“住交会”

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中房报记者李燕星|北京报道

商业星河，闪耀而流。

12月4日，由中国房地产报、中国居住交叉组委会、中国房地产网、中房智囊团主办的“绿中国？ 芯地产cihaf2019第21届中国居住交叉会”在北京隆重举行。 中国的居住交叉被称为“中国房地产的奥运会”，是房地产领域的晴雨表和策源地，也是中国房地产人的盛大节日。

足以引起这个行业关注的年度峰会有中国社会科学院、中国房地产业协会、全国商业房地产业委员会、住院部科技和产业化快速发展中心、中国建筑( 601668，股票吧)设计研究院、中国城市更新论坛、中国城市规划 及碧桂园、中交房地产、金地集团( 600383，股票吧)、绿城中国、现代置业、朗诗集团、中国葛洲坝( 600068，股票吧)房地产、新城控股( 601155，股票吧)集团等房地产开发与设计机构、、

事实上，近年来，居住交叉总是将一些发光的思想、前沿倾向、产业化技术引入领域，回归领域的合理性，构建商业文明，重建领域价值观的鼓吹和呼唤。

单大伟:日不如以前但不一定是好事

中国房地产报总经理、中国住交会组委会秘书长单大伟

“历史总是给人们汲取智慧，继续前进的力量。 2019年是新中国成立70周年，是改革开放和城市住房制度改革41周年，也是居住交叉走过21个春秋的一年。 ”。 中国房地产报总经理、中国住交会组委会秘书长单大伟在主办者致辞中表示。

几十年来，在国家一级，中国经济取得了举世瞩目的成绩，成为世界第二大经济体，7亿多人摆脱了贫困。 在领域一级，房地产随着国家的迅速发展，改革开放由无到有，随着增长，人们的居住状况发生了很大变化，很多公司进入了世界500强的行列。 在此期间，居住交叉持续蝴蝶变化，从地区走向全国，现在成长为中国房地产领域最有价值的领域交流和展览平台。

而且，居住交叉忠实记录了中国房地产领域的迅速发展，包括在所有迅速发展的关键时期，准确地进行趋势引领，在多次控制时适应领域政策要求，理性迅速发展。 强调在金融危机时认清大势，抱团取暖。 在“住宅不被解雇”的大背景下，强调产品是国王，经营至上。

单伟说:“这几年，我们总是将一些发光的思想、尖端倾向、产业化技术引入领域，回归领域合理性，构建商业文明，鼓吹领域价值观。 现在时代迅速发展迎来了新的篇章，经济进入了新的常态。 关于房地产领域，十九大报告也全面提出了新阶段住宅快速发展的新思路和新目标，强调了“多次盖房子不是炒房”的定位，让全民居住。 在这样的定位下，房地产领域的日子不如以前那样，快速发展被认为有点停滞，但这对领域来说是件好事。

关于未来，他认为新形势将进一步推动房地产行业的技术改革，提高服务水平，提高生产效率，增强创新能力，为城市和人们提供越来越多的幸福家园。 因此，我们的房地产领域必须为这样的要求制定自己快速发展的目标，为城市和人们提供越来越多的可能性，维护“以顾客为中心”的快速发展，坚持以时代诉求为中心的“创新”。

││││陈淮:房地产领域改变了平民( 603883，是股票吧)财富配置的动力

中国科学院研究生城乡建设经济学部长陈淮 。

“改革开放以来，风雨中房地产业听到的赞美很少，一直备受质疑和焦虑，其实房地产业对于中国的改革开放，我们为了实现富强和中国的梦想，十九大报告书提出的2050年建设现代化强国，都是必不可少的 》中国科学院研究生院城乡建设经济学部长陈淮演讲开始肯定房地产业对各社会事业的迅速发展很重要，接着通过回忆逐渐展开了房地产业如何改变了中国的历史画卷。

20世纪80年代初，我国城市居民只有1.6亿人，现在已经有8.9亿人。 “正是面对这样严重的住房不足，我们带来了城市住宅建设的迅速发展和房地产业的繁荣。 ”。 陈淮说。

1998年，亚洲金融危机爆发，中国经济形势长期供应供不应求，住宅市场的不足一夜之间逆转为全面供应大于需求。 面对经济增长的下行压力，时任国务院总理朱镕基提出确保当年国民经济增长率在8%以上，提出了拖车入户的基本构想，“十万元”时代迅速到来。 但陈淮认为当时的房地产业还不是真正的产业。

2008年，爆发了世界金融危机。 陈淮回顾说:“只有我们早出拳的政策，在房地产业拿出2成首付和7成优惠政策，才能引起狂澜，中国没有陷入巨大动乱，房地产业的工作必不可少。”

“即使在这样的‘生于忧患’的环境下，房地产业依然在迅速增长，即使面对经济增长的下行压力，房地产业依然是支柱领域。 ”。 陈淮认为房地产业惠及天下。 40年的住宅建设和城市化建设，不仅使大部分人在一定程度上改善住宅条件，使城市人口扩大了数倍，实现了许多人有住宅的初期目标，而且与发达国家历史悠久的大城市没有很大差别，确立了社会信用体系的个人信用资源

十九大报告指出，社会的基本矛盾已经发生了变化，是人民对美好生活的需求和不平衡，一个个发展之间的矛盾。 陈淮认为这是一个巨大的转变，是我们对思想的认识，是房地产业的重要启示。 “中国为了实现长期可持续快速发展，重要的问题已经不是简单地增加生产能力，而是需要扩张费用。 ”。

“四十多年来，房地产业极大地改变了我们的国家、社会，改变了我们的价值取向，改变了人民在自己财富配置中的思考动力。 ”陈淮总结说。

││││││王永平:希望政策能让住宅投资有秩序地流入商业。

全国商业地产代理委员会会长王永平

“15年前，有人问什么是商业地产，当时的商业地产还没有形成产业。 十年前，有人问谁做商业不动产，那时做商业不动产的企业还不多。 现在有人问谁还没有做商业房地产，大部分企业都进入了这个领域。 现在商业和房地产不太容易分割，所谓的住宅企业不商业，没有住宅，不商业，不创新。 ”。 全国商业地产代理委员会会长王永平简要回顾了商业地产的快速发展过程。

他介绍说，无房企业不商业化，意味着大部分房地产企业进入了绿地、万达、富力等商业地产。 住宅不商业，意味着商业地产都是综合体开发模式，比如中国人万象城、中粮大悦城( 000031，股票吧)都要配置住宅，通过住宅销售退款来平衡商业拥有的资金压力。 没有创新，意味着这几年的商业地产供应量相当大，没有差异化，就没有特色，没有创新，就不太容易生存。

对于商业地产的迅速发展，王永平提出了三个建议。

一是调整商住混调政策。 管制中区分商业不动产和住宅不动产。 与住宅区相比，提出“不炒住宅区”是正确的，但商业区天然具有投资属性，应该鼓励投资。 我希望通过政策调整，不是一个人随便销售，而是把住宅房地产投资有序地流向商业房地产，支持不良商业地产业者。

二是改变商住混合供给模式。 现在商业房地产迅速发展的主流模式都是综合体，基本上卖在住宅赚的钱培养商业，但这种模式的弊端近年来出现了，很多房地产商应用这种模式在住宅赚钱，并且有很多商业，但很多不 北京最近进行了调整，将来不再供应综合用地，剥离商业用地和住宅用地，单独供应，充分表现商业地产的土地价值。

三是改变商住混合评价模型。 以前用地是绑架式供地，住宅用地被强制分配商业，很多商业都是商业的。 现在，我们在银行判断贷款的过程中，商业项目的判断和住宅项目的判断没有太大差别，越来越多的人看到地区和投资，但实际上商业房地产的价值和前期投入关系不太多，在运营中出现的情况越来越多

││卢海波:数据技术使商业战略成为现实

腾讯位置数据业务应用程序负责人吕海波

“我们在城市行业做了一点尝试。 3年前进行了长三角交通计划测试，计算了长三角核心城市之间的人员流动情况，支持上海新庄建立的工业园区的重新调整。 ”腾讯位置数据商业应用产品负责人吕海波用一个例子阐述了腾讯位置大数据在城市规划快速发展中的尝试。

聚焦于新商业和人类效应体验的量化，吕海波认为房地产领域包括商业房地产在内迅速发展非常不容易，从收房租到自营运营，全领域急剧变化，领域新产品名词概念多，市场变化非

但他认为商业本质没有变化，依然根据指控找到供给，找到供给的方法在改变。 其中，商业4p形式一直在改变，以广告为例，从黄页广告变成了WeChat的矩广告。 渠道总是在变化，以股票交易为例，从电话交易变成了各种各样的电子交易。 销售行为的代际副本也在变化。 第一代吃饱取暖就行了。 第二代必须出现身份奢侈品，通过时尚强调身份。 第三代追求个性化、质量、调性、更深的文化和心理认可感，第四代追求细分、定制、文旅、康养、训练，越来越要体现从外在到内涵的变化。

他认为商业地产也包括这样的变化。 中国的第一个商业地产是香港的新世界，是百货公司，然后加上饮食、电影院等体验式的费用，至今为止很多mall都有摩天轮、快乐麻花等费用的场景，商业地产最终成为感情的托运场所，心理上成为认可场所

而且，整个商业行业都面临着挑战。 卢海波认为，无论招商、运营、采购、宣传，查明人·货场都非常不容易，但这几年，除了人·货场以外，基于移动网络的物理空之间以外的网络/。

他举了一个关于客流的例子来证明。 以前，男性说20岁到30岁是目标用户。 现在随着技术的进步，可以通过各种手段更准确地描述客流的情况，客流不是抽象概念，而是可以通过技术描述越来越多的客户的具体行为、感情。

卢海波认为，随着技术变革推动商业4p形式的变化，产业网络变为现实，新的数据中心崛起，新的技术手段增加，数据方可以提供的战略变为现实，数据不是以前传达的bi，而是编译到业务中 没有人知道未来会怎么样，但未来一定与预测不同，因此预测没有实际意义，重要的是今天做什么才能有未来，在未来站在不败之地。 “ 。

│││││:中国城市更新需要自己的语言体系

中房智囊团执行院长，中央财经大学副教授柴钉 。

“城市是人类经济、社会、文化活动的中心舞台。 代表一个时代生产力的快速发展阶段、科技水平、审美标准、生活模式，反映了人们对美好生活的追求和向往。 城市的更新随着城市的成长、快速发展的历史而逐渐发育起来。 ”。 中房智囊团执行院长、中央财经大学副教授柴钉对城市的定位和认知这样说。

他说，中国的城市更新活动将参考海外开始。 但是，由于土地制度的不同、人的矛盾状况的不同、工业化城市化快速发展阶段的不同、民间组织和金融市场发育程度的不同、产学研政治合作机制的完整性的不同、生态环境危机状况的不同，中国的城市更新将保持西方模式不变

但是我认为现在中国城的迅速发展面临着四大问题。 一是空之间的开发效率低下，土地利用效率低下，在上海、苏州、深圳，该地的平均gdp水平也是巴黎的1/3，东京的1/10左右，与世界先进城市有很大差距。 二是空之间计划约束力不足，城市空之间无序蔓延，城市生态空之间萎缩、破碎，城乡边界模糊，城市形态混乱。 三是城市建筑陈旧，建筑质量太低，服务功能不健全，设计理念后，特别是公共服务供给不充分，配置不均衡。 四城市内部用地空之间的结构不合理，许多城市工业用地比重过高，生态空之间的比例严重偏低。

他可以把中国城市更新事业的快速发展环境概括为“三期重叠”:首先，从国家战术和政策来看，包括势—道—术三个层次，在生态文明建设和新型城市化战术下，国土空之间的计划改革是城市开发边界，永久 城市从增量扩张进入了“紧凑、内涵型”的迅速发展阶段。

其次，从社会对城市功能的诉求来看。 在产业方面，现在实施中的供给侧结构改革，推动了产业的升级、鸟笼交换、短板的补充。 在商业方面，在“90”“00”之后成为个性化费用的主力群体，其费用结构、喜好发生了质量的变化。 在居住水平上，对城市居民健康、休闲娱乐、文旅健康养的支出要求高涨。 现有城市设施的供应不能满足指控了。

第三，从房地产领域本身的快速发展阶段来看。 由于宏观经济内外形势发生了深刻变化，经济下行压力增大了。 领域控制政策建立了“房住不炒、长短结合、因城措施”。 推动房地产市场快速发展的形式从增量进入库存，产业链从以前流传的“拿地——开发——销售”转变为“项目、投资、改造、定位、运营、退出”。 ”。

责任:玛丽莲曹冉京

审议:戴士潮

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