“王振华的新城史与王晓松的归去来”

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7月3日晚，新城旗下三个上市——新城控股、新城快速发展控股和新城悦都急于信批规定的最后时刻公告，企业实际统治者、理事长王振华因个人原因被刑事拘留，其中新城控股和新城

王晓松是王振华独生子女，1987年12月出生，是南京大学本科学历。 2009年8月加入江苏新城地产股份有限企业，担任江苏新城常州企业工程部土建工程师、上海企业工程部助理经理、项目总经理、江苏新城助理社长兼市场营销部总经理。

年，由于个人结婚没有被王振华认可，父子反目，王晓松离开新城两年了。 之后，王晓松的妻子生了双胞胎，父子和好，继承王振华担任企业理事兼社长的职务。

在资本市场，57岁的王振华实际控制着三家上市企业，包括新城控股( 601155.sh )、新城迅速发展( 01030.hk )、新城悦( 01755.hk )。

新城控股业务分为住宅开发、商业开发、商业运营管理三个事业部，其商业房地产的核心是吾悦广场。 跟随王振华多年的老臣梁志诚负责住宅开发，王晓松负责商业开发，万达的原高管陈德力负责商业运营管理。

新城控股公司为香港股票上市企业新城发展迅速，核心业务是新城控股的房地产业务，此外还包括医疗、儿童主题乐园、电影院等其他非核心业务。

新城悦是新城旗下的物业管理企业，去年11月刚在香港证券交易所上市。

在房地产领域，王振华和他的新城黑马成色十足，年合同销售额达2210亿元，居全国第八位。 2019年前5月，新城控股公司累计合同销售额为928亿元，比上年同期增加38%。

王振华涉案消息公布时，正好昨天a股入市后，新城控股的股价暂时没有受到影响。 昨天的收盘价，新城控股上涨了3.79%，达到每股42.69元。

另外，新城迅速发展股价直线跳水，股价每股下跌8.04港元，跌幅达到23.86%。 新城悦也大幅下跌到每股6.56港元，下跌幅度达到23.72%。 两家港股企业的市值在一小时内超过了165亿港元。

关于王振华和新城控股公司的“膨胀”故事，我们一直听腻了。

新城控股上次出现在公共视野中，源于监督政策。

2019年5月，由于部分住宅企业拥有地过激，监管层将收紧部分住宅企业的公开市场融资，包括债券和abs产品。 被限制的住宅企业名单达到20家，新城控股位于其中。 截止到2019年前的5月，新城控股的持有额达到了467亿元。

激进的土地其余，新城控股还在大额当铺股票融资。

截至6月5日，王振华全资控制的富域快速发展集团有限企业累计质押持有的新城控股股份达到7.06亿股，占持有企业总股份的51.25%，占企业总股份的31.29%。

过激的基因来自黑马的本来面目。 这匹黑马来自常州这个制造业发达的江苏三线城市。

“牧马人”王振华担任这家企业的理事长和法定代表人，出生于1962年3月。

1983年，王振华大专毕业后，被分配到江苏常州市武进第一棉纺厂，首先担任工厂副主任5年。 1988年，他跟随上海大潮走出国企，创办了家庭纺织厂。

5年来，王振华把这个纺织厂的规模开到全市三甲，积累了200万资金，但意识到纺织业的迅速发展太慢了。

1993年，中国房地产领域迎来了史上第一个管制通知国务院“国家16条”，海南大厦市的泡沫破灭，数以万计的开发商尖叫破产。

“投资潮中不沉没的船——房地产”进入王振华的视野，讲述了李嘉诚、包玉刚等香港地产大亨出家的故事。

王振华天生喜欢冒险，在李嘉诚们的鼓励下，他决心逆流而上，创办新城控股的前身武进新城投资开发有限企业。

从老家湖塘镇的两个住宅开始，王振华在常州站稳脚跟，从年楼市低迷时开始，开始了漂亮的反周期操作，在长三角等地区开始大规模取土。

王振华最耀眼的五年周期开始了。

他的新城控股( 601155.sh )遵循上海和周边二线楼市房价的快速上涨节奏，长三角三四线货架改为库存红利，土地商品值短期扩大，销售额每年翻一番，每年突破2210亿元，全国

王振华在新城控股公司内部强烈推荐“骆驼文化”。

他希望企业“面对着许多复杂的市场形势和不明确性，比如骆驼进入沙漠，抓住一切机会，使之成为终极”。 因此，他每年组织高管团队徒步去甘肃、内蒙古等戈壁沙漠和沙漠地区的耐力。

前头的骆驼差点迷路。

年1月22日，王振华失联两天后，新城控股宣布，因个人理由正在接受常州市武进区纪委的调查，强调此事与企业经营无关。

这是王振华的“一进宫”。 幸半个月后，他结束了调查，重返企业。

在2002年配置长三角之前，新城控股公司住在大本营常州，迄今为止累计开发了50多个项目。

常州三线小城已经满足不了王振华的规模食欲。 而且，房地产领域遵循规模最大的游戏规则，只有有更大的销售规模才能获得更丰富的融资。

新城控股副总裁欧阳捷年初表示，未来3年内，50多家住房企业分割了82%的银行开发贷款，“百强以外的住房企业已经不在银行贷款名单上了。 50强住宅企业是银行贷款的新门槛”。

年初王振华失联之前，处于新城控股全国化扩张的开始阶段。 那时，该企业的销售额为319亿，排名领域不在20强。

马不动，粮食先行。

年，新城控股发行股票，吸收合并子企业新城房地产，成为第一家B股重组为a股的房地产企业。

迁居a股是因为新城地产于2001年向b股租借壳牌江苏五菱上市后，正好b股市场向国内投资者开放，海外投资者因高减收而退场，b股逐渐失去了内地公司的融资输血功能。

在获得a股输血渠道后，新城控股开始全国化布局，从上海、南京、苏州等长三角区域扩展到中西部、环渤海、珠三角等区域，试图摆脱区域化住宅企业标签。

对房地产市场来说，年正处领域的低迷期。 王振华利用杠杆反周期操作，在三四线城市抢劫了低价区划。

财务报告数据显示，-年新城控股的持有地金额占销售金额的比例分别为35%、50%、89%。 截止到年末，总土地储备10952万平方米中，三线城市达到了61.4%。

新城控股资产的负债率近年来逐渐上升，从去年的79.54%达到去年的84.57%。 净负债率也同样迅速增加，从年末的43%上升到年、年的80%左右，每年突破100.4%，之后下降到年末的49.21%。

年报末，新城控股公司负债总额为2793.62亿，比上年增加77.32%。

到年底为止，多亏迄今为止的销售还款，新城账簿拥有货币资金454亿元，货币资金/ (短期借款+1年内到期的非流动负债)的比例约为3.49倍，年为1.7倍，短期借款的压力不大。

但是，这家企业的库存周转率变慢，从去年的0.45下降到去年的0.3。 另外，融资价格也在增加，年融资价格为6.47%，比年末上涨1.15个百分点。

应对土地、负债的是同样急速上升的销售规模。 根据财务报告，从年到年，新城控股合同的销售额分别为319亿元、650亿元、1265亿元、2210亿元。

预售制度导致了住宅企业财务报告的不匹配，因此销售收入必须等一两年才能出现在财务报告中。 以新城年2210亿元的销售额为例，实际上多以年左右的销售额结算。

“新城控股充分受益于三四线加杠杆库存带来的巨大繁荣。 ”。 与此相对，兴业证券( 601377 )在研究报告中分析说，新城控股布局的许多三四线城市的价格一齐上涨，其三四线城市的销售金额上升到62.3%，销售面积上升到54.4%。 与此相对应，同比下跌11%的销售平均价格为12201元/平方米。

这个优势和“三四线之王”碧桂园差不多。 在新城内部，王振华特别推荐碧桂园的高周转模式，作为学习的标杆。

根据《棱镜》，为了提高项目的转速，新城内部制定了“0346战术”。 也就是说，拥有土地开工，开放3个月示范区，4个月开设，6个月的融资性现金恢复正常，12个月的现金流恢复正常，拥有土地，包括销售、租赁和融资。

对此，根据银河证券的解体分析，广阔的三四线城市具备“天然”的快速周转条件，预售条件得到缓和，从持有地到开盘的周期有可能被压缩到3个月。

碧桂园的高周转模式带来了房屋的质量问题，新城控股也不例外。

“棱镜”查询了各地住宅建设部门的网站和公开报道新闻，仅最近半年，新城的南京粉丝和山豪宅项目、常州新城金郡精装项目和启东吾悦广场住宅项目等就暴露了严重的施工质量问题。 其中，南京项目数百所房子严重浸水，当地建设局取消了该项目的竣工备案。

王振华也是王健林商业地产的忠实弟子。

根据《棱镜》，在新城内部组织结构中，分为住宅开发、商业开发、商业运营管理三个事业部。

商业开发的核心产品是吾悦广场，与万达广场模式很相似，还有规模较小的住宅项目。 另外，与住开事业部形成内部赛马，资源几乎不通，有对外竞争对手。

商业开发事业部的控制器来自“万达助”，迄今为止的领导是陈德力。 陈在凯德商业和万达商业工作多年，经历了万达广场的迅速发展期，年挖出来加速了吾悦广场的落地。

私悦广场避免了万达、大悦城、华润等强大对手在一二线城市的竞争，沉入二三四线城市中的偏远地区，从地方政府获得廉价土地，增大了地区土地商品的价值。

以去年为例，吾悦广场土地的平均价格为2243元/平方米，比纯住宅土地的3610元/平方米的平均价格便宜38%。

取得土地后，私悦广场依赖可销售的住宅、公寓和商店的销售费用，迅速回收土地价格，用于辅助商业综合体和配套设施的开发建设，购物中心自己运营。

王振华对外表示，在三四线城市，一个购物中心的价格大致为7-8亿元，一个二线城市的价格为15-20亿元。 由于土地价格高，“在做商业项目之前，首先分析地块有多大的可销售面积，能否涵盖商业所需的现金流是主要指标。 ”。

年11月，王振华决定明年100个吾悦广场，租金收益实现100亿元的目标。 陈德力被挖后，表示忠实地干到了120人。

现在陈德力已经没有机会亲自实现目标了。 年9月，少东家王晓松接手了陈德力分管商的板块，后者搬到了商业管理事业部。

王健林年领导万达广场转型轻资产模式，王振华依然执着于吾悦广场的重资产模式，但这种模式对现金流和运营效率要求极高，回收资金周期更长，风险更大。

根据新城控股公司的年度报告书，年底前开业和储备的吾悦广场共计96处，其中重资产模型运营89处，24座为二线，65座为三四线城市。

太平洋证券对吾悦广场的现金流量进行了模拟，典型的吾悦广场总建设面为50万平方米，其中住宅公寓等可销售部分约40万平方米，拥有购物中心10万平方米，地价为1 住宅等可销售部分的建设价格为12亿，按往年新城综合体30%的毛利率计算，可销售部分的收入为34亿元，基本满足现金流的自我平衡。

该证券公司预测，吾悦广场取得土地后，6-9月可以销售部分开盘，现金流支持购物中心等自营部门的开发，3-5年成熟后，可以实现年租金收入1亿元。

关于房地产投资的收益期，在年财报会上，新城快速发展行政总裁吕小平预计，以平均各吾悦广场的6.5亿总投入计算，各吾悦广场10年前的平均租赁收入将达到1.32亿元，投资回收期将控制在6年以内。

但是，“棱镜”从财务报告中表示，现在吾悦广场实际上只有42座开业，开业面积为390万平方米，其中30座都是年后开业的。 所有租金和管理费的总收入增加了一倍达到21.16亿元，但与陈德力吹嘘的海口——每年超过100亿的租金利润相距甚远。

而且，《包租公》王振华的租赁能力通常运营效率不高。 私悦广场年平均租金达到98%，但每平方米租金542元，其目标万达广场达到916元，远远落后于华润、大悦城、恒隆等对手。

现在房租超过1亿的吾悦广场只有3家，2家位于王振华的老家常州，都开业了7年左右。

在年销售额top20房企业中，新城控股以74%的净利润增速居首位，达到104.91亿元，胜过a股98%的企业。

上海证券交易所是“头棒饮”，与新城控股过于明亮的年报相比，2019年4月初，接连发出了长达7页的事后审查咨询函，质疑利润的虚增、相关交易的好处输送等。

然后新城控股公司公告回应监督层的咨询。 这43页的回函，在监督管理规则允许的情况下，显示了超高财务会计的妙招。

财务数字像一系列隐藏的莫尔斯信号一样，分解这104.91亿元的净利润构成，其中28.09亿元来自投资性房地产的公允价值增加的利润，年这个数据只不过是5.82亿元，9.09亿元，不容易发现

对此，监督层质疑公允价值大幅增加的合理性。

对此，新城控股解释说，公允价值的第一变动原因是“年前竣工的吾悦广场租金上涨带来的判断附加值和年内竣工的建设工程的判断附加值”。

将来，这些大部分配置在三四线城市的吾悦广场，如果整体评价值缩小，运营效率下降，则公共许可判断的附加值下降，该账目的利润应该如何美化？

另外，新城控股有6亿7700万元的净利润，由名为“许昌昱恒”的合并(联营)企业变更为企业合并报告对范围子企业的投资利润。

对此，监管层质疑，对于多数股权持有率超过50%的合并(共同经营)企业，为什么新城有“选择性”合并、公布、调节利润的想法。

新城解释说，希望一些项目合作者继续参加经营决定，不要进入合并的范围。

根据“棱镜”的咨询，新城控股超过50%的合并(联营)企业有24家，除了“常熟中置”和“常州新城紫东”两个企业的利益外，其余企业处于亏损状态，合计亏损额为3.18亿元。 这意味着，上述24家企业如果进行合并表，新城控股的100亿净利润也会受到侵蚀。

另外据年报报道，新城控股有448.68亿元的多个应收账款，其中“苏州聚盛”等负债超过1年，但与其他规模性住宅企业相比，其注销比例为0.1%和1%，明显低于同行。

更奇怪的是，到年底，新城控股公司应对控股股东新城的迅速发展，利息22.22亿元，利率8%。 2019年3月，企业账本上除了还有454亿元的账本货币资金外，新城控股还向控股股东借款100亿元，利率在8%以上。

但8%的利率明显高于企业每年6.47%的平均融资价格。 对此，监管层怀疑高利率会侵害企业利益。

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