【“万保招金”三季末资金压力降低】

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网易财经于10月25日晚，“万保募集金”的4家大型住宅企业在3季度一齐报告。 受结算延迟的影响，各公司第三季度的数据不干净，但四家住宅企业第三季度的销售总额接近2009年全年。 一位分析师表示，良好的销售状况可以使公司的现金流更丰富，这肯定会使住宅企业在买卖双方的游戏中占有越来越多的主动权，从而为二次控制的效果推迟期限。

第三季度增速下跌不会改变为好趋势

报告显示，除保利房地产第三季度成绩比较好外，万科、招商、金地三家住宅企业的营业收入和营业利润都增加了。 其中，万科第三季度实现收入56.1亿元，同比减少27.4%，净利润4.6亿元，同比增长6%。 招商地产第三季度营业收入同比增长7.96%，净利润同比减少20.54%。 金地集团第三季度净利润仅为1.12亿元，比上年同期减少76.75%。

但是，必须指出，由于结算延迟了半年左右，这没有反映限制以来住宅企业的实际销售状况。 据销售简报统计，四大住宅企业第三季度销售总额达1377亿元，与2009年全年1427亿元的销售总额相差无几。 今年的“金九”似乎更是房企打破记录的表演比赛。

一份研究报告显示，随着最近大量未结算开始进入各上市住宅企业的报告，万科等住宅企业不需要为第四季度的业绩报告烦恼，也不需要担心明年的业绩报告。 以万科为例，三季度末销售的未处理资源合同金额约达863亿元，基本锁定了今年明年的业绩。

负债率在上升，但压力很小

从负债状况来看，保利地产资产的负债率为78.92%。 在成为“万保招金”的四大开发者中，负债率最高的是。 另外，金地集团资产的负债率从第二季度的69.85%上升到72.26%。 招商地产从第二季度的61.20%上升到第三季度的62.33%万科的资产负债率也从69.83%上升到73.75%。

但是，有点分解师认为，由于销售状况良好，公司的现实压力很小。 以万科为例，所有账本负债中47.4%为预算账，净负债率为27.2%，比中期的40.8%下降了13.6个百分点。 保利地产总负债的43.38%是定金。 另外，“万保招金”4家公司手中的货币资金分别为191亿元、137亿元、109亿元、130亿元，合计达到567亿元。

另外，从第三季度末“万保招金”四大领导人的经营活动现金流净额来看，为-12.07亿元、-261.48亿元、-22.38亿元、-14.15亿元。 虽然为负，但分解师表示，保利和招商房地产经营活动的现金流净额并没有大幅减少。 像万科和金地一样，第三季度经营活动的现金流净额为正值。 而且，这与公司对市场乐观有关。 这是因为增加了土地和开发价格的支出。 第三季度，招商、保利、万科积极占地，即使是迄今为止不怎么工作的金地，第四季度也将提高抓地力。

双方的游戏时间或延长

一位访问者认为，今年以来，房地产融资渠道不断收紧，但超过了预期的销售情况，住宅企业在买卖双方的游戏中无疑占有越来越多的主动权，从而使二次控制的效果推迟了期限。

时富证券分析师周杏苑说，控制在双方玩平衡木的过程中，彼此在寻找对方的底线。 考虑到现在房地产在国民生活中的重要比重，国家不能一下子彻底压迫房地产。 内地刚性的诉求实在旺盛，这使住宅企业的业绩非常出色。

另外，分析师认为，今年的两次控制都是通过行政控制功能打击投机性的控诉，对真正的自住控诉的影响很小，成交量确实以环比下降，但幅度不大。 比起4月的控制，二次控制的影响更温和。

迄今为止，世界权威机构标准普尔报告说，未来6-12个月内地楼价将下降10%，但调整预计将集中在一线城市。 因为现在开发者的财务健康今年上半年销售很强，压力很小。 另外，在政策层面，政府预计将保持稳健的控制节奏和力量，中国经济基本面依然良好，因此控制幅度不大。