【名流置业借12家子企业融资 担保金额67亿】

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最近，武汉上市房企业名流置业再次推出大型融资方案，在其冗长的担保清单中增加了亏损子企业。 自此，该企业名义子企业保额达到67亿元，多家被保证子企业损失了数千万美元。

到年上半年，名流置业保证了近30亿的保证金在年前到期。 金融机构涵盖7家银行、4家信托和2家理财企业。 包括工行、民生、招行、兴业等银行、新华、铁、国民、四川四家信托企业、信达资产和华融资产。

多个金融机构参与后，名流置业债台高筑。 一年内到期的非流动资产上涨了100%以上，达到了17.83亿元，长期贷款也从130.63%增加了27.85亿元。 账面上的货币资金只有24.99亿元。

维持数十亿的保证平衡，名流置业对外引进资产管理企业的接盘，内部要求大股东曲线融资，最近开始“断臂自救”。

赤字子企业融资，担保金额67亿

2月20日，名流置业发布了最新融资方案:通过“长城嘉信合诚2号专业资产管理计划”，向全资子公司武汉园博园置业有限企业(以下称为“园博园置业”)贷款10亿元，其中长城嘉信2400万元，企业持有的园博园置业

名流置业以其持有的园博园置业52%的所有权提供质押保证，企业和全资子企业名流置业武汉江北有限企业及理事长刘道明提供连带责任保证保证。

从那以后，名流置业向名义子企业保证的金额达到了66.63亿元。

据资产管理周报(微信公众平台money-week )记者介绍，名流置业的子企业主要分布在武汉、惠州、芜湖、沈阳、合肥等二三线城市。 近年来，名流置业提高了子公司的担保总额两次。 从去年的40亿元提高到去年的50亿元，达到去年的70亿元。 值得注意的是，在保证的子公司中，多家企业没有营业或有数千万的损失。

上述园博园置业就是其中之一。 这家企业是名流置业的全资子公司，成立于去年11月，注册资本5000万。 全年营业收入为0，净利润为-0.12万元。 担保清单中，损失较大的是名流置业武汉有限企业(以下称“名流武汉”)。

年末，名流武汉向工商银行武汉黄浦分行贷款8亿元，期限为60个月，企业为这笔借款提供连带责任保证。 有趣的是，年3月成立的名流武汉的业绩不理想，也不是损失。 截至2009年9月，营业收入为0，净利润为1715.83万元。

“住宅企业内部的相关结构比较多，他们在企业内部挪用贷款进行转换。 子企业的损失不一定不能融资，银行看着母企业的实力，但相关保证很多，越来越有风险。 ”。 一位股份公司企业部的人对资产管理周报记者说。

在担保下，名流置业实际上利用子公司频繁融资。

东莞名流置业就是典型例子。 2008年，企业计划募集30亿元投入北京“名流广场”、惠州“名流形象”等5个项目，投入4亿元的东莞“名流形象”项目。 值得注意的是，4亿元多年没有投入东莞，期间东莞名流对外融资超过10亿元。

年8月，东莞名流置业宣布将向国民信托借款. 2亿元，借款期限为18个月，将把资金用于东莞名流印象一期项目的开发建设。

年9月19日，该东莞项目再次进行融资，通过民生银行委托贷款给大冶有色，借款3亿元，期限2年，委托贷款年利率15%。

同年10月19日，东莞名流、子企业博罗名流通过新华信托的《华锦70号名流置业股投资集合资金信托计划》，借款近4亿元，年利率约为15%。

去年8月末，根据企业公告，北京的“名流置业”项目受北京地铁计划的影响，纳入北京市政府土地收藏范围，将该项目的资金投入东莞的“名流印象”项目。

年12月18日，全资子公司东莞名流置业租用“大业信托东莞名流印象花园贷款项目单一资金信托”，贷款5亿元，期限36个月，资金专业用于东莞名流印象花园二期项目建设。

根据公开资料，东莞名流成立于2009年8月，注册地址为凤岗镇龙平南路，注册资本3亿元，经营范围以房地产开发经营和物业管理最为重要。 根据其财务数据，截至去年12月31日，东莞名流审计的资产总额为7.29亿元，负债总额为4.37亿元，其中流动负债1.57亿元，净资产2.92亿元。 因为东莞名流还没有开始实际经营业务，从年到年10月，营业收入均为0，净利润损失额扩大到1490.15万元。

根据可查询的年度公开资料，当年担保的11家子公司损失了7家净利润。 其中损失额最高为安徽东磁投资企业2752.91万元。

到上半年，名流置业共为12家子公司提供了保证。 担保馀额为41.85亿元，借款馀额为32.69亿元。

其中保证馀额的70%的有效期为年到年。 金融机构涵盖7家银行、4家信托和2家理财企业。

兴业银行、民生银行、盛京银行、中国银行、招商银行、合肥科技农商务、工商银行即新华信托、铁信托、国民信托、四川信托信达资产、华融资产。

名流置业的财技:高利率贷款，资管收盘

为了保持数十亿担保的平衡，名流置业不惜高利率贷款，接战大戏交替上演。 对外引进理财企业，内部要求大股东曲线融资，拿出“断臂自救”的技巧。

即使是从2010年开始就流传下来的银行渠道，名流置业的融资也付出了高额的代价。 年3月和6月，名流置业武男企业向兴业银行武汉分行借款数亿，期限为18个月，年化利率均为15%，为基准贷款利率的两倍以上。

最近也一样。 年末，武汉名流从平安银行武汉分行贷款4亿元，贷款期限为2年，年化利率也大大超过基准利率，达到9.5%。

名流置业轮流上演接战大戏最初是从年开始的。

年10月末，信达资产湖北省的分企业成为了第一个托盘手。 名流置业将名流置业武汉有限企业(以下称“名流武汉”)的47540万元债权转让给信达资产。

信达两次出手救了安徽芜湖。 年3月，全资子企业芜湖名流向铁信托借款5亿元，用于名流形象百货店和酒店进行装修和改造，贷款期限为18个月。 年4月，信达资产安徽分公司收购铁信托对芜湖名流持有4.2亿元债权，债务重组期为18个月。

华融资产也是名流置业的一大托盘手。 根据企业公告，名流武汉湖北银行荆州银海分行8000万元贷款于年1月17日到期，华融资产收购该债券，将负债重组为名流置业的另一子企业武汉名流地产有限企业(以下称“武汉名流”)名。

“理财债务重组实质上是为房地产项目融资。 一般来说价格很高。 ’业界相关人员说明。 其中，信达资产接战的年化价格为14.2%，华融资产提供的债务重组的年化价格更高达15%。

年初，企业为了筹集“名流公馆印象”项目的资金，以名流武汉24.9%的股权和名流武汉6亿元债券为代价，获得四川信托贷款12亿元，期限18个月，年化价格达到15%。

在寻求高利率支援之前，名流置业处理资金困境，利用大股东曲线融资。

年6月，武汉名流向湖北银行荆州银海分行借款2亿元，借款期限为3年。 拥有企业15.58%股权的控股股东名流投资集团有限企业(以下称为名流投资)将其中3.52%的股权提供给质押担保。

另一个全资子企业中工建设有限企业(中工建设)的融资过程，每次都有名流投资的鼎力。

该子企业去年8月、去年9月和去年11月，在汉口银行申请了3次银行授信5000万、5000万、4200万。 年8月在兴业银行武汉分行贷款1亿元，申请每年9700万信用。 以上融资期均为一年，名流投资均保证部分名流置业所有权。 截止到2011年11月，名流投资已把所有名流置业股票当铺完毕。

另外，股票持有量为11.73%的第二大股东北京国财创业投资有限企业(以下称为北京国财)也出现了两次，融资给名流置业曲线。

年1月，北京国货向盛京银行申请了4亿元贷款，期限为1年，以其持有的3亿股名流置业所有权提供质押担保。 两天后，名流置业公告指出，为了保障企业项目的开发建设，企业子企业沈阳印象名流置业有限企业向二股东北京国货借款4亿元，期限为12个月，年利率为6.56%。 无论是紧凑的时间还是金额，都可以看出这是两股东合作的。

这个方法于年1月出现，理由同样是为名流置业沈阳“名流印象”项目输血4亿元，贷款银行及担保方法相同。

大股东的小费被当铺时，名流置业将眼球转移到募集资金上。 年下半年以来，名流置业两次使用募集资金自助。 年10月，名流置业宣布将2.8亿元的偶像募集资金补充流动资金，于年1月17日返还。 短短两天，再次挪用一亿元。

募集资金填补不了借款的漏洞。 今年名流置业开始走上了“断臂自助”的道路。

年1月29日，企业宣布将减资全资重庆东方富豪房地产开发有限企业(以下简称“东方富豪”)和沈阳幸福置业有限企业(以下简称“幸福置业”)。 其中东方富豪的注册资本从4亿元减少到2000万元，幸福置业从4.2亿元下降到1亿元。

据企业介绍，东方富豪和幸福置业开发的项目都接近尾声，现有的注册资本超过了项目的后续开发需要。 因为这个决定各自进行了减资。 实际上，这两个都是名流置业利润状况良好的子公司，从中回收了近7亿元的自有资金。

负债累累

即使财技改变，名流置业也很难掩盖债台高筑的不自然。 据当年三季报报道，短期贷款为23亿元，年内到期的非流动负债为17.83亿元，比上年增加116.24%。 长期贷款27.85亿元，比上年同期增加130.63%。 利息费用1.37亿元，比上年同期增长29.5 %。 可用于偿还的货币资金只有24.99亿元。

据半年报报道，金额排在前5位的1年内到期的长期借款共计12.4亿元。 债权人分别是兴业银行湖北分行、湖北银行荆州银海分行、信达资产安徽分企业、国投信托、铁信托。 其中湖北银行荆州银海分行1.7亿元，信达资产安徽分企业2亿元，分别于今年4月和6月到期。 另外，信达资产湖北分企业4.32亿元的长期应付款馀额也将于今年4月30日到期。

此外，许多信托贷款集中在年前到期。 包括铁信托4.5亿元、国投信托3.2亿元、四川信托3亿元，共计10.7亿元。 名流置业2009年发行的18亿元企业债券也于今年5月迎来了兑付日。

彭元资信判断有限企业提供的名流置业年债券跟踪信用评级报告显示，企业房地产结算面积和结算金额下跌，待售项目是否集中在二三线城市，能否防止房地产市场大幅波动的影响，目前还没有考察。 另外，企业有息债务规模增加，资产负债率逐年提高，短期内信托借款偿还期集中，债务压力大，对外担保金额大，有一定或债务风险。

另外，企业开发的城中村改造项目总投资额为259.38亿元，预计到年3月末投资229.72亿元，以滚动开发的模式缓解部分资金的诉求，但投资额很大，企业依然面临一定的筹资压力

据渣打银行日前对中国30个二线城市和三线城市的开发商进行的调查显示，这些开发商预计地价在今后几个月将持续上涨，但融资越来越困难。

实际上，名流置业年报暗示，项目之一惠州罗浮山“名流庄园”项目部分竣工，受宏观调控的影响，开盘销售延期。