【探秘万科住宅产业化：价钱与产业链是最大挑战】

本篇文章2559字，读完约6分钟

万科住宅产业化基地

网易财经12月24日报道，世界上最大的房地产公司万科，以住宅产业化为起点，为了迎接低碳经济时代的到来，引起了房地产领域的绿色变革。 那么现在万科住宅工业化的进展情况怎么样？ 你还面临着那些挑战吗？ 网络财经今天访问了万科在东莞设置的研究基地，试着寻找了一点答案。

探秘万科如何建造“搭积木”的房子

工地人员少，部件现场吊装

万科住宅产业化研究基地位于东莞松山湖高新技术产业园区，早到之前，我们被告知不允许在室内拍照，防止专利技术泄露。

这么大的单位，工人在进行“部件”的制作。 构件其实是房子的柱子、梁、楼梯、地板、外墙等。 与以往传来的建设工程相比，部件在平地的作业场所完成，减少施工现场的高空作业。 以一个外壁构件的制作过程为例，首先，根据构件设计图纸制作钢制的模具，然后，将无数的钢筋根据构件所需的形状放入模具内，开始注入混凝土。 构件成型后，运输到施工现场安装。

“以前流传的做法采用的是木制模具，只能采用一两次。 钢制模具可以重复使用几百次，也可以回收利用。 以前在现场冲水养护很多，但在这里使用蒸汽，可以大幅节约水资源。 ”。 根据研究中心的工程师张方项，新做法中使用的树木模板量节约87%，水的采用量减少70%，每平方米的能源消耗量节约20%，工人节约一半，施工速度也快三分之一左右。 由于使用标准化作业，经过严格检查，误差精确到毫米，比以前传递的作业质量更高。

墙板可以移动和重组。

悬挂外壁构件

车间外的实验场地放置着完成的外墙、楼梯等构件。 令人吃惊的是，这些外壁构件上的窗框、外面的大理石贴纸等也是在制作时一起制作的，看起来就像精致的装饰一样。 根据张方项，以前传来的作业大多以后嵌入窗框，但用新的做法制作的窗框与外壁浑然一体，防漏性能更好。

这种部件直接运往工地，一个部件的头尾钢筋正确地插入另一个部件预约的槽孔中，用混凝土作为“粘合剂”填补孔。 这样，施工现场就不需要很多工人，也不需要现场的切断研磨，可以大幅减少施工现场的垃圾、污水、粉尘、噪音。

在完成的实验楼中，首先，室内的隔壁用轻钢龙骨和石膏板夹着隔音棉，看起来很轻，但结实有防火，保温隔热性能也很出色。 其次，地板上也使用了铺橡胶密封件的立柱框架空，起到了减震的作用。 自来水和电气的配线通过空的间隙，便于配管的检查。 “轻量的内壁面板可以移动和重组，可以满足家庭8-10年后重建的需要。 ”张方谦笑了。

生产房子构件的实验室

王石:这是万科未来的核心竞争力

对这个基地来说，万科理事长王石是常客。 经常来参观的有一点国家关系部委的领导，一点房地产公司的同行等。 “最近部委的领导频繁来了。 ”。 据基地员工说。

今年很多公开场合，在不久前结束的包括哥本哈根在内的全球变暖大会上，王石表明了万科推进住宅产业化的决心。 “预计国家补助金将于明年出台，即使当时没有补助金，万科也将于年完成住宅产业化进程。 ”。 王石说。

王石表示，“住宅产业化”是万科未来的核心竞争力，万科之所以领先一步，是为了防备将来的生存危机。 “未来快速的发展方向必然是节能环保，如果以前就传来快速的发展方法，万科将来每年能开发10万套住宅吧。 那时，如果国家给予补助金鼓励住宅产业化，中小企业可以迅速调整快速的发展方法，但那时已经传达生产方法的大摊位万科将面临“船大调整困难”的课题。 所以在住宅产业化方面万科必须先行。 ”。 王石说。

现在开展万科和住宅产业化试验的是南京栖霞建设，但其他大型房地产公司首先努力实现设计和施工的标准化、采购的统一化，可知离产业化还有很大的距离。

“住宅产业化迟早要做”保利地产副总裁余英对网易财经说，现在保利的住宅产业化主要是设计和实验阶段，没有投入市场。

价格高产业链不成熟是最大的挑战

2007年，万科发布了5万平方米的住宅产业化项目，去年发布了20万平方米，今年预计发售80万平方米。 但是，对于在5年内完成住宅产业化进程的万科来说，现在有很多需要应对的挑战。

最明显的是价格的问题。 以制造部件的钢模为例，其价格远远高于木材。 与发达国家不同，中国人力的价格非常便宜，推进住宅产业化后，每平方米的成本比以前传来的方法高350-500元，按万科每年500万平方米的开发量计算，将增加20亿元左右的支出。

对此，王石坦白说，目前万科试点宣传住宅产业化的主要理由是在以前传达的项目中降低其价格。 住宅产业化达到一定的数量，就可以降低价格。

工厂化住宅模式需要大规模宣传，寻找符合要求的零部件制造工厂也是必须克服的课题。 现在万科是北京、上海、深圳等产业化住宅项目，主要与大型基础设施和为市政建设生产部件的大型国营部件工厂合作。 但是，问题没有完全处理。 例如，在日本，为了适应住宅产业化的需要，钢筋头呈龙丝状，但中国没有制造这样的产品的制造商。

“零部件建成后，运输问题也要处理，工厂不能离工地太远”广州市社会科学院彭澎高级研究员还说，在售后服务方面，开发者也需要承担越来越多的责任。 因为使用的材料和技术与以前流传下来的建筑方法不同，在维护方面，开发者有越来越多的发言权，监督谁制定合理的维护价格，值得相关部门考虑。

彭澎也对以住宅产业化的做法建设高层建筑提出了疑问。 “西方发达国家现在使用住宅产业化的做法多为低层建筑，但如果用于建设高层建筑，安全系数能达到标准吗？ ”。 目前万科按产业化做法建设的最高项目为18楼上海新英里，验收合格，100米高层住宅项目也已进入实施阶段，预计年竣工。

开发者期待着国家政策补助金

在万科研究基地，2008年建成的5号实验楼与迄今为止的4号实验楼相比，构件的预制率低，垂直的受力体系采用了现场浇筑的方法。 研究人员说，5楼基于4楼，为了配合现有的材料技术和生产水平减轻施工的难度，进行了技术本土化的尝试。

“住宅产业化需要循序渐进，不要一步一步，也要考虑价格因素。 ”。 建筑研究中心的工程师贺磊说，目前万科各地住宅产业化项目的预制率不同，既有高的，也有低的。

馀英表示，目前中国房地产业还处于劳动密集型产业阶段，在短短几年内中国要实现住宅产业化，难度就很大。 “推进住宅产业化需要政府给试验公司一点税收上的优惠，鼓励公司使用新技术和新材料。 ”。 馀英表示。