“2018房地产市场总结展望”

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导读

市场进入观望期，房价有容易调整的趋势。

年度总结

香港房价逆转，成交量大幅下降，市场进入观望期

年4季度末，香港房价逆转，成交量大幅下降，市场进入展望期。 房价下跌幅度较大的地区集中在九龙新界刚需盘( 69平方米以下)和九龙区初改盘( 70平方米-159.9平方米)。 在其他地区，特别是港岛地区，各面积段的房价依然坚挺。 2019年香港房价仍将持续一定期间的调整，现在除了三分之二以上的家庭如期偿还房贷外，11月发表的施政报告还不能有效改善香港长期土地供应不足的问题，其中 随着未来宏观经济不明确的因素陆续消失，房价预计明年2-3季度恢复。

1、政策:“明天大屿山”计划-远景美丽，但难以执行

年11月9日，行政长官林郑月娥在立法会发表了任期内的第二份《施政报告》。 报告书中有4个关于土地和住宅政策的要点，分别是“明天大屿山”、“公私营住宅比例调整”、“土地共享”、“活化学工业厦”计划。 其中“明天大屿山”计划最引人注目，政府建议大屿山山东省30年建设1，700公顷人工岛，提供26万到40万的住宅单位，入团后预计有70万到110万人居住，其中7成的住宅占地面积是公

这个计划的实施有很多挑战。 首先，政府没有详细说明700公顷的计划。 年前特首梁振英在施政报告中有东大屿的迅速发展计划，在随后出版的《香港2030+》计划中，东大屿有1000公顷的人工岛面积，分别是2025年椅子洲开工的300公顷和2034年喜灵洲的700公顷 但是，这次报告中提到的交椅洲增加了700公顷的土地，没有正式的来源调查，数字是第三者的估计，相信实际计划不足。

其次，政府对工程进度过于乐观。 计划2032年入团的交椅洲300公顷土地(现在追加到1000公顷)，被定位为香港第三核心商业区，提供约400万平方米的商业/办公楼总面积计划。 其中的基础设施建设工程比当时的“新机场计划”的填埋计划(也称为玫瑰园计划，总面积1，250公顷的土地)多。 当年的《新机场计划》花了8年，花费了1，553亿港元，由于成本太高，多次修改。 即使考虑到现在填埋技术的进步，“明天大屿山”在执行过程中也有很多障碍，我相信7年的施工计划没有实际的施工日程，实际入团日会超过政府的期待。

最后，公营住宅比例的上升可能会加重未来私营住宅供给的压力。 根据施政报告，政府承诺将来开拓的新土地，70%用于公营住宅。 现在公营住宅的比例是6比4，公营住宅和私营住宅平均每年2.8万和1.8万单位。 在不增加总土地供应的情况下，如果将公营住宅的比例调整为7比3，公营住宅的供应量将从27，600单位增加到32，200单位私营住宅的供应量将从18，400个大幅减少到13，800个，即4，600个。 但是，如果政府不能在短期内增加住宅的总供应量，私营住宅市场很可能会因为供应不足而导致房价急剧上涨。

供给:空置税初见效果未来一年的新盘最集中在新界北

政府在第二季度末实施的单手空置税第一次有效果。 根据运输和住房局的统计数据，香港建成1-2年但尚未出售的单位数量从去年6月末的4，400单位下降到去年9月末的3，200单位，环比下降了27%。 但是，由于第三季度新建的楼盘数量不少，整体建设未销售单位数量下降到8，900单位，环比下降了3.3%。

近年来，建设的未销售的个人住宅单位数持续上升，从去年3月末的约4，000单位增加到去年6月末的约9，200单位。 为了防止开发者消极的推板进一步扩大供求平衡的差距，政府在6月的新政中对置于空的个人住宅单位征收了“追加差距”。 如果开发者在取得预售证的12个月内租赁未成功，则需要每年支付“额外差额”。 这大约是大楼价格的5% (按每年3月的住宅不动产平均租金收益率计算为2.5% )。 除此之外的政府制定了“预售楼同意案”，规定每次出售的个人住宅单位数必须在预售楼同意书总数的20%以上。 新政比较有效地促使开发者释放现有的空置房。

关于住宅落成量，在年前的10个月间，个人住宅各部门落成了13，070组，与差别估计局迄今为止发表的全年目标相比，完成率约为73%左右。 这意味着现在市场上的新住宅供应依然第一依赖于开发商宣布的现有楼盘，对长期供求的影响非常有限。 因为这个房价依然维持在高位。

年第三季度的施工量比去年同期增加了100%，达到了1，900单位，上半年的合计施工量达到了16，500单位，几乎达到了去年全年的施工量。 考虑到数字是根据建筑商向政府提交的住宅地基开工通知计算的，到落成为止需要约3~4年的建设周期，-2021的住宅供给状况有一定的保障。

在土地招标中，山顶文辉道住宅用地的投标，第一是快速发展商的投标没有达到底价，这是近三年来第一次有土地流转。 入标的快速发展商包括由新地、长实、恒地、嘉华、九龙仓、新世界、南丰、信置、中国境外等组成的基金会。 文辉道地皮是区内8年来第一个住宅用地，位于山顶最高的地区。 市场评价最高为424.5亿元，每英尺的地价最高为10.5万元，预计原来将成为新地王。

政府公布的住宅地皮近年来有流水案，从年末到年初，3个月内分别有青衣细山道地皮和元朗凹头地皮流水案，白石角科进路用地也在年初有流水案，这3张地皮重压后迅速被发展商吸收。

3、申诉:市场进入展望阶段，部分地区房价下跌

单手住宅交易量在11月只记录了720件，接近年初的低位。 二手房每月成交也下降到1915件，同比减少55%，这反映了市场展望的气氛浓厚。

平均价格方面，房价下跌的地区集中在九龙新界刚需盘( 69平方米以下)和九龙区初改盘( 70平方米-159.9平方米)。 其他地区，特别是港岛地区，房价坚挺，没有受到最近市场展望感情的影响。

交易额方面，去年10-11月数千万豪宅市场迅速冷却，11月1000万以上的市场总交易额为4亿1000万港币，同比减少58.9%。 但是，从购买总额的结构分析，现在500万-1000万的房子占市场一半的交易金额，也没有受到市场成交总量下降的影响。 这意味着在香港找到500万以下的住宅并不容易，300万以下的私人住宅(政府补助金室除外)更是少见。

4、贷款:负资产住房贷款数量依然为零，居民负债比率还处于合理水平

香港金融管理局最近公布了负资产住宅贷款的调查结果，但回答者没有记录负资产住宅贷款的案例，连续7个季度记录零负资产。 根据政府年的“中期人口统计简单结果”，现在香港约有122万户拥有自营机构，其中66%完成贷款偿还。 这意味着整个市场依然处于相当健康的状态，短期内香港楼市没有胁迫性出售的压力。 10月份的新融资申请案例比9月份每月增加34.8%，达到10，754件。 10月新提出的贷款额比9月减少4.6%，达到301亿港元。 其中，一手市场交易所贷款增加了28.1%，达到80亿港元。 来自二手市场交易所的融资减少了13.4%，达到了102亿港元。 关于交易所的融资，减少了12.1%，为119亿港元。

10月新录用的贷款额比9月减少了5.3%，达到312亿港元。 参考香港银行业解体定价的新贷款所占比例从9月的83.2%下降到10月的50.8%。 最优惠的贷款利率作为定价新贷款所占的比例，从9月的15.1%上升到10月的47.3%。

10月份未偿还贷款总额每月增加0.7%，达到12，985亿港元。 贷款拖欠率维持在0.02%，重组的贷款比率维持在接近0%。

2019年展望

新盘的供给来源集中在新界，核心地区依然供不应求

政府每年陆续实施追加印花税、购买者印花税和从价印花税，加上限制销售政策和金管局严格的房贷压力测试，使楼市交易价格大幅上涨。 这使现在香港市场的买家大多成为长时间投资者，香港现阶段能载体的买家大多是资产水平和收入水平高、承担风险能力高的顾客阶层。 展望未来一年，尽管香港楼市面临增资期、贸易战、中美资金回流、恒生指数等负面压力，市场依然缺乏恐慌抛售的基础。 这意味着房价很难进行深入的调整，负面因素消除后会诱发房价的恢复。

市场上公开的资料显示，2019年新盘的供应源预计将达到26，268个。 在地区，近44%的新供应源集中在深圳附近的大埔和屯门区，其中恒大的管翠路8号和中国境外的天钻项目预计可以分别提供1500单位以上。 新界东的将军澳门和观塘占23%，其中德丰地产可提供的楼盘超过2000台。 核心地区的新供给源依然不足，相信将来宏观经济的不明确因素会陆续分散，房价会恢复到上升趋势。

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