“产业转型升级的好推手 关于广东“三旧”改造的调查与思考（二）”

本篇文章2112字，读完约5分钟

到年底，广东省已经完成了“三旧”改造项目2443个，改造面积14万亩。 改造中的项目有1500个，占地面积涉及14.96万亩。 用地手续批准用地面积为2.18万亩。

这些数据只是事业进展情况的现实反映，其明显效果是促进节约集约用地，比较有效地推进投资和费用增加，增强经济快速发展动力，推进产业转型升级，促进经济快速发展方法转变，城市化的 这些效果也有数据的证据。

全省完成的14万亩改造项目，平均容积率从0.66提高到1.5，建筑面积从改造前的6139.5万平方米增加到1.39亿平方米，增加到1.3倍。 增加可挪用土地面积，占完成改造面积的43.5%，节约用地约6.1万亩。 根据这个比例，全省370多万亩“三旧”用地改造后，可节约的土地超过100万亩，相当于全省10年建设用地规模的近40%。

近三年来，广东省累计投入“三旧”改造资金3318.4亿元，占同期固定资产投资的5.76%，其中社会投资占总投资额的近70%，佛山等达到80%~90%。 更多的社会资本、民间资本积极参与改造事业，成为“三旧”改造的主力军。 另外，改造事业3年间累计增加了195万人的就业。

“三旧”改造在产业结构调整优化中发挥了特殊的作用。 在完成改造的项目中，属于产业结构调整的有1672个，占改造项目数的68.4%，其中淘汰、转移“二高一资”项目411个，引进现代服务业和高新技术产业项目365个，超亿 规模小、利润差、能耗大的公司逐渐被低能耗、低污染、高附加值的高质量大项目取代。 通过“三旧”改造完成工业用地转移到第三产业用地4万多亩。

在完成的改造项目中，城市基础设施建设和城市公益事业项目846个，占地4.1万亩，公共绿地新增413.5万平方米，保护和修理了以前人文历史建筑传来的771.9万平方米，部分

效果确实很巨大。 但是，这些效果还只是“三旧”改造的显性效果。 从“三旧”改造事业整体推进和政策探索的综合效果来看，其更大的效果应体现在以下五个方面。

一是政府改变了历来流传的想法，实现了土地管理理念的根本转变。 彻底抛弃“以地生财”，进行“土地财政”的方法，政府造福人民，也有利于人民。 广东省政府规定将土地收益的60%返还给土地权利人，但在实际操作中，各地政府为了全力推进“三旧”项目的进程，往往以更高的比例返还或全部返还，政府只征收相关税金。

二是政府强化了服务意识，实现了职能转变。 在“三旧”改造项目的实施过程中，政府部门不仅采取简化手续、提高工作效率等方法，而且主导“服务”，积极帮助项目投资者和土地权利人处理实践过程中遇到的各种问题，如

三是规范管理。 广东的“三旧”改造，大部分项目都有自己的特殊模式，根本原因是当地政府根据各个项目的具体情况和要求，摸索试行各种土地管理政策。 但是，虽然模式多样，但政府始终保证根据省政府试点文件的要求规范管理，严格监督管理项目整体的运行过程，从标杆到专业文件的制作。

四是发挥规划的作用，以规划的科学性在改造项目区的整体布局、产业转型、城市功能重建等方面保证科学性。 所有项目区都在政府的指导和援助下制定了“三旧”改造的专业计划，与当地土地利用的总体计划、城乡建设计划和控制性的详细规则相互关联。

五、成功地将市场机制引入“三旧”改造，所有实施项目都使用了市场化运行方法。 最大限度地彰显土地资产的价值，土地权利人不仅可以享受土地增值收益，而且长期收益也得到保障。

“三旧”改造的另一重要成果是在推进政策创新、探索库存和增量建设用地差异化管理政策方面积累了经验，包括允许库存土地的采用权人在不违反法律法规的大体上下，按照计划重新开发土地。 完善集体土地功能、促进集体建设用地流动的土地根据农民集体自愿申请国有化，完善集体经济组织可以采用的城镇库存土地出让制度，原土地采购权人自行改造与提取土地采购权有关 在国家、改造者、土地权利者之间合理分配“三旧”改造的土地利益，照顾改造后的地块单位和个体利益等。

在“三旧”改造的探索中，政府统一征收和转让国有土地的结构被打破，土地权利人有权选择适合自己的改造方法，实现土地的优化利用。 政府垄断的单一供应地渠道也被打破，土地权利人可以自行开发，也可以与人合作开发，其拥有的集体建设用地的采用权也可以转让，转让、出租、抵押、价格出资或入股等，农村库存建设用地的再开发 工业和经营性用地一定要打破招揽办法转让的模式，对老城改造范围内符合计划的“三老”土地，允许其采购权人自行改造，分配有关土地的采购权，采用协商方法补充转让手续 以往改造的土地增值收益主要是政府出让收入和开发商的利益，土地采用权人共享改造带来的土地增值收益的好处分配结构，合理分配地方政府、原来的土地采用权人、开发单位等主体的土地收益，投资主体、改造的区

广东“三旧”改造的经验和效果，给我们的启示可以归纳为三点:其中之一是，使思维追随时代快速发展的步伐，在严格规范下，对不适应经济快速发展新形势新要求的旧观念和体制， 其二，以市场主体为真正市场主导，以市场化手段和方法处理市场经济快速发展过程中遇到的矛盾和问题其三，是政府逐渐退出市场主体的位置，真正成为服务型政府。