【一线城市应加快推进“郊区化”】

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胡刚

中国城市化水平已经超过50%，这个阶段的特征是人口进一步集聚在一线大城市如北上广，因此这些城市中心地区的人口高度密集，受不了，纷纷采用限购、限制品牌等行政措施 但是，事实上这些城市郊区的人口密度不高，一线城市加速小区化的时间已经成熟，公共政策应该分别处理市区和郊区。

一线城市化的时机成熟

小区化现象上世纪20年代美英等发达国家相继出现，80年代中期我国城市化水平较高的大城市如北京、上海、广州等进入了小区化阶段。 区域化的发生和快速发展是城市化过程中具有长期趋势的一些变化对城市化整体可持续发展有很大影响。 住宅小区化有序开展缓解城市中心区人口密度，改善人居环境分解城市工业，发挥缓解城市环境污染的城市中心区区域特征，推进郊外农村开发，提高土地采用效率。

世界知名城市规划专家p厅提出的城市发展过程理论将一个国家的城市区分为中心区和郊区，根据城市向心力和离心力的强度，将城市化的迅速发展分为以下几个阶段:1.绝对集中阶段。 城市中心人口高速增加，城市聚集效果明显，郊区人口聚集在城市，郊区人口正在减少。 .相对集中的阶段。 城市人口和郊区人口在增加，但中心人口的增加速度比郊区人口的增加快。 城市的向心力和离心力起作用，城市的向心力主导了。 .相对分散化阶段。 虽然城市人口和郊区人口在增加，但城市人口有向郊区转移的倾向，郊区人口的增加速度明显快于城市人口的增加。 城市离心力已经占主导地位，那是小区化的前兆阶段。 4 .绝对分散阶段。 城市中心区人口负增长，城市扩散效果明显，城市中心区人口的绝对数量逐渐减少，逐渐绝对分散在郊区。 这是住宅小区化的典型标志。 5 .流失的分散阶段。 城区空心态明显，人口大量流动，除了郊外流动，大部分流向非城区。 在这个阶段郊区化进入了高潮，城区进入了逆城市化的阶段。

从p大厅的城市发展过程模式中，我们可以更直观地认识到郊区化是城市快速发展到一定阶段的必然阶段，它是城市快速发展的分界，即城市的向心力被城市的离心力取代，城市化过程从集中阶段开始 中国一线城市随着私家车的普及、地铁线路的增加、市中心房价高等因素，北上广等一线城市已经进入了p大厅所说的相对分散化阶段。

城市和郊外必须使用不同的公共政策

美国政府园区化政策的比较有效性大大推动了园区化的迅速发展。 这是由一系列法律和经济政策实现的，通过撬动税收等利益杠杆机制间接使不同的市场主体从城市中心区向郊区转移。

在公路建设投资方面，1956年国会通过了联邦援助公路法，政府增加了公路建设的资金投资，进行了大规模的援助公路建设。 该法案还设立了联邦道路信用基金，征收汽油、车辆、轮胎等费用税，将其税收用于资助道路建设。

在郊区住宅开发的基础设施和服务补助政策中，美国的城市郊区开发大多是民间主导型的。 但是在郊外的大楼开发中，地方政府的诱惑政策也同样发挥着重要的作用。 地方政府必须通过制定严格的开发章程、增加容积率和转让开发权等政策工具来引导房地产开发，进行社区基础设施的辅助建设。 美国郊外的大楼发展模式一般使用社区发展模式。 即房地产开发企业正在开发大楼，必须重视学校、商店、娱乐、医疗、教会等基础和服务设施的配套。

另外，社区发展企业( cdcs )是郊区发展的重要参与主体，其性质是非营利的住房服务机构，每年可以得到联邦政府社区集团快速发展基金、home、低收入住房税收补贴的资金支持。 其第一个功能是提供住房开发和住房相关的公共服务，具体包括收购和修理现有住房、支持住房融资活动、参加购房指导和租赁指导等。

这些郊区化政策基本上和跟进了郊区基础设施、科技教育、文化娱乐等公共设施和服务产业，大大推进了美国的郊区化进程。 但是，中国现在的城市公共政策基本上不区分中心城区和郊区，房地产的购买限制、私家车的品牌限制、税收政策等，郊区的迅速发展越来越困难。

地铁改变城市的结构和生活习惯

地铁的迅速便利使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以迅速发展。 轨道的迅速发展带来了城市布局的明显变化，城市人口多，原市中心越来越小，阶段性地向外转移是唯一的方法。 例如，北京已经制定了两轴双带多中心的城市总体规划:中关村、奥运村、cbd等都为全国服务，建设面向世界的城市功能中心。 位于市区和郊狼县之间，将分散配置清河、北苑、酒仙桥、望京等14个边缘集团。 另外，通州、顺义、亦庄、大兴等11座新城的建设也在进行中。 分散的各地区、各中心的有机联系必须依靠轨道交通。 地铁与机场、汽车站、出租车站、自行车租赁站等不同交通工具的便利联系，大幅度缩短了城市内和城市之间的距离，大幅度改善了城市投资环境。

随之有很多城市副中心的崛起，市区和郊外的联系的强化，人们居住观念的改革创新。 城市的距离结构发生了变化，人们住在城市的郊外，工作和购物住在城市中心的生活成为了现实。

随着我国大城市生活人口的增加，城市布局的简单分层扩展已经不能满足城市扩张的要求，大量居民区必然要从市中心地区向郊区卫星城市迅速发展。 具有快速、安全、大容量等优势的城市轨道交通，不仅使大量密集的人们及时疏远，而且随着其规模的扩大和系统的完善，成为诱发城市快速发展的增长点和增长轴。 因此，轨道交通的快速发展是消除大城市结构缺陷、合理改造城市空之间布局、功能和产业结构的优良手段，对优化疏解中心城市人口具有重要作用。

相关人士对广州市居民进行了关于居住区化的调查，58.8%的受访者喜欢住在郊外，这表明随着居住区化的发展，住在郊外的生活习惯越来越被广州市的人们所接受，越来越主流。 在人们对购房各要素的重视程度中，交通占很大的比重。 轨道交通建设改变了人们的居住观念，快速的轨道交通不仅拉近了城区和郊区的空之间的距离，而且拉近了人们居住观念上的城市近郊距离。

城市综合体成为基本细胞

在现代城市，习性快的人们需要在便利、迅速、经济、多种功能一体化的综合空之间享受高效的生活和工作，城市综合体应运而生。

城市综合体是指城市中的商业、办公室、居住、酒店、展览会、饮食、会议、娱乐、交通等城市生活空之间的3个以上组合，在各部分之间建立相互依存、相互有用的主动关系，实现多功能、高效的综合体。

现在城市的客人大多从事脑力劳动，因为具备一定的物质基础，所以在追求高级住宅的能力和强烈意愿的同时，通常接受良好的教育，有很强的专业信息和职业能力和相应的家庭费用能力。 因此，许多人追求生活质量，向往高质量的生活。 首先，表示对不动产的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调整)、物业管理水平等要求较高。 其次，要求合理的房地产生态景观规划。 雄居城市商务中心的中产阶级，白天必须面对城市的水泥森林城，高层建筑、汽车水马龙的压迫、浮躁，其紧张感只能在业余时间释放。 这必然要求房地产有合理的业务计划，在这里放松，享受生活的乐趣。 因此，集公寓、百货公司、休闲、娱乐、主题公园为一体的城市综合体房地产的诉求成为热点。 综合建筑模式就是在这样的背景下产生的。

城市综合体的各功能都有其特定的运行时间范围，城市综合体结合了不统一和之间的功能，维持了全天候的繁荣，提高了综合体的采用效率。 综合城市体内各功能的时间联系，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的采用也可以相互补充。 特别是在市中心，城市综合体注入居住、娱乐活动，完善了非上班时间死亡地区的功能。

以地铁为纽带建立城市综合体

为了适应新的快速发展的需要，城市综合体这个概念也被引入到郊区建设中。 郊外型综合体作为一种新的快速发展模式，是以交通枢纽为核心，融合多城市功能，通过方便的交通联系，统一中枢及其周边一定范围内的区域，发挥城市催化效果的城市新功能混合区。 结合现在的交通互联网现状，郊外型综合体主要与新计划的地铁路线合作，在地铁站附近，具体是500-800米的可步行范围内建立高容积率、低密度的建筑群，居住、购物、饮食、娱乐、医疗、医疗。 美丽的环境、强大的功能倾向于让人们选择郊外型综合体作为自己的居住地，另外，四面八方的轨道互联网带来的便利交通极大地促进了都市近郊新区的迅速发展。 这种新的地铁+城市综合体模式不仅实现了土地资源的合理配置，更整合了城市功能，给人们的生活和出行带来了便利。

城市综合体本身具有高度的灵活性，社区和综合体之间规划了多条路线，保证了即使在堵车高峰期人们也很容易出入。 城市综合体之间的各要素也通过更简洁的路线连接，降低价值成本，吸引越来越多的人流，实现良性循环。

未来城市综合体的要求与地方语境更深入地融合，简单的重复开发不能充分满足城市整体快速发展的诉求。 也就是说，城市综合体的公共属性变得更明显，与周边地区相辅相成，需要使后者充满活力，创造新的社区生活，即形成地区的可持续快速发展。

总之，轨道交通时代给住宅小区化的迅速发展带来了契机和动力，重视地铁交通，以网站为核心，建立郊外型综合体成为郊外快速发展建设的新模式。 通过土地混合利用和立体开发，整合城市的许多功能，与城市交通环境相互作用，形成统一体。 这种基于建筑空之间和城市交通空之间的整合的城市综合体，不仅改善了人们的移动环境，还增强了城市的活力，促进了城市、建筑、交通的综合快速发展。 这种地铁+城市综合体模式可以说是增进都市近郊联系、促进郊区快速发展的比较有效的方法。

作者是暨南大学的教授