【炒房被套 房东怎么操作“售转租”】

本篇文章2669字，读完约7分钟

财技术周刊2月1日刊“转卖”只有名牌吗？ 答案是否定的。 国家限制政策的展望状况在短期内没有变化，使很多房东的投资计划混乱。 本来打算出售不动产，但由于税金的增加和市场购买欲望的下降，出售的可能性大大降低了。 迫于偿还，有些房东认为“转卖为出租”。

业内人士表示，“作为租赁倒卖”将面临很多实际问题。 例如是否投资装修、如何选择租客、是否根据市场行情调整计划等，房东需要事先考虑，只有这样才能进行销售、租赁。

楼市频繁出售“转租”

小张决定不向中介企业出售房子，改为出租。 张先生在上海古北板块投资了公寓，2007年夏天买的。 去年年底花了700万元的卡出售，看房间的人不少，但要么房价高，要么对将来的房价趋势感到悲观。 这是因为没有人决心和她签订买卖合同。

进入新年后，新的税务政策迫使她相应地调整。 品牌价格还是700万元，但“到手价格”。 根据“到手价格”计算，购买者的价格大幅上升，包括销售者本来应该负担的二手房交易的个人所得税、营业税及中介佣金等，全部转嫁给购买者，这实际上使房价上涨，反而对销售形成了阻力。

张先生以前没想出租车。 由于房价上涨，我几乎无视了房租的收益。 但是现在的情况有点不同。 房价近一个月没有上涨，将来调整的可能性也很小。 因为如果这样卖不出去，租赁可能是更现实的选择。

记者通过进一步调查发现，现在二手房市场“转卖租赁”的现象并不少见。 据上海美联房地产公司宣传部的许嵩负责人介绍，今年1月上半年进入租赁市场的原待售住宅资源数量增加，环比与去年12月相比增加了3成左右。

其他城市也发生了同样的事情。 北京中原三级市场研究部相关人士表示，目前已进入住宅租赁市场淡季，但由于房地产市场陷入展望，打算销售房地产的房东将房地产来源投入租赁市场，租赁住宅供应量略有上升。

“转租”实际上是负数

业内人士表示，“以租赁形式倒卖”实际上在缓解投资者的资金压力方面有很大优势。 在2009年第2、3季度房价急速上涨的市场行情中，租金收入相对于房价的上涨幅度，几乎是可怜的。 2009年初市中心的合计金额为300万元的公寓，月租金约为6000元，年租金收入为7.2万元，看起来不少，但这栋公寓到了2009年10月就可以购买500万元，仅仅是房地产本身的上升。 但是，随着国家控制楼市，将来的房价很可能会被调整。 因为在这样的市场行情中，如果也选择关闭空的话，是不合时宜的。

记者说，现在选择“转租销售”是为了缓解资金压力。 上海美联房地产古北分行营业经理刘洪志表示，目前古北板块选择“转租”的房东几乎有偿还压力。 刘洪志说:“一部分有贷款压力的业主，遇到日系、欧美顾客的话，即使降价10%~15%也希望租赁，非常有诚意。” 除此之外，来自浦东联洋板块、虹口四平板块的中介也提出了同样的观点。

玩“转租”有讲究

想要“转租”，房东实际上有很多工作要做。 业界相关人士警告说，实际上要成功“租赁销售”，不仅仅要从中介企业取消新闻销售，只需转换成租赁新闻，万事大吉，其中包括很多具体的事情，必须自己解决。 上海德佑地产市场研究部相关人士表示，“销售租赁”房地产与长期租赁住宅资源不同，必须事先明确考虑装修、租赁合同等。

业内人士表示，在“转租”的情况下，房东必须事先明确自己的投资计划。 例如，必须考虑明确调整的目的。 你想先暂时转移还是多次持有？？ 然后根据如何减轻负担制定具体的租赁战略。 那么，房东应该怎么操作呢？ 以下，结合具体例子进行分解。

是否投入具体分解。

是否投入，必须根据现实情况来明确。

考虑到自己拥有的不动产再过三年多就五年了，陈先生决定重新装修后再租。 除了修补部分破损的装修部分外，还打算追加地温设备。 那样做会增加价格投入，但租金收入会因此提高。

【解析】上海美联房地产联洋分行营业经理徐庆累认为，由于“出售租赁”住房资源的特殊性，房东在租赁前是否应该增加投资，取决于具体情况。 如果准备长期持有(例如3年以上)，房租的收益与房屋本身的质量，特别是装修的程度有很大关系，因此应该考虑适当的投入。 但是，房东不打算长时间持有，如果只是在租赁过程中等市场逆转后再销售的话，可以不考虑继续投入，但毕竟回收价格需要时间。

关于投入的多少，徐庆累表示适当停止。 他说，简洁高雅的装修风格很受租客欢迎，光追求奢侈，只是增加负担，效果反而不理想。

优先高质量的顾客

高质量的顾客通过自己重视房子，减少人为损坏的程度，有助于将来的销售。

季先生打算租已经关闭了空年以上的公寓。 每月租金的市值约4500元左右。 一家企业打算以4200元/月的价格长时间租赁，安置企业中层管理者的住处。 但是季先生认为没有达到自己的心理价格而拒绝了。

【解析】刘洪志说，对于销售“转租”的房东来说，也很讲究租客的选择，建议尽量选择高质量的顾客作为自己的房客。 刘洪志解释说，对“出售租赁”的房东来说，大多数人的真正目的不是长时间持有不动产，“租赁”只是为了渡过眼前的难关。 这是因为选择高质量的顾客不仅能得到稳定的租赁收入，还能尽量好地保护房地产状况，有助于将来的销售。

刘洪志警告房东应该尽量避开房东。 房东为了赚钱增加差额，重新划分房间、租房的人增加，房子的内部完全改变，销售时不可避免地会让购买者做出三个选择。

有必要事先证明

如果事先向租客说明自己的想法，实际上可以避免发生纠纷。

【例3】有人想租周先生的公寓，签订了租赁合同。 然后，周先生坦率地对对方说。 如果今年秋天市场形势好转，他会考虑倒卖房子。 对方没有异议。

【解析】刘洪志说，周先生的方法确实是可取的。 因为房东通常害怕租客的厌恶，所以无法向对方说出自己的真实意图。 但是对“转租”房东来说，有必要消除这样的担心，诚实应对。 只有这样，才能一点也不引起争端。

当然，当你与对方证明你的真实想法时，你可以做出适当的承诺，例如即使出售不动产也保证租赁合同有效。 或者，在自己违约的情况下，他(她)会得到那些补偿等，向对方传达自己的诚意。

提前通知两方便

在出租车上打卡出售的话，需要事先和对方打招呼，取得放弃“优先购买权”的承诺书。

【例4】付先生与租客签订了租赁合同，约定在得到对方同意的基础上放弃优先购买。 他这样操作是因为市场好转后，想顺利拿到不动产。

【解析】徐庆累说，要卖带租赁的房子，尽快通知租客，让他们做好心理准备，获得租客放弃“优先购买权”的承诺书，对租客和房东自己都有好处。 事先知道房东的想法，也有应对的时间。 房东也容易得到租客的理解。