【天津双料地王星耀五洲深陷破产传闻】

本篇文章3530字，读完约9分钟

地王的命运一直备受关注，2007年天津双材料地王项目星耀五洲因破产谣言、业主纠纷、连续信托漩涡、涉嫌停工等问题引起业界关注。

今年8月以后，星耀五洲陆续通知前期业主领取房间，业主以“延期交付建筑物，赔偿方法不合理”等理由反复集体抗议，也访问了津南区政府。 很多购买者向时代周报记者明确表示，开发人员提交房间时，无法提供准入证及相关房屋检查合格的相关证明书，担心与星模五洲大楼的质量无关。

星耀五洲企划部的负责人否认房屋有质量问题，但没有回答为什么延期交楼。

纷争的背后隐藏着星耀五洲项目销售不顺利的不自然。 时代周报记者说，自2009年5月1日开设以来，星模五洲的销售接近50亿元，但不足以支付当时的土地购买费用。 而且，星耀五洲陷入了以新债券偿还旧债的连环信托漩涡，销售偿还陷入了不足以支付当期信托利息的不自然状况，破产的传闻也因此而引起骚动。

比较破产的传闻，前几天星耀五洲在其销售现场举行了新闻发布会，星耀集团副社长杨文枝说:“破产的传闻是虚构的。 在信托支持下，资金链不断，目前星耀五洲项目总体进展正常。 ”。

星耀五洲的一位干部在接受时代周报记者采访时也表示，12月末，星耀五洲在融资上有很大变动，届时企业的资金压力将大幅缓和。

用两年半的销售额支付地价是不够的

天津市津南区五洲大街，双向8车道，两侧种植了多种绿色植物，很壮观。 但是，光明的背后伴随着孤独。 轿车偶然在3公里长的街道上行驶。 星耀五洲坐落在这样安静的街道旁边。

从五洲大街进入星耀五洲项目，正面来了人工湖，与人工湖相邻的是星耀五洲万人和平广场。 包围广场的是“扭曲的枪”“和平表”“主题浮雕”等特色雕刻。

星耀五洲售楼员向时代周报记者介绍，该楼盘以前是天津天嘉湖水库用地，占地面积达1.1万亩，水域面积7000亩，建筑面积近300万平方米。 项目分为欧亚、北美洲、南美洲、大洋洲、非洲五个板块，布局、外形均仿照世界地理布局。 星耀五洲楼本的广告语也掩饰不住它的霸气——“世界是你的”。

霸气的背后有状况越来越差的销售业绩。 星耀五洲的这位高管向时代周报记者透露，该楼盘于2009年5月1日首次开设销售，当年实现销售回款26亿元，成为天津当年的单盘销量冠军。 年，星耀五洲销售额下降到10亿元左右。 今年十个月前，这栋楼的销售额达到了近十亿元。 根据粗略的计算，从2009年5月1日到今年10月31日，星耀五洲的销售金额接近50亿元。

2007年10月19日，云南星模集团星模投资占领该楼盘的地块地价为62.9亿元。 这个楼盘现在合计实现的销售金额不足以支付土地价款，开发商面临的资金链压力不言而喻。

星模五洲的这位高管说，与现在的宏观环境相比，星模五洲接下来将减少住宅部分的推动量，加大商业补助部分的建设力度。

实际上，当年星耀投资占领该地块时，很多行业相关人士质疑开发商的资金实力和开发商的运营能力问题。

不支付延期违约金

业外人士预想的是，由于运营资金不足，星耀五洲目前项目建设不顺利，这座交房的相关大楼陷入延期交房泥潭。

星模五洲北美板块的老板向时代周报记者介绍说，在北美板块62-66号等5栋大楼中，许多住宅来源的合同约定于去年10月提交。 由于项目建设不顺利，不得已推迟了房间的交付。 到今年8月左右，开发者向一点业主发送了催告书，要求相关业主订房间。

例如，北美板块枫情阳光城老板表示，自己购买星耀五洲北美板块枫情阳光城的商品房，合同时约定的交房时间到年12月30日，但之后交房时间坚持延期，到年8月，开发者对自己说:“星耀五洲枫情阳光城交房。

这个北美板块所有者对此进行了说明:首先，按照《天津市新建住宅商品房允许采用管理方法》和《天津市商品房买卖合同》等规定，提交房间时，开发商必须向所有者出示房子的《竣工检查备案表》和《准入证》。 其次，还必须提供“住宅质量保证书”和“住宅采用证明书”等相关文件。 但是，开发者在提交房间时不能提供准入证及相关房屋检查合格的相关证明书。 其次，房间交接程序不合理。 盖房间时，开发商竟然在业主签署各房间领取手续后，由房地产客服管家把物品交给业主，陪同检查室，而不是正常预房间后支付费用的房间手续。

星模五洲的这位高级管理层对时代周报记者说，星模五洲已经有其他证书，还没有取得“准入证”。 “只有持有‘准入许可证’才能交出建筑物。 这是天津市才有的规定。 实际上开发者没有严格执行这项规定，很多楼盘在没有取得此证书的情况下交出了建筑物。 ”。

更不能被业主接受的是，由于资金紧张，应该推迟交付房间，向业主赔偿违约金。 但是开发者不是合同约定的现金赔偿方法。

据业主向时代周报记者介绍，例如，房间交付时间为去年10月，延期现在开发者计算的房间违约金的截止日期为今年8月，相当于少了10个月的违约金。 开发者自己单方面进行的违约赔偿方法是用今后10年的事业费进行赔偿。 所有者质疑开发者违反该合同，按照合同约定要求赔偿时，开发者的回答只有该方案。

业主说，关于交房条件不具备、开发者强制交房、为了延期交房而应该支付的赔偿金等问题，现在业主们有集体维权。 如9月15日，百名业主集体访问了津南区政府。 据一位业主介绍，当时政府的回答是“星耀五洲的问题很重大，回答业主最多需要三个月”。

一位业主向时代周报记者透露，延期交房背后的真相是星模五洲的项目几乎没有进展。 比如北美板块的72号楼、73号楼，平时工地内只象征性地有2、3名工人。 业主戏称:“房子去年怎么样，今年怎么样？”

上述业主表示，一点辅助项目也基本停止，就像被称为亚洲最大的室内滑雪场项目一样，“去年在现场，员工在工地竖起了4根柱子，被告知正在进行基础工程。 现在一年过去了，现场还是那四根柱子”。

星耀五洲的干部对时代周报记者说:“整个项目的打桩工程必须同时进行，地面部分的建设进程缓慢，滑雪场本身的计划将在后期建设。”

第二季度存款不足还利息

更令人着急的是，为了保证项目继续进行，星模五洲必须频繁以高价格的信托融资。 事实上，2008年以来，星耀五洲项目发行了四次信托。 新信托融化的资金还旧债，成为其惯用的方法。

年6月24日，华融国际信托发行了《华融星耀项目集合资金信托计划》，募集资金23.278亿元。 在这23.278亿元中，18.3亿元用于置换华能贵诚信信托的天嘉湖信托贷款，剩下4.978亿元，用于支付星耀五洲项目的财务费用和工程费用。

华能贵诚信托的天嘉湖信托项目是星耀五洲2009年6月发行的第二个信托计划，当时募集了32.9378亿元的资金。 这笔资金的第一用途也是偿还2008年9月发行的第一个信托计划——中信盛景星模地产基金集合信托计划。

今年7月8日-9月30日，中信信托又发行了名为“中信集信汇金养老地星耀健康城I号集合信托计划1期”的信托产品，募集资金10.24亿元，向天津星耀企业收购指定分区项目企业的所有权。

这个新的信托计划，信托期分为2年、3年和4年，投资者获得收益的方法分为2种:一种是现金分配，一种是取消限购或非限购的投资者，则优先价格，项目企业指定住房(高层住宅， 别墅13000-14000元/平方米)。 目前，该信托的募集金额还不明确。

但是，借新债还旧债，出现“联系”的问题是迟早的事。 根据《华融星耀项目集合资金信托计划》今年第二季度的财务管理报告，星耀五洲本季度应该按约定支付贷款利息8919万元，但实际上只支付了5983万元。

“年，相当一部分进入还款周期的信托存在还款问题，第三季度，房地产信托迅速降温，许多信托企业拒绝了房地产项目。 ”。 盛世神州房地产投资基金管理企业首席投资官张健对时代周报记者分析:一年前，信托企业商品房销售速度下降30%，有的项目下降70%，直接影响信托资金的回收。

根据华融信托公布的星耀五洲财务状况，截至今年第二季度末，天津星耀企业资产总额为121.58亿元，负债总额为91.78亿元(其中流动负债44.27亿元，非流动负债47.51亿元)，所有资本为29.79亿元，资金

一位业内人士估计，即使按11%的低利率计算，星耀五洲每年应偿还的利息也达到10亿元，其全部权益仅为29.79亿元。 今后2~3年，如果没有足够的利润和新的股票融资，星模五洲将面临严重的财务危机，很有可能被信托破产清算。

但是星耀五洲的干部对时代周报记者说，星耀五洲的负债是90亿元，但每年的利息不高10亿元左右，资金链也不足以断裂。 “这个项目有建设10万平方米的商业，开发者选择所有的自我保持，资金链紧张的话一定会出售。 ”。

该干部还说:“本月末，星模五洲将展开新的融资计划，届时将缓解资金压力。”