【财经常识百科：小产权房】

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根据《国务院关于继续积极可靠地进行城市住房制度改革的通知》，职工可以购买公有住房，在国家规定的住房面积内，按标准价格销售。 员工购买后，可以另外拥有部分产权，进行继承和销售，但销售必须在购买5年后进行，原销售室的产权单位有优先购买权，销售室的收入扣除相关税金后，个人和单位或政府分别占有的财产 从这里可以看出部分财产权和所有财产权的区别。 部分财产权与所有财产权的不同之处在于，部分财产权强调永久采用权和继承权，收益权和处分权的行使被限定在一定范围内。 小产权室是狭义的概念，经政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长期居住。 没有合法建设手续的房子，不要买这个是真正的小产权，如果不合法随时强制拆除。 大小产权房的争论不是房屋的全部权利，而是土地的采用权。 比起海外和中国的不动产，拥有的只有不动产，没有土地的终身录用权。 在有土地的地方的价值差距。

总结小产权的解释，首先有三种解释，年面临整顿的小产权室是指以下三种。 第一种解释是，比较快速发展者的财产权，将快速发展者的财产权称为大财产权，将购买者的财产权称为小财产权。 这是因为买家的财产权被快速发展商的财产权分割了。 第二种解释根据房屋再转让时是否需要支付土地出让金而区别，不需要支付土地出让金的称为大财产权，支付土地出让金的称为小财产权。 根据这个说明，普通商品房是大产权室，经济适用房是小产权室。 第三种解释是按产权证的发行机构划分，国家发行产权证的称为大产权，国家不发行产权证的称为乡镇政府发行证书的称为小产权，乡产权不构成真正的法律意义上的产权。 第一类和第二类解释的小产权是合法的，支付购买价款或者转让时追缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定比较确定。 第三种说明小产权的法律属性有很大争议，得不到真正法律意义上的产权证。

法律风险

乡产权室的流通转让有很多限制。 乡产权室只具备普通商品房的录用性质，因为它具备普通商品房的法律性质，其实不是商品房。 因此，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房无效，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定和司法解释解决与乡产权房有关的案件，买家的权益很难维持。

另外，因为购买小产权房的合同无效，所以法律上购买者只能要求返还购买费用和根据银行同步贷款利率支付利息等。 但是，根据现有的例子，即使购买者知道购买的房屋是家乡的产权房也购买的话，由于我方有过失，人民法院可能不支持要求赔偿损失的要求。 此外，开发者违反合同时，合同无效，因此购买者的权利不受保障。

乡产权房未经法律许可，无需向住房管理部门备案，不在政府机关的监督管理范围内。 这是因为在采用住宅的过程中，如果遇到住宅质量问题、公共设施的维持问题，其救济途径非常有限。

最典型的事件是1994年全国各地的画家上传了通州宋庄，形成了全国最大的画家凝聚地。 但是，由于房价高涨等多方面原因，销售农家在反感卖家起诉画家的事件相继发生，迄今为止已经形成了13件议论室诉讼。

2007年7月，画家李玉兰收到一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照判决价格向李玉兰支付9.3万元补偿金，李玉兰判决生效90天内开房。 李玉兰向市二中院上诉。

2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”的农村房屋买卖合同无效，但判决指出合同无效的主要责任是农民的反感，李玉兰可以就赔偿问题另行主张。

策略风险

购买的是建设乡产权房，购买者与开发商签订合同，交付房款后，有关部门整理乡产权房的建设项目，有些项目可能中止建设或者强制拆除。 结果，购买者可能会面临只向开发者索取购买费用，购买者无法获得住宅，无法马上收取住宅费用的不自然状况。

另外，购买后遭遇国家征地拆迁的情况下，乡产权室没有国家承认的合法产权，购买者不是合法产权人，因此不能得到对产权的拆迁补偿的可能性很高，作为实际录用者得到的拆迁补偿与产权补偿相比，

监督管理缺位

乡产权房屋的开发建设对尚未确定的规定加以制约，开发建设的监督管理也同样不足。 乡产权房屋的开发得不到银行贷款的支持，开发过程中其大量的开发资金不由政府和银行监督管理，依靠开发者的自主开发建设，如果开发部门的资金和其他环节出现问题，很可能会变成烂尾工程。

如果事先将购买资金交付给没有任何资质和监督管理的开发部门，对购买者来说，资金的安全性、开发人员资金是否按时到达、能否按照质量交付房屋有很大的风险。 另外，没有开发公司的资质，房屋质量和房屋售后服务很难保证。 另外，入住后的物业管理也容易产生问题。

转让风险

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集团所有土地的采用权不得为非农业建设转让、转让或出租。 农村宅基地是集体的全部，村民对宅基地也享有采购权，农民把住房卖给城市居民的买卖行为不能得到法律的同意和保护，不能办理土地采购证、住房生产证、契税证等合法手续。 由此可知，乡产权室不能转让或销售给不是本集团成员的第三者。 但是，这不是说乡产权室不能转让，而是说购买后也不能合法转让。 另外，对房屋的安全值和升值也有很大的影响。

全国政协委员、民进中央常务委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授表示，应该坚决打击占用农田开发建设小产权室项目的违法违规。 要加强农村集体所有土地的批准力度，坚决制止因违反租赁征收等而征用土地的现象。 但是，对于农村集体建设用地和宅基地建设的小产权房，必须从政策上区分，尽量利用经济手段，从科学快速发展的长期角度提出对策，处理问题。

承认现实，平衡好处

多个小产权室在村集体之间合并了集体的所有建设用地和宅基地，然后建设成了合并的集体土地。 这实际上是比较有效地进入集体土地的尝试。 这样的小产权房不仅处理了城市居民住房难的问题，还实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。 很多城市居民已经购买了这样的不动产，这也表明小产权房里存在一定的市场。

因此，除非严重影响国家和城市的统一规划，否则必须对任何合理合规建设的小产权室，在补充相关手续补充相关费用后，给予相应的正式产权。 为了防止未纳入建筑住宅计划的现象进一步蔓延，对建设中和新建中的小产权房必须切实纳入城市统一计划，经过合理的批准程序予以确认或制止。

比较有效地配置土地资源

国家颁布的各项政策，都是全国一律的行政命令，对于建设在集体建设用地上的小产权室，应该努力使用经济手段而不是单纯运用行政手段，进行大面积的解体。 这可能会加剧社会矛盾，把好事变成坏事。

首先，小产权室的出现确实会导致地方政府土地出让金收入的减少。 建议加快现行税收体制改革，缩小中央财政收入比例，缓解地方财政转移依赖土地收入的情况。 如果能比较有效地抑制土地财政泛滥的势头，加强开发者的规范和监督管理，商品房的价格就在合理的空之间。

其次，在中国税收收入逐年稳步增加的情况下，中央和地方必须加大财政转移的支付力度，尤其要主导越来越多的廉租房建设。 如果政府能够提供足够数量、价格合理、地区合适的这种保障性住房，同时形成合理有效的分配机制，小产权房就没有这样的规模和魅力。

深化土地所有权变革

农村集体建设用地(包括宅基地，持续执行集体整体时)与城市国有建设用地享有同样的权利，应该在同样的市场上大致定价。 城市居民的住宅地是国有的，其采用权可以租赁、抵押、继承、转让，但农村居民的住宅地(采用权)既不能出租、抵押、转让，城市居民的住宅不能卖给投标高的任何人，农村居民的住宅卖给投标更高的城市居民

实行国有建设用地和集体建设用地的“统一市场”，达到“同地、同权、等价”。 进行城乡土地市场体系建设，重要的是给予城乡集体建设用地同样的权益，“同权”是根本。 为同一建设用地，已不存在土地转用问题的，应当享有平等产权，实行“同地、同权、等价”。

《关于农村集体土地确权登记发证的一些意见》日前发表，其中确定了相关事业的重大政策问题。 年11月9日，国土资源部召开通气会，以年底之前基本完成全国农村集体土地的切实权利登记发行事业为目标，小产权室确定不准登记发行证。

保修注册超过70%-80%

国土部地籍管理司长朱留华说，农村集体土地确权登记证发行事业正在迅速发展，年公布的中央1号文件确定了规定，目标是在3年(即年)内完成农村集体土地确权登记证发行事业。 朱留华说，“农村集体土地的确定权利登记已完成70%-80%，年底前应该会有更好的结果”。

小产权房不得发行

《意见》提出严格规范农村集体土地担保权登记发行行为，严禁虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法解决登记发行证。

关于确权登记中发生的土地纠纷矛盾，朱留华说农村集体土地确权登记大体上是纠纷矛盾未调解，没有登记发证。

朱留华表示，从全国来看，城乡结合部土地登记确权发行事业做得很好，为农民的合法维权提供依据。

国土资源部执法监察局的王宗亚巡视员在发布会上表示，小产权室不受法律保护，年，全国将选择部分城市开展小产权室的试行清洁工作。 小产权室是占有集体土地建设并出售给集体经济组织以外成员的商品住宅，国家对这个问题有确定的规定。 城镇居民不得购买农村宅基地建设，不得购买小产权房。 国家要求各地迅速发展农村集体土地担保登记，但对小产权室的违法用地不允许发证，小产权室不受法律保护。

比较小产权室问题，国务院已经进行了小产权室的最新政策配置，对国土资源部、住宅和城乡建设部负责，成立了专业指导小组，抓住小产权室的底部，整理工作。 国务院的要求:一是必须停止所有建设和在小产权室的建设和销售二是以地方为主体，调查小产权室的现状三是命令领导小组研究小产权室问题，提出相关的解决意见和方法

出小产权房政策

可靠的登记

司长在会议上表示，自年5月6日国土部联合财政部、农业部发出《关于推进农村集体土地登记发行业务的通知》以来，农村集体土地确权登记发证遇到了一些政策问题，确权登记发证进展比较缓慢，将推进确权登记发证的顺利进行

《意见》规定，“通过户籍制度改革或擅自‘村改’等方法，农民集体土地不经过法定征收手续转换为国有土地，农村集体经济组织非法转让、出租集体土地，城市居民在农村购买宅基地，农民住房。 没有依法规范土地担保权登记发证或者登记册造成严重后果的，认真追究相关人员的责任”。

2008年1月，国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》，指出关于土地管理制度的试验和探索，不得违反国家土地用途管制制度。

2008年7月15日，国土部通知尽快落实农村宅基地权证发行事业，但确定不得为小产权室作任何形式的产权说明。

2009年9月1日，国土部发出了“关于严格的建设用地管理促进批未使用土地利用的通知”，再次向地方政府表示，将坚决停止各种小产权室。

年1月31日，国土资源部宣布将要点整理成“小产权室”和高尔夫球场。

年2月21日，国土部在“年房地产用地管理控制等状况”的新闻发布会上宣布，必须从年开始及时报告各地土地市场的流动目标、流动照片类的现象。 另外，包括规定期限解决土地闲置等违法违规事件，试验性地解决小产权室的问题。