【万科养老地产面临快速发展瓶颈 后续经营模式待考】

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中国正在加速进入老龄化社会，据统计，年全国人口中60岁以上占1.7亿人。 年，60岁以上的老年人人口达到2.16亿。 2050年将达到4.5亿美元。

在此背景下，养老地产似乎越来越成为制公启房地产的救命稻草之一，万科是其代表。

万科初推

日前媒体报道，北京“万科幸福汇”发布了146套养老房地产来源作为试验，这是万科在北京的第一个养老房地产项目。

这一百多套老年公寓将于去年11月开工，预计明年下半年完工。 这个项目的养老地产试验分为利用商业补助建设的“活跃的老年人之家”和住宅部分建设的“活跃的老年人住宅”两个行业。

其中，前者的具体经营管理由上海亲和源负责，万科是资产所有者后者是面向市场销售。

在万科，幸福汇的产品在户型设计中比较考虑了老年人生活起居的优势，例如装备电梯、防滑厕所、其他无障碍设计等，在生活补助方面也为老年人提供了丰富的活动空。

但是万科也指出，这个项目的后续经营模式和市场方案目前正在讨论中。

据万科方面透露，除北京幸福汇外，企业还计划在青岛万科城项目中提供约60套老年公寓产品。

但是，目前万科在养老住宅方面还在尝试，所以参与的两个养老住宅项目规模非常小。

具体来说，幸福汇项目中老年公寓类产品面积约2万平方米，青岛万科城项目中老年公寓类产品面积约0.65万平方米，相对于去年的新开工面积1448万平方米，现在万科养老住宅业务的规模真的

此前的报道也提到了建设养老产品的中粮万科长阳半岛项目，万科回应说:“长阳半岛项目整体开发规模大，是否配备养老住宅产品，取决于现有项目的试水情况。”

对此，万科总裁郁亮认为万科确实有迅速发展旧房地产的想法，但现在也做了一点考试和前期的准备。

他希望养老地产今年正式出现一两个，项目可能位于杭州、武汉、无锡，可能是北京，但具体模式各方面还需要注意。

探索之路

2006年，郁亮对外发表了万科在老年住宅方面的研究成果，但具体项目发表是在年12月。

年12月27日，万科宣布第一个项目将在北京市房山区的一个项目中建设，并从北京扩大到全国。

那时，在这个总建设面的约16.38万平方米中，万科预计将约1.2万平方米作为养老不动产使用，预计将于年发售。 这个项目现在是幸福的汇款。

万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆确定了万科养老地产产品将来经营的两种形式，即对住宅产品的嫁接和对保有型房地产的嫁接。

万科表示，未来中粮万科长阳半岛、五矿万科北京欢庆城项目将配合养老地产产品。 之后万科全国其他城市的项目也开始配备养老地产产品。

万科当天与清华大学建筑学院、上海亲和源、合川投资管理(北京)有限企业等协商，共同开发了养老地产。

比较万科对养老房地产的野心，毛大庆明确表示明年万科对养老房地产的投入不亚于住宅产业化和商业房地产项目。

在内部会议上，万科总裁郁亮要求北京、上海企业首先探索突破养老地产的成熟运营模式。

但是，目前万科养老地产的探索道路并不顺利。 如果幸福汇164套养老产品在可预见的成功之外，香河欢庆城是意外的流产。

年5月，关于“河北香河县违法违规用地和相关九名官员被处分”，北京万科卷入暴风雨中，香河五矿万科欢庆城项目因涉嫌此案停止。

7月下旬，比较这次，北京万科不仅对购买的所有者收取全额返还的已支付房款，还加上8%的已支付房款作为补偿，项目最终由政府赎回转移为农民。

万科欢庆城一期a区于同年3月11日取得了预约证，预售总建筑面积为7万平方米，当时签订了276套住宅销售合同。

资料显示，万科欢庆城项目用地是北京万科和五矿建设于年7月底价约3.18亿元取得的，项目净占地面积约26.5万平方米，北京万科享有该项目的50%权益。

欢庆城项目最终得到了处理，香河退地的事情万科正在探讨养老地产不可避免的事实。

模式待考

年末，万科高调宣布养老地产已经成为旗下业务版图的新分支，“健康养老地产”的快速发展计划也全面启动，但从欢庆城到幸福汇，万科在养老房地产上的探索并不像预期的那样顺利和迅速。

万科方面在接受观点地产媒体采访时指出:“企业现在的养老住宅业务还处于试验水阶段，养老房地产项目的规模非常小，到现在为止的投入还很有限。” 这与毛大庆年末对万科年养老房地产的巨大投资有所不同。

迄今为止明确的幸福汇款养老地产的两种运营模式也成为了“探索中”。

实际上，花样年总裁潘军认为，在中国创建养老房地产仍然面临着巨大的挑战，但养老房地产市场是未来30年房地产市场最有魅力的一部分，因此养老房地产的核心竞争力不是开发能力，而是投资能力，而是管理能力

毛大庆还指出，实际上数万科都没有养老地产的开发运营经验，因此进入养老地产只是一种尝试，有无利益并不重要，重要的是形成成熟的商业模式。

万科方面说，现在万科需要的是在现有的市场环境中考虑养老不动产的商业模式，以及通过项目的飞行员，培养自己在这个行业的专业能力。

业界相关人员认为，由于现在的城市计划中没有“养老产业用地”的土地用途，现在很多养老项目的土地是居住、商业、医疗用地，土地价格很高，所以现在养老不动产的前期投入价格很高，整个领域在银行贷款乃至税金方面，

另外，养老地的参加者可以分为至少三个等级:政府民政部门发表的福利性养老设施、开发者建设的商业性养老地产项目及保险资金介入的、将养老地作为商业地产项目经营的养老机构。 这些现在没有政策的区别。

如果只有开发者使项目自立，资金的沉淀周期也比时间长，投资回报率比时间长。