“【千亿揭秘(13)丨华润置地】背靠央企特点突出，深耕一线终赢收获”

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华润地作为央企华润集团的六家上市企业，背靠集团具有天独厚的资金特征和融资特征。 这个华润有很强的横向循环能力，所以在领域的下行循环中也可以按照自己拥有的土地和经营节奏来运营。 另外，华润的产品结构以中高级为主，经营模式通过住宅+商业+增值服务实现差异化特征。 华润年逾千亿成功，本文对华润实现千亿前六年的增长过程分析要点，探索其千亿的最核心因素，为后来者提供经验和参考。

-从2010年开始6年间华润销售业绩的绝对量稳定增加。 在增速方面，华润控制压力巨大，年依然能维持62%和45%的业绩增速，只有在库存高垒、楼市展望严重的年出现增速大幅下降，之后，在年国和库存政策的推进下，销售业绩再次加速，突破千亿大关。 华润无视领域下行周期，迎接政策东风，实现业绩跨越式增长的核心要素主要有以下几点:

一、以中央企业为背景，融资对象的特征突出

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融资价格的特征

华润地有集团企业信用背书，与华润信托等集团旗下企业有合作关系，融资渠道通畅廉价，据华润年报报道-年华润平均融资价格最低为年3.6%，最高为年4.6%。 对双杠特征特别明显的房地产领域来说，廉价流畅的融资特征有利于企业投资的增资，另一方面有利于企业负债率的优化。 这种融资的特点在融资渠道收紧的一年更突出，据华润的年中报报道，其融资价格依然维持在4.41%的低位，远低于领域内的目标公司。

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投资对象的特征

-从年华润的持地状况来看，集团企业和自己的“住宅+商业”的二轮驱动模式的持地节奏稳定。

第一，华润地融资价格低，有集团华润信托和业务交流

第二，集团企业用供资的方法注入高质量的资产，加厚可销售值，这一特征在领域下行周期中特别明显

第三，商业板块提供了稳定的现金流，比以前传递的开发者现金流来源更广。 由于三个特征重叠，华润地在领域处于下行周期时也可以在战术上配置资源，以“住宅+商业”模式为第一资源配置方向。 比如房地产领域不景气，年的土地面积依然在941.59和842.38万平方米的高位。

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集团供资的特点

另外，华润千亿目标的实现与华润地独特的“集体孵化”有一定的相关性，华润“集体孵化”的模式是房地产项目先通过母公司华润集体孵化，以更低的评价值注入华润地，华润地资金在价格和资产溢价方面采用差异化特征 据统计，2005-年至年12个期间，华润集团累计向华润地注资行为达10次，相关金额和土地储备分别达到500亿元和2500万平方米。 例如年集团注入华润地的深圳大冲村项目、三九银湖项目等，年注入位于济南、深圳的几个项目、年深圳湾商住项目、一点停车场项目等。 华润集团的这种供资行为不仅增加了华润地的可销售价值，而且为集团业务的更多收入增加了新的增长极，提高了华润地的毛利率。 以年深圳湾项目为例，交银国际对华润地收购总价格包括未付深圳湾项目资本支出，约为27000元/平方米，但后期该项目合同的销售平均售价达到11.4万元/平方米，部分住宅 从-年间华润地的毛利率来看，年受三四线市场普遍增长力的带动，毛利率有所下降，但这六年间的毛利率基本维持在30%以上的领域高位。

二、战术聚焦，深入根植于一线城市

初期的华润地不是以要点为中心迅速发展的二线城市为中心的，年间华润地分别花了190亿元和195亿元布置了许多三四线城市，从华润的年报到年末和年华润三四线城市的土地储备也分别为1032.61万平方米 年国家管制收紧，三四线城市市场萎缩，是库存高的企业，华润也被三四线市场拖累，毛利润率在这两年明显下降。

在华润销售业绩再次加速的和年，除了受到国家供给方改革和库存去除战术红利的影响外，还密切关注一线城市的战术配置，那时的华润是“地王专业户”的代名词，年1月，华润地召开平安联合体，成为北京丰台 3月，华润地华发联合体再以70.52亿元竞争上海北区一区。 6月，联合华发再次以87.95亿元竞争该区的其他地块。 8月，以总额47.2亿元取得武汉光谷地块，大楼地价8831元/平方米，溢价达47.29%，刷新了武昌单价王记录。 年1月20日，又与华侨城联合以69.32亿元竞争上海苏河湾中央公园区划。 华润每年拿出新投资额65%的约383亿元加法代码的一线城市，每年新1052万平方米的土地储备都位于一线城市或类一二线城市。 之后，一线城市的爆炸也说明了华润积极的战术布局。 华润地副主席唐勇和高级副总裁谢骏在年中期业绩会上表示:“由于年老地大多是许多城市地价不反弹的上半年，土地的时间节点合适，是有价值的投资，而且这些地王总额高，单价合理的区间，投资收入 年7月首次开设的华润城358套房源，8小时全部销售，实现了“阳光”，销售平均价格达到7万元/平方米。 月开始的华润华发静安府销售额突破300亿，预计将首次出售，同时8.8万元/平方米的销售平均价格几乎是当初地价的3倍。

三、二轮驱动、商业地产的实力不可小觑

亿翰智囊团发布的《年中国商业房地产企业品牌价值top100》显示，华润地位居排行榜第二，是中国无耻的商业房地产大公司。

华润投资房地产贡献营业收入为72.52亿港元，比上年增长8.5%，占营业收入的6.6%。 华润有丰富的投资房地产组合，包括百货公司、写字楼和酒店，运营面积按类别占58%、7%、7%。 百货公司主要经营产品，年底前在经营商场供应22个，270万平方米，华润百货公司拥有三条产品线，分别是万象城(大型、高端、一线和强二线城市)、五彩城/万象汇(中型、中高级、一线城市) 华润的万象城系列商业地产板块带来稳定的租赁收入，有稳定的增长趋势，从城市能源水平来看，二线城市的收入最大。

站在现在的时间节点上来看，华润的百货商店数量每年都在稳定增加，到年底为止，万象城有16家，五彩城/万象汇有12家开业，规模位居领域前列。 商业地产板块的领导作用和爆炸性的租金率给华润带来的不仅是稳定的现金流，而且是与住宅板块的联动效应。 根据商业板块的特点和凝聚效应，提高潜力板块的住宅价值，实现高溢价能力。

年华润的销售业绩达到2106亿元，规模稳定居领域顶级团队。 在布局方面，全球共计完成了62个城市的展望，总土地储备达到5215万平方米，其中一线土地储藏达到76%。 土地储备丰富，结构优越，净负债率也在47%的领域处于低位，商业板块稳步推进，与母公司华润集团背道而驰的各种特征重合。 将来的华润依然强调很多优势，在规模的道路上斩荆棘，稳步前进。

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