“千亿目标的宝龙地产，背后是千亿负债和屡屡投诉维权”

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宝龙地产总裁许华芳

“年，我们逐步前进，加快速度，建立369系统，年销售目标提高到人民币350亿元，每年冲击1000亿元。 ”。 宝龙地产执行董事兼总裁许华芳在年4月10日召开的宝龙地产年度内地业绩发表会上发表了宝龙的“小目标”。

，怎么去千亿俱乐部？

自我评价:“我是个怪人，有趣的事和兴趣少，喜欢工作。 ”。 许华芳是这个福建省系开发者的实际掌门人，面对千亿目标的心中似乎早就有定论了。

商业出身的宝龙地产放弃了扎实的商业地产模式。 学习了房地产老板兄弟们的“高周转”秘籍，似乎一下子走向了住宅房地产行业。

年，宝龙地产首次成为住宅地产“定制”369的高周转模式(即3个月完成方案、6个月开始预售、9个月资金回收笼)的高周转秘籍明显有用，房地产大环境受到压力，取得了相当好的成绩。

但是，和房地产老板的兄弟一样，这一房地产优异成绩的背后有宝龙商业损失不平衡和住宅“高周转”引起的住宅质量下降的结果。

2、急于分割的宝龙的商业状况不容乐观

8月20日，宝龙商业向港交所提交了股票募集证明书。 据招股书记载，宝龙商业拥有许健康，妻子黄丽真拥有宝龙商业90%的所有权，许华芳、妻子施思尼拥有宝龙商业10%的所有权。

关于宝龙商业分割的原因，许华芳说:“宝龙作为商业企业多年来处于比较独立成长的阶段，可以分割使团队、企业品牌在市场上独立迅速发展。”

宝龙地产对外宣布了宝龙商业分割计划:宝龙商业分割于宝龙房地产，从事商业运营服务、物业管理服务，属于轻资产业务。

纵观宝龙商业的历史，1993年开始为控股股东宝龙控股提供辅助房地产支持，2007年将业务扩展到商业运营，年开始为独立的第三方提供商业运营服务。 宝龙集团董事局主席许健康曾多次表示，宝龙的定位是“内地第一家集中于商业管理的企业”。

在业绩会上，宝龙地产说:“商业企业宝龙做了很多年，进入了比较独立成长的阶段，团队、企业品牌在市场上可以独立迅速发展。 而且，从某种意义上来说，不仅有自己的项目，还有轻资产，未来的市场化发展迅速空之间。 ”。

但是，主张“独立迅速发展”的宝龙商业规模不大，也没有突出的成绩。

根据征集书，截至2019年4月30日，宝龙商业在45处零售商业房地产，总管理建筑面积约640万平方米。 物业管理服务分部下有43处管理物业，总管理建筑面积约980万平方米。

财务状况来源:招聘书

从资产角度看，从年份到2019年4月30日(以下统称记录期)，宝龙商业资产总额分别为19.64亿元、17.48亿元、21.78亿元、21.26亿元。 从2019年6月30日，宝龙地产资产总额分别为791.28亿元、954.91亿元、1320.55亿元、1421.58亿元。 与此相对，宝龙商业没有明显的增长，在集团中所占的比例逐年下降，最高占有率仅为2.48%。

不仅如此，在企业创收方面，宝龙商业看起来“力所不能及”。 据半年报报道，2019年上半年，宝龙地产共计292亿元的销售额中，商业房地产的销售额约为58.8亿元，占20.14%。 同期，宝龙房地产收入约122.51亿元，其中租金和物业管理服务收入约13.91亿元，仅占11.35%。

值得注意的是，宝龙商业的一些房地产出现了损失情况。 在上述记录期间，宝龙商业在部分零售商业物业管理中发生损失的分别为约0.34亿元、0.82亿元、0.65亿元和0.19亿元。 有些物业管理服务分别发生了240万元、700万元、930万元和770万元的损失。

对此，宝龙商业表示，商业房地产的损失主要是企业无法评定市场诉求和竞争情况，因此顾客流量较低。 物业管理服务造成的损失主要是管理费的入账率低，所以业主不想支付服务费。

“出现这样的损失意味着公司被动，进一步促使公司上市。 ”。 据某业内人士透露，商业地产目前确实困难，土地价格高，有建造住宅公司的土地特征，可以获得住宅区并附加商业区，分割后的商业板块将失去这一特征。 另外，现在零售市场也有压力，零售的逻辑发生了变化。

3、一堆千亿债务

宝龙地产迅速奔走，自身债务大幅增加。

企业总负债从每年的660.17亿元增加到每年的992.5亿元，增加了50.33%。 2019年上半年，企业总负债规模达到1081.70亿元。

今年上半年，企业有息债务495.94亿元，一年内短期贷款125.41亿元，到手现金166.08亿元，企业对外担保金额212亿元。

2019年上半年，企业总利息支出为16.90亿元，比去年同期增加35.4%。 2019年上半年，企业实际贷款利率为6.24%，比上年同期增加0.29个百分点。

年，企业归母净利润实现28.37亿元，同比减少15%左右，同年，企业利息支出达到29.58亿元。

企业资产负债率逐年上升，数据显示，从年到年企业资产负债率分别为65.86%、67.21%、69.13%、75.16%。 2019年6月末，资产负债率上升到76.09%。

2019年以来，宝龙地产的借款是高峰。

据初步统计，从今年年初到10月，企业已经连续发行了4张超短融券，融资规模共计13亿元。 另外还发行了2亿美元的优先票据、10亿元的中期票据、3亿元的住宅租赁专业企业债券。

债务成为挂在企业头上的剑，许华芳在年业绩会上说，要把债务控制在比较合理的水平。

领域普遍降低负债趋势，宝龙地产必须在本市加杠杆冲击千亿的同时控制债务水平，两者的平衡术本身就是这个千亿赌局的最佳看点。

4，369高旋转压顶，旗下项目经常受到维权投诉

宝龙房地产的规模扩大与企业的“369系统”没有关系。 即，3个月完成方案，6个月开始预售，9个月回收资金。 在高旋转压力下，宝龙地产的项目在质量等问题上频繁遇到业主的投诉和维权。

上海市民最近在人民网( 603000，是股票吧)的指导布告栏频道投诉，自己购买的宝龙尚华苑精装房于去年12月强制提交房间，提交房间时，现场房屋漏水、地板发霉、墙壁破裂、电梯故障等问题。 家里也有漏水问题的是上海浦东新区芦潮港镇宝龙世家。

安徽阜阳业主今年2月在人民网上领导布告栏投诉，购买的安徽阜阳市宝龙广场的住宅，交房不到两年就有厕所屋顶、墙体、地面严重浸水等问题。 对此，阜阳市人民办公室回答说，确认了厕所天花板局部有浸水痕迹。

在宝龙要点布局的长三角地区，房屋质量和销售态度也非常差。 高价格，黄牛泛滥，威胁新媒体。

700多名业主联名抗议，有兴趣的人可以点bbsool/10607567，了解详情。

山东烟台市民在“水母网”上投诉宝龙城市广场项目、排水主管道设计存在坡度不足等问题，污水主管经常堵塞，宝龙把责任推给了乱扔垃圾的业主。

宝龙地产分割了独立上市的宝龙商业，其旗下的房地产企业也频繁发生问题。 在百度贴吧，上海曹路宝龙城市广场一期多个业主投诉，上海宝龙物业管理有限企业曹路分企业管理存在很多问题。 比如恐吓，让业主签订新的房地产协议，不让不想签署新的房地产协议的业主进行入场装饰，停水，锁门。 在新的事业费协议中，事业费上升了将近两倍。 建造很多违法建筑，私自出租等受益。

在本微博上，杭州下沙宝龙公寓老板发文说，这个项目存在垃圾长时间不打扫、走廊卫生长时间污浊、雨天外墙浸水、客台故障延迟修理等问题。 我们知道这个项目的房地产由宝龙旗下的房地产企业泰安宝龙物业管理有限企业统一管理。

基准全球评级10月31日宣布，将宝龙地产( hk.1238 )的评级展望提高到“稳定”，确认主体“b+”的长期信用评级和优先票据“B”的债务项目评级。 面对商业地产损失不平衡和持续维权的事情，我不知道宝龙地产能走多远。

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