““空手套白狼”的地产开发模式当休矣”

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据百大集团2009年三季报报道，当时百大集团总资产只有10.03亿元，其中现金和现金等价物只有1.93亿元，这也是百大集团转型商业房地产时拥有的全部初始资金。 也就是说，从未从事商业地产开发的百大集团仅用1.93亿元资金撬动了一个土地出让金达到26.5亿元的商业地产项目。 初期资金的投入只要充分支付参加土地竞争的保证金即可。

这是房地产开发商“以小博大”的普遍逻辑——有土地就可以通过土地从银行获得后续资金。

拍摄土地后，百大集团急剧增加的巨额债务印证了这一点。 2009年9月30日，百大集团所有负债仅为1.63亿元，资产负债率约为16.3%，随着土地出让金的逐步支付，截至今年6月30日，百大集团负债总额达到15.8亿元，资产负债率上升到62.74%。 很明显，百大集团用于支付土地出让金的资金大部分是来自银行的借款，其中10亿元是短期借款。

熟悉地产商资本运营的人评价说，今年11月拿到土地使用票后，百大集团立即以土地为抵押向银行申请长期抵押贷款，将短期借款转换为长期贷款。 因为在现在的财务状况下，百大集团无法偿还上述贷款。 这样，百大集团不仅用极少的自有资金获得了26.5亿元的土地，而且把所有风险都转嫁到了银行。

这个人说利用银行的资金获得土地只是“空手套白狼”的第一步。 第二步是以开发项目为名义提出增发方案，从证券市场拿出“日元”，以此为资本继续向银行融资。

但是，在现在严格的房地产调控政策下，百大集团从资本市场“日元”的可能性微乎其微。 使用财务杠杆实现“在小博大”的计划也基本破产了。 因为如果不能从资本市场得到资金，也不能从银行得到贷款资金。 庆春广场商业地产项目的后续资金也到不了。

更严重的是，如果不能很好地处理后续建设资金的问题，百大集团就面临着失去这个商业地产项目的风险。

百大集团现在的境遇表明，在严格的房地产调控政策面前，使用极高的财务杠杆实现“空手套白狼”的房地产快速发展模式已经风险极大，应该休息。