滩8-1金融区划项目是上海坡地制试验的第一块土地，终于在年2月上海证大置业有限企业以92.2亿元的高价竞争，达成了当时的外滩地王。

但是，后来证大戴志康没有完成地王的开发就转让了所有权，复兴集团和soho中国引起了围绕这块土地的长期纷争。

“这至少证明了一个问题，显然政府部门在实行检查制的过程中没有做出科学的决定，没有为外滩地王找到最合适的开发公司。 ”。 李翱说。

记者的手记

引起争论。

事实上，钩制是舶来品，始于亚洲金融危机后的香港。 当时，受经济海啸冲击，香港楼市低迷，开发商几乎停止购买土地，地价一泻千里。 香港政府担心土地被廉价出售，实行了引地制度。

大陆方面表示，“通过核查转让往往是一线城市的重点商业区划”。 上海某中型房地产开发商某设计部的人告诉时代周报记者，一般政府在前期提高门槛，筛选一些公司，然后开发商有设计方案投标，实现政府建筑效果的控制。

“对开发者来说，这是一种非常痛苦的方法。 因为政府必须对整个项目进行细分控制。 例如，土地出让合同中明确记载了容积率、施工时间等指标，开发公司需要在各个阶段向政府报告员工。 另外，一些主管部门对地下空之间的归属、外墙颜色、石材等有具体要求。 ”上述房地产商说。

宋雍对坡地制的担忧越来越多，来自其中潜藏的租赁空之间。 “简单检查的话，政府要找几家企业，大致谈谈，指定其中一家进行开发。 在现在的环境中，这种方式很容易腐败。 而且，既然要推进市场化，就必须让市场发掘土地的价值，而不是依赖政府进行各种各样的“挂钩”。 ”。

“挂钩制其实不是内定制的，也不是定制的。 理论上，这应该适合市场快速发展规律，更科学的土地出让制度。 在这种模式下，主管部门可以提出一点要求，但政府的手不能伸得太长。 围绕这些要求，政府必须保证建设部门能够自由发挥空之间，并给予他们最大的支持。 ”。

李甁认为对政府的政权能力和水平有很高的要求。 “正因为我们总是在政策执行中歪曲，所以我想用很多地方简单的价格高的人得到的竞争制度，抛弃检查制。 ”。

“我具体去董家渡地块，既然现在有内定的传闻，我宁可不使用检查制。 要做出科学和公平透明的选择，我想选择后者。 ”。 李翱说。

宋会雍对时代周报记者说，在地区开发过程中，通过行政力量要求国企央企入场的方法会带来后遗症。

例如，陆家口迅速发展初期，政府要求中央企业、进入中国的海外金融机构等在该地区设立事务所，行政力量无疑加速了陆家口的成熟，但促进了该地区目前活力不足的局面，这些公司大多行

宋会雍认为:“上海给了市场开发的商品房地块，如果说现在的招商效果不完全满意，板子不一定要打给开发公司，更根本的问题可能是政府的计划本身。”

一位业界人士对时代周报记者表示:“董家渡地块的定位需要进一步微调。 因为从陆家口到外滩，政府现在提出的计划强调了金融，商业区的定位也和雷一样，会导致后续的同质化竞争”。